'공급보다 커진 수요' 물류센터 수익률 다시 오를까 [마켓인사이트]

CAC자산운용, 경기도 여주 상온 물류센터 인수
임대료 높여 자본환원율 4%대에서 5% 초중반으로 상승

≪이 기사는 06월30일(08:17) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫

CAC자산운용이 인수한 여주 베이지박스투 물류센터.

임차경쟁이 치열해진 수도권 상온 물류센터의 수익률이 다시 5%대로 올라갔다. 다만 물류센터 임대료만큼 자산운용사들의 매입가격도 올라가고 있어 5%대 수익률을 계속 유지하기는 어려울 것이란 평가가 나오고 있다.

CAC자산운용은 29일 경기 여주시 가납읍 소재 베이지박스투 물류센터를 300억원에 인수했다고 밝혔다. 지난 1월 상암IT타워에 이어 올 들어 두번째 자산 매입이다. 이 물류센터는 연면적 2만2225㎡ 규모로 2개 동으로 구성돼 있다. 이마트가 2015년부터 100% 임차해 사용 중이다.

(자본환원율Cap rate)은 5%대 초중반이다. 주변 물류센터 수익률이 4% 초반으로 떨어진 것과 비교해서 높은 수준이다. 최근 2~3년 사이 수도권 상온 물류센터의 투자 경쟁으로 매입가격이 올라가면서 5~6%대이던 자본환원율은 지난해 4%대로 떨어졌다.

CAC자산운용은 주변 대비 저렴한 가격 인수, 임대료 상승, 안정적인 임차인 확보 등으로 수익률을 5%대로 끌어올렸다고 설명했다. 우선 이번 거래는 현대인베스트먼트가 빠른 거래 완료를 조건으로 걸면서 CAC자산운용이 단독으로 거래에 참여했다. 경쟁이 없어 인수가격이 거품 없이 정해졌다는 분석이다.

무엇보다 CAC자산운용은 우선협상자가 된 후 이마트와 2026년까지 5년간 장기 임차 계약(중도해지 불가 조건)을 맺고, 임대료도 기존 대비 25% 인상해 시세 수준으로 조정했다. 상온 물류센터 임차 수요가 많다보니 기존 임차인이었던 이마트도 임대료 인상 요청을 받아들였다. 이동열 CAC자산운용 실장은 “이번에 매입한 물류창고는 신용도 높은 임차인과 장기 임대차계약을 체결해 안정적인 운용 및 배당이 가능하다”면서 “수도권과 인접한 지리적 우수성은 물론 상온 물류창고에 대한 수요가 지속 증가하고 있는 점을 감안했을 때 향후 자산가치 상승으로 인한 매각차익을 기대해 볼 수 있다”고 말했다.

매입비용 300억원은 국내 금융기관에서 선·중순위 대출과 국내 에쿼티 투자로 조달했다. CAC자산운용은 2년간 해당 펀드를 운영 후 투자회수를 추진할 계획이다.

CAC자산운용은 지난 2020년 7월 인가를 받고 영업을 시작한 신생 자산운용사로 상장사인 아이에스동서의 계열회사다. 다음달 여주시 심석리 물류창고 선매입을 추진하고 있다. 올해 하반기에는 국내뿐만 아니라 미국 부동산에 집중적으로 투자해 나갈 계획이다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com