같은 2·4 대책, 청산 기준일 제각각…"복잡해도 너무 복잡해" [이유정의 부동산 디테일]

사진=연합뉴스

도심공공주택 복합사업과 공공직접시행 정비사업 등 지난 ‘2·4대책’에서 새롭게 도입된 정책사업이 각기 다른 법을 적용받으면서 시장혼란이 가중되고 있다. 어떤 방식으로 개발을 진행하느냐에 따라 새아파트를 받는 기준이 되는 현금청산일, 권리산정기준일 등이 달라져 선의의 피해자가 대거 양산될 것이란 우려가 나온다.

4일 국토교통부 등에 따르면 지난달 29일까지 도심공공주택 복합사업 후보지내 주택의 소유권 이전등기를 마친 매수자는 새 아파트(우선공급권·분양권)를 받을 수 있다. 이 제도를 도입한 지난 2월4일만 해도 발표일 직후인 2월5일로 현금청산 기준일을 제시했지만 법이 국회를 통과하는 과정에서 본회의 의결일까지로 기준날짜가 크게 늦춰졌다. 앞서 국회는 지난달 29일 본회의에서 도심공공주택 복합사업 관련 7개 법률 개정안(공공주택특별법, 도시재생법, 소규모정비법, 주택도시기금법, 주택법, 토지보상법, 재건축이익환수법)을 통과시켰다.

재개발 지역에서 횡행하는 이른바 ‘쪼개기’를 막기위한 기준일은 또 다르다. 일반적으로는 2월4일이 권리산정 기준일이지만 대책이 발표된 2월4일 이전에 공동주택 건축허가를 받아 분양한 경우는 예외를 줬다. △지구별 후보지 발표일 이전에 분양계약을 체결하고 △지구지정 전까지 소유권을 이전받은 경우 등 일정 요건을 충족할 시 우선공급권을 주기로 했다. 정부는 지난 3월31일 1차 후보지(영등포역세권, 창2동주민센터 옛 증산4구역 등 21곳)를 시작으로 지난달 23일까지 5차례에 걸쳐 총 52곳의 후보지를 발표했다. 후보지마다 후보지발표일 및 지구지정일이 달라 이에 따라 희비가 엇갈리게 됐다.

권리산정일은 정비사업에 따른 건축물을 분양받을 권리를 정하는 기준일이다. 이날 이후 필지를 분할하거나 용도 변경, 신축 등으로 소유자 수를 늘려도 새로운 소유자들은 입주권을 받지 못한다.

도심 복합사업과 마찬가지로 2·4대책에서 도입된 공공직접시행정비사업은 현금청산일이 또 다르다. 재개발 재건축 지역을 대상으로 한다는 점에서 도심 복합사업과 다르지만 공공성이 높고 정부가 직접 땅을 수용해 새 아파트를 짓는다는 점에서 유사하다. 이 제도는 아직 관련법안이 국회를 통과하지 못했다.

공공직접시행 정비사업 역시 현금청산일을 당초 2월4일로 발표했었다. 하지만 하반기께 관련 법이 국회 본회의를 통과하는 날로 미뤄질 수 있다는 전망이 나온다. 새로 생겨난 빌라에 대한 권리산정기준일 역시 법 통과일 후보지 지정일 등에 따라 변수가 많다.

앞서 지난해 ‘8·4대책’에서 도입한 공공재개발 공공재건축은 또 다른 기준이 적용된다. 이 제도들은 정부가 땅을 직접 수용하는 게 아니라 정부와 공동 시행을 하는 방식이라는 점에서 2·4대책과는 차이가 있다. 공공재개발의 경우 기존 정비구역이었던 곳들은 과거 정비구역으로 지정된 날이 권리산정기준일이다. 하지만 뒤늦게 참여한 미지정 구역들은 1차 공모 공고일(지난해 9월 21일)이 기준일이 된다. 정부가 올해 또 다시 신규공모를 예정하고 있어 해당 공모에 참여해 후보지가 된 곳들은 또 다른 날짜가 기준일이 될 전망이다.

정비업계에선 지나치게 많은 제도가 새로 도입된 데다 제도 자체도 복잡해 시장혼란이 극에 달하고 있다고 비판한다. 법 통과 과정에서 기준일이 뒤바뀌는 점도 시장혼란을 가중시키고 있다. 지자체는 물론 제도를 도입한 국토부마저도 헷갈릴 지경이라는 말까지 나온다. 한 재개발 전문가는 “재산권에 막대한 영향을 미치는 기준일이 정부가 제시한 날에서 미뤄지거나 같은 ‘2·4대책’제도의 기준일이 제각각인 상황 자체가 넌센스”라며 “제도가 복잡하고 불확실성이 커지면서 선의의 피해자가 대거 발생할 가능성도 높아졌다”고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com