다주택 팔고 2년 지나야 비과세?…논란 자초한 '최종 1주택 규정'

부동산 절세 방법

최근 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 위한 ‘최종 1주택 규정’이 논란이 되고 있다. 최종 1주택 규정이란 2021년 1월 1일부터 다주택자의 최종 1주택에 대한 양도소득세 비과세 보유·거주기간을 최종 1주택자가 된 날부터 기산한다는 규정을 말한다. 따라서 2채(A, B)의 주택을 보유하다가 A주택을 팔아 세금을 내고 남은 B주택은 A주택을 판 날부터 2년 이상 보유해야 비과세가 가능하다. 2021년 2월 17일 이후부터는 양도뿐만 아니라 증여나 용도 변경으로 최종 1주택만 남은 경우에도 적용된다. 또 거주 요건이 있는 조정대상지역 주택은 최종 1주택 규정이 적용되면 과거에 거주기간을 채웠더라도 최종 1주택이 되고 나서 다시 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

최근 모 일간지에서 ‘양도세 줄이려 집 한 채 더 산다. 규제가 만든 황당 절세법’이라는 제목의 기사를 내놨다. 기사 내용은 인천과 서울에 2주택을 보유한 김모씨가 강원 원주의 주택을 추가로 매입한 뒤 인천과 서울 아파트를 차례대로 팔면 서울과 원주 아파트가 일시적 2주택이 돼 2년을 기다리지 않고 서울 아파트를 비과세받을 수 있다는 것이다. 최종 1주택을 규정하고 있는 소득세법 시행령 154조 5항을 보면 ‘2주택 이상(일시적 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외)을 보유한 1가구가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다’고 돼 있다. 법 문구대로 해석하면 최종 1주택만 남은 경우가 적용 대상이다. 따라서 기사에서는 인천 아파트를 양도한 뒤 1주택만 남은 게 아니라 일시적 2주택(서울, 원주) 상태이므로 최종 1주택 규정이 적용되지 않는다고 본 것이다.

그러나 기획재정부는 즉각 반박 보도자료를 내놨다. 서울과 원주 아파트가 일시적 2주택 규정이 적용돼 서울 아파트를 비과세받기 위해서는 인천 아파트를 양도한 날부터 2년간 보유·거주해야 한다는 내용이었다. 하지만 구체적으로 어떤 경우에 최종 1주택 규정이 적용되는지 명확한 언급이 없어 비슷한 상황의 납세자들은 밤잠을 이루지 못하고 있다.

사실 최종 1주택 규정은 2019년 개정 당시부터 세무전문가들 사이에서도 해석을 놓고 논란이 일었다. 비과세 여부를 결정짓는 중요한 내용임에도 구체적인 적용법에 대해서는 모호한 부분이 많았다. 기재부는 최종 1주택 규정을 만든 지 1년 뒤인 2020년 2월이 돼서야 3주택 보유자가 2020년 12월에 1주택을 팔고 남은 2주택 중 종전 주택을 2021년에 일시적 2주택 요건을 갖춰 매도하는 사례에서 최종 1주택 규정이 적용되지 않는다는 유권해석을 내놨다. 이에 국세청은 기재부 유권해석을 토대로 3주택 보유 세대가 1주택을 양도(과세)해 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 종전 주택을 양도하는 경우에는 당해 주택 취득일부터 보유기간을 기산한다는 내용으로 납세자에게 안내해왔다. 하지만 이번 기재부의 보도자료 내용에 따르면 국세청이 잘못된 안내를 하고 있었다는 이야기가 된다.

기재부 보도자료 이후 국세청은 인터넷 국세상담센터에 올려져 있던 Q&A 내용 중 3주택자가 1주택을 양도하고 남은 주택의 비과세 보유기간 산정 관련 내용을 삭제했다. 국세청 스스로 잘못된 해석이었음을 인정한 셈이다. 최종 1주택 논란이 어떻게 마무리될지는 기재부의 추가 설명이 나와 봐야 알 수 있을 것으로 보인다. 국민의 재산권과 직결된 비과세 규정에 대해 개정된 지 2년이 넘은 시점에도 이런 논란이 있다는 것이 안타깝다. 과세 요건은 법률로 정하고, 명확해야 하며, 엄격하게 해석해야 한다. 추상적이고 불명확한 세법은 그 자체로 사회적 비용을 발생시키고 그 피해는 국민들이 지게 된다. ‘무거운 세금’보다 더 나쁜 것이 ‘모호한 세금’이다. 최종 1주택 논란은 기재부의 ‘자의적 해석’이 아니라 ‘명확한 법개정’으로 해결돼야 한다.

이승현 < 진진세·무회계 대표 >