'기존 주택 처분, 구입 주택 전입, 추가 주택 매입금지' 대출 조건 어겨 즉시 변제·3년간 주택 관련 대출 제한·신용등급 하락 등 불이익
은행팀 = 2018년 9·13 대책 이후 발표된 부동산 대책이 20여 차례가 넘을 만큼 규제가 복잡해지면서 은행에서 주택담보대출을 받았다가 약정을 어겨 대출을 강제로 뱉어내고 신용등급도 떨어지는 대출자가 약 700명에 이르고 있다. 일정 기간 내 기존 주택 처분, 구입 주택 전입, 추가 주택 구입 금지 등 대출을 받을 때 은행과 체결한 약속을 지키지 않아 페널티(벌칙)를 받는 경우가 속출한다는 뜻이다.
20일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 은행에서 3월 말 기준으로 가계 주택담보대출 약정 위반 계좌 수는 모두 676개, 위반 대출 잔액은 621억원(위반으로 상환된 대출액을 뺀 잔액)으로 집계됐다.
이들 은행은 지난달 말 이런 통계를 포함한 '가계 주택담보대출 약정 이행 현황'을 금융당국에 제출했다. 약정 위반을 종류별로 나눠보면 ▲ 처분조건부 약정 위반 270건(대출잔액 375억원) ▲ 전입조건부 약정 위반 48건(109억원) ▲ 추가주택 구입 금지 위반 676건(621억원)이다.
┌───────────────────────────────────┐ │ 5대 은행 가계 주택담보대출 약정 위반 현황(3월말 기준) │ │ ※ 5대 은행 자료 취합 │ ├──────────────┬─────────┬──────────┤ │약정 위반 종류 │ 건│ 대출 잔액(억원)│ ├──────────────┼─────────┼──────────┤ │처분조건부 약정 위반 │ 270│ 375│ ├──────────────┼─────────┼──────────┤ │전입조건부 약정 위반 │ 48│ 109│ ├──────────────┼─────────┼──────────┤ │추가주택 구입금지 약정 위반 │ 360│ 137│ ├──────────────┼─────────┼──────────┤ │합계 │ 676│ 621│ └──────────────┴─────────┴──────────┘
우선 '처분조건부 약정 위반'은 은행에서 주택 구입 목적 주택담보대출을 받을 때 기존 주택을 팔겠다고 약속했지만 실제로는 처분하지 않은 경우다. 2018년 9·13 대책에 따라 1주택 보유 세대는 규제지역(투기·투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택 구입을 목적으로 주택담보대출을 받으려면 기존 주택을 2년 이내 처분하는 약정을 체결해야 했다.
더구나 이후 2019년 12·16 대책, 2020년 6·17 대책 등을 거치면서 처분 기한은 '1년 이내', '6개월 이내'로 계속 짧아졌다.
'전입조건부 약정 위반'은 새로 집을 사기 위해 주택담보대출을 받고도 약속과 달리 해당 주택에 들어가지 않은 경우다. 9·13 대책은 처분조건부 약정이 필요한 주택담보대출을 받는 1주택 세대 모두와 무주택 세대 일부(규제지역 내 9억원 초과 주택 구입자)가 '구입주택 전입 약정'도 함께 체결하도록 규정했다.
6·17 대책 이후에는 모든 무주택 세대에도 구입 주택 가격과 상관없이 전입 약정을 요구했다.
9·13 대책 당시 '2년 이내'였던 전입 기간 역시 12·16 대책, 6·17 대책에서 각 '1년 이내', '6개월 이내'로 단축됐다.
'추가주택 구입금지 약정 위반'의 경우 '생활안정자금 목적'으로 주택담보대출을 받아놓고 새로 집을 구매한 대출자에 해당한다.
9·13 대책에 따르면 주택 구입 목적이 아닌 의료비·교육비 등 생활안정자금으로 쓰기 위해 받는 주택담보대출은 연간 1억원 이내 한도에서 가능한데, 이 자금이 주택 구입에 활용되는 것을 막기 위해 채무자가 속한 세대의 세대주 또는 세대원은 해당 대출 전액 상환 전까지 추가로 주택 등을 사지 않겠다는 약정을 체결해야 한다.
은행은 주기적으로 약정 위반 여부를 점검하고, 이행 기한이 도래한 채무자에게 유선, 모바일 문자 등을 통해 약정 이행을 촉구할 뿐 아니라 약정이 지켜지지 않을 경우 적용되는 불이익을 안내하고 있다.
최종적으로 위반이 확인되면, 여신거래 기본약관에 따라 채무자는 해당 대출을 즉시 갚아야 할 의무가 생기고, 해당 계좌는 '연체 계좌'로 분류된다.
이에 따라 변제(상환)가 이뤄지는 시점까지 대출 잔액에 대한 연체 이자가 더해질 뿐 아니라, 채무자의 신용등급이 떨어질 가능성이 커진다.
더구나 채무자의 약정 위반 사실은 해당 대출의 완전 변제 여부와 관계없이 신용정보 집중기관에 전달되고, 이를 근거로 향후 3년간 금융기관에서 주택 관련 대출이 제한된다. 시중은행 관계자는 "의도적으로 약정을 위반한 경우도 있지만, 대출 당시 체결한 약정을 잊어버리고 추가 주택을 구입하는 경우 등도 많다"며 "약정 위반 즉시 대출을 갚아야 할 뿐 아니라, 신용등급도 떨어지고 향후 3년간 주택 관련 대출을 받기도 어려워지는 만큼 주택담보대출을 받은 고객들은 약정 내용을 확인하고 위반 여부에 항상 신경을 써야 한다"고 조언했다.