"조합원자격 제한, 압구정·목동 등 선별 적용"
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서울시, 구역별 '핀셋 규제'
'집값 자극' 재건축 위주로 적용
강북 재개발은 영향 적을 것
장기보유 1주택자 등 예외 허용
소급 적용되는 규제 아니라지만
매수자는 새 아파트 못 받아
"재산권 침해 논란 계속될 것"
재건축 위주로 ‘핀셋 규제’
서울시는 지난 19일 ‘정비사업 조합원 지위취득 제한시기 조기화’ 규제를 발표했다. 투기가 우려되는 재건축은 안전진단 통과 이후부터 조합 설립 전까지, 재개발은 정비구역 지정 이후부터 관리처분 전까지 시·도지사가 기준일을 지정해 조합원 지위 양도를 제한하기로 했다. 기준일 이후 재건축 아파트나 재개발 지분을 매입하면 새 아파트를 받지 못하고 현금 청산된다. 수요자 입장에서는 살 이유가 없어지기 때문에 사실상의 매매금지 조치다. 이 규제 발표 이후 강북 재개발이 일률적으로 규제되면 사업이 차질을 빚을 것이라는 우려가 커지자 서울시가 진화에 나섰다.
서울시는 합리적 가격 수준으로 거래되는 지역은 현행 규정을 유지하겠다고 했다. 서울시 관계자는 “현재 조합 설립 이전 단계인 일부 재건축 단지 중심으로 시장 불안이 나타나고 있기 때문에 상대적으로 상승폭이 크지 않은 강북 재개발 지역을 일률적으로 규제하는 일은 없을 것”이라고 말했다.정비업계에서는 압구정이나 여의도, 목동 등 주요 재건축 단지는 대부분 규제를 적용받을 것으로 예상하고 있다. 재개발의 경우 특별한 호재가 있는 지역 중심으로 매매금지 조치가 시행될 것으로 전망된다.
사실상 소급 적용 지적도
서울시는 소급 적용 논란에 대해 “기준일 지정 이후 토지 또는 건축물을 양도받은 자의 조합원 자격만 제한하는 것이기 때문에 이미 정상적인 거래로 부여받은 조합원 자격은 기준일 지정 후 사후적으로 박탈되지 않는다”고 설명했다. 즉 규제를 소급 적용하는 것은 아니라는 얘기다.그러나 기존 조합원에게 재건축 아파트 등을 사는 사람은 규제를 적용받아 매매할 수 없는 것은 마찬가지라는 지적이 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “기존 조합원 자격은 당연히 그대로 유지되는 것이고 조합원 지위 양도를 막은 게 이번 규제의 핵심”이라며 “조합원의 재산권을 지나치게 제한한다는 논란은 계속될 가능성이 높다”고 했다.
서울시는 또 공공재개발·재건축도 민간 재개발·재건축과 동일하게 규제 기준일 지정이 가능하다고 했다. 조합 방식이 아닌 공공재개발·공공재건축도 투기 수요 유입을 억제하기 위해 동일한 기준으로 ‘분양받을 권리’ 취득을 제한하겠다는 얘기다.서울시가 지나치게 정무적으로 규제 지역을 선별해 형평성 논란이 커질 것이라는 우려가 나오는 이유다. 시·도지사는 투기과열지구로 지정된 재개발·재건축 구역에서 필요한 경우 조합원 자격취득 제한 기준일을 별도로 지정할 수 있기 때문이다. 조합원 자격취득 제한 기준일을 지정하려면 도시계획위원회 심의를 거쳐 기준일 및 지정 사유 등을 공보에 고시해야 한다.
또 국토교통부 장관이 시·도지사에게 기준일 지정을 요청할 수 있고, 이 경우 특별한 사정이 없는 한 시·도지사는 이를 따라야 한다. 정부가 사실상 규제 시기를 조절할 수 있다는 해석이 가능하다. 김효선 농협은행 WM사업부 부동산수석위원은 “재건축·재개발조합은 당장은 아니더라도 언제든지 규제받을 수 있는 불확실성을 떠안게 됐다”며 “여의도 재건축을 인위적으로 막은 것과 비슷한 규제가 될 우려가 크다”고 지적했다.
안상미 기자 saramin@hankyung.com