재개발 투자는 '지뢰밭'…호구 안 되려면 꼭 보세요 [집코노미TV]
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김제경 투미부동산컨설팅 소장
재개발 전문가 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 재개발 투자에 나서려는 사람들에게 쉽게 접근하면 절대 안 된다고 조언합니다. 구역지정 조건도 까다로울 뿐만 아니라 완공까지 10년은 예상해야 하는 외롭고도 긴 싸움이라는 겁니다. 재개발 투자 성공을 위한 체크리스트를 소개합니다.
누구나 내집마련하는 그날까지. 오늘은 재개발 전문가 김제경 투미부동산컨설팅 소장님 모셨습니다. 안녕하십니까.▷김제경 소장
반갑습니다.
▶서기열 기자
지난 시간에 재개발 재추진 유망지역에 대해서 이야기 나눠봤는데요 이번 시간에는 서울시 재개발 활성화방안 발표 이후에 주의해야 될 부분에 대해서 이야기해볼까 합니다.
소장님 이번에 서울시 재개발 활성화 대책 발표 이후에 오랫동안 재개발을 기다렸던 사람들 중에 꿈이 부풀어 계신분들이 많은데요. 이번 제도에 따른 변화 가운데 가장 주의해야할 부분이 무엇일까요?
재개발 해제지역 같은 경우는 우선 첫 번째로는 해제지역이라고 해서 다 보는 게 아니라 노후도를 맞췄는지를 봐라. 가장 기본적인 요건, 동수 2/3 이상이 노후도 충족해야 하고. 그 노후도라는 건 철근콘크리트조는 30년차 이상, 그 외는 20년차 이상을 충족해야 된다가 첫 번째.
두 번째, 이게 재개발 해제지역이라고 했을 때 뭐 이런 얘기들은 있어요. 예를 들어서 장위13구역, 노후도가 안 맞는데, 그런데 여기서 주민들이 어떤 얘기도 하냐면 "아! 이게 여기 노후도 안 맞는 걸 좀 제척시켜서, 그럼 남은 지역들이 노후도를 맞춰서 가겠다"라고도 해요. 여기서 또 알 수 있는 건 잘못하면 제척당할 수도 있겠구나. 여기서도 구축이라고 해도 괜히 여기 사이에 잘못 끼여 있으면.
▶서기열 기자
안 되는 거잖아요.▷김제경 소장
그렇죠. 안전한 것도 아닐 수 있으니까 주변에 신축들이 얼마나 있나도 봐야 하고, 또 지금 당장 노후도가 맞다 하더라도 신축들이 지금도 계속 지어지고 있어요.
▶서기열 기자
그렇죠. 계속 올라가고 있죠.
짓고 있다 보니까 노후도가 깨질 수 있다는 것도 생각해야 하고, 특히 재개발을 생각하는 곳은 신축빌라 사면 안 됩니다. 이건 신축빌라 입주권 요건을 알아두실 필요성이 있어요.기본계획수립일이란 얘기가 하나 나온다고 했잖아요. 재개발, 재건축은. 여기서 기본계획수립일이란 게 있게 되는데, 재개발에선 정말 중요한 숫자가 2010년 7월15일이란 숫자가 있어요. 이 전후로 기준 차이가 확 달라져요.
일단 기본적으로 성북 1구역, 5구역 사례 같은 경우는 전이 더 유리했었죠. 왜냐면 그 전 같은 경우는 이전 요건들로 갔기 때문에 보다 구역지정에 대한 요건이 완화됐었죠. 그런데 이게 신축빌라 입주권으로 가면 전이 더 까다로워요. 이것 때문에 사고 터질 수 있거든요.
재개발 해제지역이라고 해서 다 안심할 수 있는 게 아니라 아직 기본계획이 남아있는 구역들이 있어요. 그런 구역 같은 경우는 일단 신축빌라 입주권 요건이 다르거든요. 그게 바로 무엇이냐, 일단 구조례 기준이라고 하면 여기는 2008년 7월 30일이란 숫자가 있어요. 이전까지 건축허가를 신청한 물건들만이 입주권이 나와요. 그 이후 물건들은 현금청산 대상이에요.
아 그렇죠.
▷김제경 소장
그리고 신조례로 갔다고 하면 권리산정기준일이란 요건이 하나 생기게 돼요. 권리산정기준일 혹시 들어보셨나요?
▶서기열 기자
네네네.
▷김제경 소장
어유. 권리산정기준이라는 내용이 딱 시청자 분들은.
▶서기열 기자
어려울 수 있죠.
