양도차익 클수록 공제율 낮아져…1주택 고령자 양도세 부담 커진다

양도세 비과세 기준 높였지만…

장특공제 양도차익 따라 차등
기존 80%서 70~50%로 줄어
"1주택자에 징벌적 세금" 비판

양도차익 규모가 클수록 1주택자의 양도소득세 공제율을 낮춰 세금을 더 물리겠다는 더불어민주당의 양도세 개편안이 고령인 1주택자의 부담을 크게 높일 수 있다는 비판을 받고 있다. 이미 과세표준에 따른 누진적 세율로 양도차익에 대해 세금 차등을 두는 상황에서 징벌적 성격이 과도하게 강화된다는 지적도 나온다.

여당이 확정한 양도세제 개편안은 1주택자에게 적용하는 양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 높이되, 장기보유특별공제율은 양도차익 규모에 따라 차등하는 것이 핵심이다. 현재 주택을 10년 이상 보유하고 거주한 1주택자는 과세 대상 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있다. 양도차익 규모에 따라 공제율이 달라지지 않는다.

하지만 여당 개편안에 따르면 양도차익이 클수록 공제가 축소된다. 5억원을 넘으면 공제율이 70%로 줄어든다. 10억원 초과~20억원 이하 구간은 60%, 20억원 초과는 50%의 공제율을 적용받는 식이다.

전문가들은 양도차익 규모에 따른 누진적 세금 체계를 운영하는 상황에서 공제까지 연동하는 것은 징벌적 성격을 과도하게 높이는 조치라고 지적하고 있다. 지금도 양도차익 규모에 따라 적게는 6%에서 많게는 45%까지 양도세가 달리 적용되고 있다는 것이다.

거주 목적의 1주택자에게만 적용하는 장기보유특별공제를 축소하는 것은 주거복지 침해란 지적도 나온다. 1주택자는 집을 팔아 막대한 양도소득을 얻더라도 이를 곧바로 새로 거주할 집을 사는 데 사용하는 것이 보통이기 때문이다. 특히 양도소득 외에 다른 소득원이 없는 고령자는 공제 축소로 인한 타격을 가장 크게 받을 수 있다는 지적이 나온다. 부동산업계 관계자는 “부동산은 대체로 오를 때 함께 오르기 때문에 양도세를 많이 내면 자금이 부족해 더 안 좋은 곳으로 이사하게 될 가능성이 높다”고 지적했다. 그는 “1주택자가 소유한 주택은 자산이라기보다 필수재 성격을 지니기 때문에 일반적인 자산에 대한 과세와 다른 시각으로 접근할 필요가 있다”고 덧붙였다.

장특공제를 즉각적으로 축소하는 것은 법을 소급 적용하는 것이란 비판도 나온다. 장특공제를 예상하고 주택을 장기 보유하던 사람에게 막대한 세금이 부과될 수 있어서다.

강진규 기자 josep@hankyung.com