분양권 취득·증여 시점 따라 취득세 달라져

송지용의 절세노트

분양권과 입주권도 취득세 중과가 될까. 분양권과 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리일 뿐 부동산이 아니다. 따라서 분양권이나 입주권을 취득했다고 해서 바로 취득세 과세 대상이 되는 것은 아니다. 추후 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다. 단 승계조합원은 예외적으로 입주권을 취득할 때 해당 토지 지분에 대한 취득세를 내야 한다. 주의해야 할 점은 주택이 준공되기 전이라도 분양권·입주권을 취득하면 주택 취득이 예정돼 있다는 뜻이므로 소유 주택 수에는 포함된다는 것이다.

분양권과 입주권을 통해 주택을 취득했다면 해당 주택 취득 시점을 언제로 보는지에 따라 중과 여부가 달라진다. 2020년 8월 12일 이후 다주택자가 취득하는 주택에 대해서는 취득세가 중과된다. 취득 주택이 조정대상지역이면 2주택부터, 비조정대상지역이면 3주택부터 취득세가 중과된다. 단 2020년 7월 10일 이전에 매매 또는 분양 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실을 증빙하면 취득세가 중과되지 않는다.

기존에 주택을 소유하고 있으면서 분양권을 취득한 경우는 어떻게 될까. 2020년 8월 12일 이후 1세대가 하나의 주택(입주권, 오피스텔 포함)을 소유한 상태에서 조정대상지역 내 분양권을 취득하고 그를 통해 주택을 취득(입주)하는 경우라면 2주택자로서 8%의 세율이 적용된다(일시적 2주택자는 1~3%). 즉 입주권 또는 분양권의 취득일을 기준으로 주택 수를 산정한다.

하지만 2020년 8월 12일 이전에 분양권을 취득했다면 주택 취득일(입주 당시 잔금 지급일)을 기준으로 주택 수를 산정한다. 즉 주택 취득일에 다른 주택이 없다면 중과세율이 적용되지 않는다.

분양권을 증여하는 경우는 증여계약서상의 계약일을 분양권의 취득일로 본다. 2020년 7월 10일 이전에 분양 계약을 체결했어도 같은 달 11일 이후 배우자에게 증여했다면 증여계약일을 취득일로 간주해 취득세 중과 예외가 적용되지 않을 수 있다.