재개발을 잘 못들어본 사람들은 용어부터 일단 생소해요. 기본계획수립일, 권리산정기준일 내용들이 참 이상한데. 이게 투기 방지를 위해서 시도지사가 지정한 특정한 날을 말하게 됩니다. 이 권리산정기준일 전까지 준공이 나야 해죠. 그렇지 않다고 하면 또 현금청산 당하는 부분들이 있거든요.
그럼 고민을 하는 거죠. 여기가 재개발지역은 딱 되는데 노후도 요건, 신축빌라는 있긴 하지만 노후도를 아직 충족해서 돼요. 그럼 그 신축빌라도 입주권이 나올 수도 있지만 안 나올 수도 있다는 걸 두 가지로 체크해봐야 하는 거예요. 일단 권리산정기준일이 2010년 7월15일 전이라고 하면 2008년 7월30일 전에 건축허가 안 받은 건물들은 모두 현금청산.
기본계획이 사라진 경우들도 있어요. 그럼 신축빌라들이 입주권이 나올 순 있겠지만, 여기서도 중요한 게 투기방지를 위해서 오세훈 시장이 공모일을 권리산정기준일로 한다는 말이 있었거든요. 이 권리산정기준일이란 말의 힘을 알아두셔야 해요.
그때 이후로는 이제 모든 입주권에 대한 기준들이 딱 기준들이 딱 그 권리산정기준일로 가는 거에요. 그 이후로는 일명 지분쪼개기 이게 다 막히는거죠.
▶서기열 기자
그렇죠. 굉장히 중요한 거네요 이게.
그쵸. 예를 들어 신축빌라를 짓는다 그럼. 권리산정기준일 전에 지었다고 하면 나오는데, 후에 지었다고 하면 안 나오고. 근데 이게 권리산정기준일 전에만 지었다고 다 나오는 게 아니라 기본계획 수립일이 언제냐에 따라서 신조례냐, 구조례냐에 따라서 구조례로 가면 2008년 7월30일 전에 지어진 신축빌라여야만 입주권이 나오는데 그런 부분이 있다보니까 이 권리산정기준일이 정말 중요한 숫자다라고 할 수 있구요.
그러면 여기서 처음 나타난 내용 중에 하나가 원래 권리산정기준일에 대한 거는 시도지사가 투기 방지를 위해 지정한 일정 날, 혹은 구역 지정일 중 빠른 날이에요. 그렇다 보니까 시장님이 별도로 관심 없어서 안 해놨으면 그냥 구역지정일이.
구역지정일이 되겠네요.
▷김제경 소장
그렇죠. 그렇게 되는데 이게 뭐 이제 재개발 지역들 유의해야 할 때 신축빌라들이 계속 지어지게 되면 지금 현재는 노후도가 맞았다고 하더라도 노후도를 깎아먹다가 안 될 수도 있잖아요? 그렇다보니 이 신축빌라에 대한 부분들을 방지하기 위해서 권리산정기준일을 빨리 지정하는 게 정말 중요한 거에요.
그래서 나타난 게 이제 모집공모일 그때를 기준으로 하겠다. 라고 하는데. 이게 사실 기존에 없었던 내용이거든요.
▶서기열 기자
새로 등장한 내용이죠.
▷김제경 소장
이것도 참 약간 애매한게 모집공모일이 언제냐? ㅎㅎ 이게 중요한 거 같고. 모집공모일이라는 게 사실 원래는 없어요. 왜냐면 도정법상 주민참여형으로 갔다가 나 여기도 지정해주세요 하면서 동의율 걷어가지고 제안할 수 있거든요. 이런 입안 제안 같은 경우는 제안에서 끝나는 거지 시도지사가 해줄 의무는 없긴 한데. 이런 걸 제안하는 건 계속적으로 존재하는데. 제가 봤을 때는 뭔가 하나 이제 여러분들 신청하세요 라고 하면서 뭔가 서울시가 아마 공고를 하지 않을까. 그럼 그때 이후로는 신축빌라들이 싹 다 현금청산 당할 수 있다. 라는 부분들을 조심하실 필요성이 있습니다.
▶서기열 기자
그렇군요. 그리고 또 투자자라면 실제 입주까지 걸리는 시간도 분명히 알아야 될 거 같습니다. 활성화 계획을 이용해서 재추진 된다면 정비구역 지정까지 빠르면 얼마 정도나 소요가 될까요?
▷김제경 소장
일단 정비구역 지정 자체는 솔직하게 말해서 시장님의 의지만 있다고 하면 1년 안에 라고 해서 못할 건 없다고 저는 봐요. 재개발 먼저 규제를 풀어주겠다 라고 했었지만 이 재개발이 언제 되는지도 되게 중요한데 일단은 그 일단은 얘기한 거는 2년 얘기했었죠? 일단 2년이라고 보구요. 그러면 구역지정이 되고서도 얼마나 걸리냐 조합설립인가까지.
