"양도세 없다" 홍보하는 미분양 아파트들 속내는?

분양가 3억원대 지방 미분양 아파트 속출
양도세 중과 면제 혜택 내세워 마케팅
전문가들 "시세차익 따라 매도시점엔 양도세 중과될 수도"

‘마창대교 반도유보라 아이비파크’ 투시도. /한경DB

“3억원 미만 아파트로 양도세 산정시 주택수에 미포함됩니다…전국 다주택자들 눈길”

올 상반기 경남 창원 마산합포구 가포동에서 분양한 '마창대교 반도유보라 아이비파크' 아파트의 홍보 전단 문구다. 이 단지는 847가구 모집에 590여명만 청약했고, 이후에 계약도 부진했다. 결국 수백가구가 미분양 상태로 남았다. 시행사는 미분양을 해소하기 위해 대대적인 홍보에 나섰다. 분양가가 최대 3억원대로 저렴해 다주택자들이 분양을 받아도 양도세 중과 대상에서는 제외된다는 점을 전면에 내세웠다.

이 같이 경남 창원과 강원 삼척 등 지방 중소도시에서 공급된 아파트들이 미분양을 해소하기 위해 '양도세 마케팅'을 펼치고 있다. 공시가격이 3억원 미만이면 중과를 받지 않는다는 점을 홍보하고 있는 것이다. 이같은 홍보 전략 덕분에 미분양 물량이 조금씩 줄고 있는 상황이다.

미분양 아파트 홍보문구. 매도시점에 3억원 미만이어야만 양도세 주택수에 미포함되지만, 제대로 고지하지 않고 있다.

2일 분양업계에 따르면 창원 마산합포구 가포동 가포택지지구에서 지난 4월 분양한 마창대교 반도유보라 아이비파크의 3.3㎡당 분양가는 800만원 중반대다. 전용면적 74~84㎡ 기준 2억5700~2억8990만원으로 분양가 상한제가 적용돼 3억원이 채 넘지 않는다. 이 단지는 대대적인 홍보 마케팅을 펼치면서 미분양이 빠르게 소진됐고, 수요자들이 선호하는 면적대나 층수의 물건은 대부분 매진됐다. 반도유보라 아이비파크 분양 관계자는 "현재 몇십가구 밖에 물량이 남지 않았다"고 말했다.

앞서 3월 청약을 받은 삼척 ‘센트럴두산위브’ 전용 74~114㎡의 분양가는 2억1810만~3억7450만원이다. 736가구에 대해 청약 접수를 받았지만 220가구 이상이 분양되지 않았다. 현재는 180여가구의 물량이 남아있다.

이들 지역에서 청약을 받고 있는 단지들은 세금 부담이 적다는 점을 강조하면서 수요자를 끌어들이고 있다. 서울·경기·세종·광역시를 뺀 지방에서 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과 대상 주택에서 제외된다. 다른 주택 양도 시에도 중과되는 주택 수에 포함되지 않는다.

하지만 전문가들은 주의를 당부하고 있다. 세금 중과 대상에서 제외되는 조건이 주택을 '매도할 시점'에 적용되기 때문이다. 매도 시점에 분양받은 아파트 값이 공시가격 3억원 이상으로 뛴다면 양도세 중과 조치를 피할 수 없다. 하지만 주택공급업체들은 이같은 내용을 고지하지 않은 채 “양도세 중과 적용을 받지 않는다”는 점만 강조하며 투자자를 유혹하고 있다.

창원 마산회원구 M공인 대표는 “양도세 중과 대상에서 제외된다는 문구를 보고 수요자들이 연락을 해 온다”며 “요즘 워낙 각종 세금이 많이니 세금 부담이 적다는 얘기만 들어도 관심을 보이는 것”이라고 전했다.

'삼척 센트럴 두산위브' 조감도. /한경DB

만약 시행사의 주장대로 양도세 중과가 적용되지 않으려면 주택 값이 크게 오르지 않아야 한다. 시세차익을 거의 볼 수 없어야 양도세 중과를 면제받을 수 있는 아이러니한 상황이다. 단기간에 미분양을 해소하기 위한 '꼼수 마케팅'이라는 지적이 나오는 이유다.

한 분양업체 관계자는 “시행사들이 양도세 중과 면제 조치를 혜택이라 내세우며 홍보하는 것은 추후 주택 가격이 거의 오르지 않을 것을 전제하는 것”이라고 지적했다. 이어 이 관계자는 “반대로 매도 시점에 시세가 크게 벌어져 상황이 바뀌면 장담할 수 없는 조건을 혜택이라 주장하는 것으로 자가당착적인 홍보 전략”이라며 “투자자들에게 값이 오르면 양도세 중과 제외 혜택이 사라진다는 내용을 함께 고지해야 하지만 당장 미분양 해소에 급급해 왜곡된 정보를 홍보하고 있다”고 비판했다.

안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com