[애널리스트 칼럼] 미국 주택시장에 투자하는 방법

배상영 대신증권 책임연구원

미국의 주택시장이 강한 상승세다. 미국의 대표적인 주택 가격 지수인 케이스 쉴러 주택 가격 지수는 올해 4월 기준으로 전년 동기 대비 14.6% 상승했다. 이는 지수가 만들어진 1987년 이래 가장 높은 상승률이다. 20대 도시 또한 전년 동기 대비 14.9% 상승해 글로벌 금융위기 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 작년 4월은 코로나19로 인해 미국 내 셧다운이 가장 심했던 시기다.

코로나19라는 유례없는 위기에 전례 없는 상승률을 기록한 미국 주택 시장에 대한 해석은 다양하다. 단기적으로는 탈도시화로 인한 교외 수요 증가, 목재 가격 상승에 따른 공급 위축, 사상 최저 수준의 모기지 금리와 같은 요인이 지적된다. 한편, 글로벌 금융위기 이후 장기간 저조했던 주택 공급과 미국 인구층에서 가장 두터운 밀레니얼 세대의 주택시장 진입으로 인한 수요 증가가 주택 가격 상승의 구조적인 원인으로 지목된다.

미국의 주택 재고율 및 공실률은 사상 최저 수준을 기록하고 있어, 당분간 주택 가격 상승은 이어질 전망이다. 다만, 목재 가격 하락과 정상화에 따른 주택 공급 증가로 상승률은 다소 줄어들 것으로 예상된다.

대형 사모펀드 또한 미국의 단독 임대 주택에 베팅하고 있다. 블랙스톤은 미국 전역에 1만7000호의 주택을 소유하고 있는 홈 파트너즈 오브 아메리카를 60억 달러에 인수한다고 발표했다. 블랙스톤은 글로벌 금융위기 이후 압류주택을 대거 매입하여 리츠를 설립한 바 있다. 'Blackstone Real Estate Income Trust' 투자 펀드를 통해 인수했는데 이 펀드는 소규모 투자자로부터 자금을 조달해 매입 자산을 장기 보유하는 경향이 있다. 또 다른 사모펀드인 KKR도 미국 내 단독 주택을 임대·관리할 새로운 단독 주택 임대 회사인 마이 커뮤니티 홈즈(My Community Homes)를 구성하고 있다는 내용의 언론 보도도 있었다.

미국 주택시장은 일반적으로 투자환경을 점검하는 지표 중 하나로 인식하기 쉽지만, 주식 투자자들도 미국의 주택을 보유함으로써 미국 주택 시장 상승의 수혜를 누릴 수 있는 방법이 있다. 바로 미국 리츠 투자를 통해서다. 미국의 주거 리츠는 1조5000억 달러에 달하는 미국 리츠에서 두 번째로 큰 섹터이며 수만 호의 아파트 혹은 단독주택을 기초자산으로 보유하고 있는 리츠들이 많다. 시가 총액에 있어서도 한화로 10조 원이 넘는 주거 리츠가 열 종목이 넘는다. 주거 리츠는 올해 들어서만 29.5%의 성과를 기록했다.

우리는 주거 리츠에서 아파트 리츠인 아바론 베이(AVB US)와 단독 주택 리츠인 인비테이션 홈즈(INVH US)를 선호한다. 개별 종목 투자보다 주거 리츠 전반에 투자를 하고 싶다면 주거, 요양시설, 창고 등 주거 기능을 하는 리츠로 구성된 iShares Residential Real Estate Capped ETF(REZ US)가 있다.