▶서기열 기자
그게 더 중요하죠.
중요한 사안인데 이게 너무 대중 없어요. 사람들이 재개발과 재건축이라고 했을 때. 기자님, 느낌적인 느낌으로 어느 게 더 오래 걸릴 거 같아요?
▶서기열 기자
재개발이 훨씬 더 걸릴 거 같아요.
▷김제경 소장
그쵸. 재개발이 훨씬 더 오래 걸리고.
▶서기열 기자
사람도 많고, 이해관계도 너무 다르고.
▷김제경 소장
그쵸. 근데 조합설립 인가까지가 너무 오래 걸려요. 재개발은. 재건축과 재개발의 결정적인 차이점 중 하나인데 재건축은 이제 바텀업이라고 하고 재개발은 탑다운이라고 하거든요. 상향식, 하향식 이렇게 말하는데. 재건축은 한번 생각해볼게요. 주민들이 안전진단 신청, 시에서 그냥 해주는 거 아니거든요. 주민들이 제안해서 하는 거고 안전진단 신청 하려고 했을 때 안전진단 그 비용도 장기수선충당금에서 써버리면 이거 횡령이거든요.
▶서기열 기자
그것도 별도로 해야 되는군요.
뜻이 있는 사람들이 막 모아가지고 신청해서 가는 건데 이렇게 간다는 거 자체가 일단은 기본적으로 주민들 공감대가 형성된 상태에서 되는 거고, 그 다음에 추진회 설립해서 조합설립 인가 하고 그렇게 해서 가는 데가 정말 빠르게 되는 건데.
근데 재개발 같은 경우는 그 주민들이 별로 관심이 없는데 그나마 오세훈 시장 같은 경우는 일단 주민들 동의를 받아서 가겠다고 했지만, 더 옛날에 대부분 2000년대 초반에 구역 지정이 됐거든요. 여기는 주민들이 관심도 없는 거에요. 재개발이 뭔지도 잘 모르는 사람들이 구역지정 했대 라고 하니까 여기 재개발 뭐지, 그리고 할머니 할아버지들이 아이고 재개발 뭐 별로 중요하지도 않은 거 같은데 돈도 더 내래 라고 하니까 진행이 잘 안 되는 거죠. 동의율을 못 걷는 거고, 그렇다 보니까 실제로 재개발 완료된 데들 같은 경우도 조합설립 인가까지 너무 오래 걸렸구요.
아, 구역 지정은 2000년대 초반에 했는데 조합설립 인가가 2019년도, 2020년도 이런 데가 정말 많거든요. 재개발 조합설립까지가 10년, 15년, 20년 걸리는 데들이 너무 많다 보니까 사실 대중 없다.
그나마 약간 희망적으로 보는 거는 그래도 오세훈 시장이 추진하는 방식은, 그래도 주민, 처음 일반 제안할 때는 30%, 그 다음에 구역 지정 때는 50% 이렇게 얘기하니까. 나머지 25%만 더 모아서 조합설립 인가가 그래도 좀 희망적이지 않을까 뭐 이 정도로만 생각하는 거고. 또 재개발 지역들도 이제 주민들 스터디가 좀 많이 됐어요.
▶서기열 기자
워낙 오랜 시간이 많이 지났기 때문에.
바로 옆에 지금. 당장 재개발 해제 지역들도. 주민들의 30% 동의를 받아서 해제해주세요 라고 신청한 거거든요. 그때는 막 재개발하면 막 무너지는 줄 알았더니 완료된 곳들의 집값이 어마어마하게 올라가고. 똑같은 빌라인데 여기는 재개발 조합설립이 돼서 막 가고 있다고 해서 여기는 어마어마하게 비싸고. "우리도 가자"라고 하는 열망들이 있다 보니까 그래도 조금 될 수는 있다라는 생각을 하고.
이제부터 본격적인 즉 조합설립인가부터 본격적으로 진행되는 건데 일단은 그냥 쉽게 넘어가면, 조합설립인가가 나도 사업시행인가까지 한 2년 정도 걸리구요, 사업시행인가가 나도 관리처분인가까지도 한 2년 걸리구요, 관리처분인가가 났다 이주철거 하는데 한 1년 반 정도, 그 다음에 착공에서 준공까지 30개월에서 36개월 정도 걸리구요. 여기서 또 한 5년 잡아먹죠. 조합설립인가 나도 완공까지 뭐 8년, 빠르면 8년 늦으면 10년 이렇게 걸린다는 거구요.
