다주택자 중과 피하려면…상속주택, 5년 내 팔아야

송지용의 절세노트

피상속인이 사망하면 법정 상속인은 피상속인의 유언이나 상속인 간 협의, 또는 법정상속비율에 따라 상속 재산을 나눠받게 된다. 상속 재산 중에 주택이 있으면 해당 주택은 상속인 중 어느 한 사람이 상속받을 수 있고, 협의 분할이나 법정상속비율에 따라 지분을 각각 상속하는 것도 가능하다.

피상속인의 사망은 상속인들의 의지와 상관없이 발생하고, 그 시기를 조절할 수 없다. 따라서 세법에서는 상속 주택에 세금을 매길 때 일반 주택과는 다르게 판단한다.

우선 상속 주택은 취득세율이 낮다. 일반적으로 주택을 매수해 취득하는 경우 1주택자라면 1.1~3.5%, 다주택자는 8.4~13.4%의 취득세율이 적용된다. 무상취득(증여)의 경우 3.8%(다주택자는 13.4%)를 취득세로 내야 한다. 하지만 상속 주택의 취득세율은 3.16%, 상속인이 무주택자라면 0.96%에 불과하다.

공동으로 상속받은 주택은 누구의 주택으로 볼까. 세법에서는 우선 지분이 큰 상속인의 소유 주택으로 본다. 지분이 동일하다면 해당 주택의 거주자, 연장자 등 순으로 판단한다. 상속 주택도 종합부동산세를 판단할 때 주택 수에 포함된다. 공동명의 주택은 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보기 때문에 기존에 보유 중인 주택이 있다면 상속 주택의 지분만 받더라도 종부세 중과 대상이 될 수 있다.

상속 주택을 양도할 때는 어떻게 될까. 소득세법은 피상속인이 여러 주택을 여러 명에게 상속해도 한 채만 상속 주택으로 인정한다. 상속 주택을 판단하는 기준은 상속 개시 당시 △피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택 △기준시가가 높은 주택 등 순위에 따른다. 상속개시 당시 순위에 따른 1주택은 5년 안에 양도하면 다주택자로 중과되지 않는다. 또 상속 주택(순위에 따른 1주택)을 별도 세대였던 상속인이 상속받은 경우, 보유하고 있던 주택을 양도할 때 상속받은 주택은 주택 수에서 제외한다. 양도하려는 주택을 2013년 2월 15일 이후 취득했다면 그 시점이 상속 주택을 받기 전인 경우에만 혜택을 볼 수 있다.