새 아파트보다 오래된 집값이 더 뛰었다…재건축 기대감 영향

20년 넘은 아파트 상반기 3.06% 올라
5년차 이하는 1.58% 상승
강남4구 상승폭 가장 커

서울 강남구 압구정 현대아파트 전경. /뉴스1

올해 상반기 서울에선 오래된 아파트값이 많이 뛰면서 신축 아파트 상승률보다 2배 더 오른 것으로 조사됐다. 작년 정부가 발표한 '실거주 2년' 의무방침이 재건축 사업의 진행을 부추기면서 되레 집값을 올려놓은 것으로 분석된다. 서울시장 선거 과정에서 재건축 등 부동산 규제 완화에 대한 공약을 남발한 탓도 있다.

14일 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향조사 통계를 보면 서울에서 준공 20년 초과 아파트값은 올해 상반기(1∼6월) 주간 누적기준 3.06% 상승했다. 같은 기간 준공 5년 이하인 신축 아파트 상승률은 1.58%로, 노후 아파트값이 2배 가까이 더 올랐다.

지역별로 보면 20년 초과 아파트값의 경우 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)에서 가장 많이 뛰어 3.78%를 기록했다. 압구정·대치·서초·반포·잠실동 등의 주요 재건축 단지가 몰려 있어 아파트값 상승세가 컸던 것으로 보인다.

이밖에 상승률은 동북권 3.15%, 서남권 2.58%, 서북권 2.13%, 도심권 1.48% 등 순으로 높았다. 동북권에는 노원구 상계동 등의 주공아파트가 많다. 서남권에선 양천구 목동신시가지 아파트가 재건축을 진행 중이다.

일반적으로 노후 아파트값은 신축 아파트값에 비해 느리게 상승한다. 하지만 최근엔 재건축 사업 추진에 대한 이슈가 많이 불거지면서 관심이 쏠리고 가격이 튀어 올랐다.

실제 노후 아파트의 가격 상승폭이 가장 큰 강남4구에서는 재건축이 활발하게 추진되고 있다. ‘6·17′ 대책 이후 올해 초까지 강남구 개포동 주공 5·6·7단지, 서초구 잠원동 신반포2차, 방배동 신동아, 송파구 송파동 한양2차, 용산구 서빙고동 신동아, 양천구 신정동 수정아파트 등이 재건축 조합설립 인가를 받으며 사업에 속도를 냈다.

재건축 2년 실거주 규제가 백지화된 이후 매수 문의가 늘어나고 있는 마포구 ‘성산시영’. / 한경DB

앞서 지난해 정부는 투기과열지구 내 재건축 아파트를 조합설립 인가 이후에 구입하면 입주권을 주지 않겠다는 6·17 대책을 발표했다. 이후 주요 재건축 단지들이 규제를 피하려 서둘러 조합설립 인가를 받는 등 사업을 서둘러 추진하면서 재건축 아파트값 상승을 부추겼다.

정부가 함께 제시한 재건축 조합원 2년 실거주 의무방침도 멈춰있던 강남 재건축시장을 들쑤셨다. 조합원 간 이견 등으로 수년간 멈춰있던 강남구 압구정동 등의 재건축 단지에서 ‘규제부터 피하고 보자’며 합심해 조합설립에 나선 것이다.

당정의 후속 입법이 추진된 작년 11월부터 올해 초까지 강남구 개포동 주공 5·6·7단지를 비롯해 서초구 잠원동 신반포2차, 방배동 신동아, 송파구 송파동 한양2차, 용산구 서빙고동 신동아, 양천구 신정동 수정아파트 등이 재건축 조합설립 인가를 받았다. 압구정동에서도 올 2월 4구역을 시작으로 5·2·3구역 등이 잇달아 조합설립 인가를 얻었다.

상황이 이렇게 되자 재건축 단지별로 신고가가 속출하며 가격을 끌어올렸다. 압구정동 현대7차는 전용면적 245㎡가 조합설립 인가 직전인 4월 2일 80억원(11층)에 거래되며 6개월 전 67억원(9층)보다 매매값이 13억원 뛰었다.

재건축 아파트값 상승은 해당 지역 전체의 집값 상승도 견인했다. 올해 상반기 서울 아파트값은 주간 누적 기준 2.29% 올랐다. 구별로는 주요 재건축 단지를 품고 있는 노원구가 3.80%로 가장 많이 올랐다. 송파구(3.54%), 서초구(3.31%), 강남구(3.05%), 마포구(2.75%), 양천구(2.53%), 도봉구(2.35%) 등이 상승률 7위 안에 들며 평균 이상의 상승률을 기록했다.

안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com