이거 얘기하면, 어 우리 지역은 조합설립인가 나고서 서울시 인가까지만 해도 6년 걸렸는데? 우리 구역은 관리처분인가 나고서도 오래 걸렸는데? 이주철거하면 다 끝나는 줄 알았는데 이주철거 하다가 모 구역 같은 경우는 비대위가 나타나고 막 교회가 막 명도 거부하면서 산으로 가는 경우들도 있고. 그러다보니까 조합설립인가 나도 완공까지가 첩첩산중이에요.
▶서기열 기자
얼마나 걸릴지는 누구도 예상하기 힘들다.
▷김제경 소장
청사진으로 봤었을 때 2년 2년 그리고 5년 이렇게 잡게 되면 좀 더 단축되면 8년에서 10년 보는 게 합당하다 그렇게 생각하면. 이제 구역지정부터 생각하면 20년은 잡을 수도 있다 잘못하면.
▶서기열 기자
그러면 그 무조건적인 장밋빛 환상은 좀 금물이겠습니다.
▷김제경 소장
그렇죠.
▶서기열 기자
일각에서는 정부가 추진하고 있는 공공재개발 하고 서울시 재개발 활성화 방안과 충돌할 수 있다는 얘기도 나오는데요. 특히 공공재개발 추진하다가 탈락한 지역들이 이후에 민간재개발로 선회할 수 있다는 말이 나오는데 어떻게 보세요?
당연히 그렇게 봐요. 그러니까 결론부터 말씀드리자면 저는 이제 공공재개발이 역사의 뒤안길로 갈 수도 있다.
▶서기열 기자
벌써요? 아직 본격적으로 추진도 안 했는데?
▷김제경 소장
추진도 안 했는데. 그렇게 보고 있어요. 이유는 하나씩 이야기해드릴게요. 우선 첫 번째로 공공재개발을 왜 신청했을까요?
▶서기열 기자
빨리 하려고 했겠죠.
▷김제경 소장
어, 그렇죠. 민간을 안 풀어주니까. 박원순 전 서울시장님이 있었을 때 뭐 있었던 재개발 지역도 해제를 했고, 신규 지정이 뭐예요. 아예 못하도록 주거정비지수제까지 만들어 버렸었잖아요. 그렇다보니까 아무 것도 못하고 이 대못 규제 때문에 재개발 지역들이 계속 빌라 그 모양 그 꼴로 살고 있다가 공공재개발이 나타나니까. 아, 이걸로라도 가자 하면서 막 신청한거죠. 사실 출발선상 자체가 공공재개발이 좋아서 갔다기보다는 민간이 안되다 보니까 차선책으로 간 성격이 크다는 거죠.
▶서기열 기자
그쵸. 대안이 없었으니까.
▷김제경 소장
그렇다 보니까 제가 아까도 1부에서 얘기했던 게 한남1구역은 공공재개발에 떨어진게 오히려 전화위복이 됐잖아요. 성북5구역 얘기했었잖아요. 오히려 떨어지니까 어 이게 어 이게 더 잘된 거 같은데 민간이 가면 훨씬 좋은데? 라는 얘기들이 나타나는 게 떨어지는 데들이 오히려 잘 나가게 될 수 있다는 게 첫 번째고.
2·4대책의 직접 시행자 방식의 경우는 이거는 진짜 역사의 뒤안길로. 왜냐, 문제의 소지들이 진짜 많아요. 2월4일 이후로 매수한 사람들은 전부다 현금 청산 시켜버리겠다고 하면 지금도 사실 사례들이 너무 많거든요. 2·4대책 이후로라는 거는 딱 기준점은 만들었는데 어디가 2·4대책의 공공 직접시행자 방식인지는 모르는 상태에서 지금 1차 지정, 2차 지정, 3차 지정, 4차 지정까지 왔거든요.
국토부가 보다가 음, 여기 괜찮은 거 같아 하면서 딱 지정해 버리면, 찜 해버리는 순간 2월4일 이후에 들어간 사람은 싹 다 현금청산 당할 수 있다. 그러면 이게 진행이 되도 무리가 정말 많은 정책이에요. 권리산정기준일은 그때 이후로 쪼개는 거를 방지하는 거지 멀쩡하게 나오는 거를 안 나오게 만드는 게 아니거든요. 근데 멀쩡하게 나오는 물건도 단순히 이후에 샀다는 이유로 현금 청산 시켜버린다고 하면 그 사람들은 결사 반대하잖아요.▶서기열 기자
예 그런 부분들 주의해야겠네요. 지금까지 김제경 소장님과 재개발 투자에서 주의해야 할 점에 대해서 알아봤습니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 편집 조민경 PD 디자인 이지영 디자이너
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