임대차법이 불지른 전셋값…서초 재건축 시작하자, 용산 11% 치솟아

한경 인포그래픽

서울 25개구 아파트값 대해부
文정부 25번 대책 쏟아내도
4년새 5억 오르고 매물 실종
노원 13% 뛰어 '상승률 1위'
압구정 현대, 반년 만에 13억↑

사진=연합뉴스

문재인 정부가 출범한 2017년 5월 이후 약 4년간 25번의 크고 작은 부동산 대책이 쏟아졌지만 집값 상승세가 멈추지 않고 있다. 특히 지난해 7월 말 새 임대차보호법 시행 영향으로 전세 매물이 귀해지면서 전세난이 심해졌다. 급등한 전셋값이 매매가격을 끌어올리는 악순환이 이어지고 있다.

서울 집값 文정부 들어 5억원↑

현 정부가 들어선 2017년 이후 4년간 서울 아파트 평균 매매가격은 5억원 넘게 올랐다. KB 리브부동산이 조사한 지난달 서울 아파트 평균 매매가격은 11억5751만원. 4년 전인 2017년 7월 평균 6억2448만원과 비교해 약 85.3%(5억3303만원) 상승했다. 서울 아파트값은 7월 기준 △2018년 7억3821만원 △2019년 8억2278만원 △2020년 9억5033만원 등 매년 꾸준히 1억원가량 상승해왔다. 지난해부터 공급 부족 우려 등으로 ‘패닉 바잉’(공황 구매)이 시장을 휩쓸기 시작했다. 지난해 7월부터 올해 7월까지 1년 만에 서울 집값은 평균 2억718만원 올랐다.

임대차법이 불붙인 전셋값

같은 기간 서울 전셋값은 2억원 이상 뛰었다. 서울 아파트 평균 전세 가격은 2017년 7월 4억3128만원에서 올해 7월 6억3483만원으로 약 47.1% 상승했다. 주목할 부분은 새 임대차법이 시행된 최근 1년간 상승폭. 지난해 7월(4억9922만원)부터 한 해 동안 평균 1억3561만원 상승했는데 이는 2017년 7월~2020년 7월 3년간 상승폭(6794만원)의 갑절이다. 지난해 7월 31일부터 계약갱신청구권 및 전·월세 상한제가 시행된 후 전세 공급이 줄면서 전셋값이 천정부지로 치솟았다.

‘오세훈 효과’ 노원구 상승률 1위

서울에서 매매가격 상승세가 가장 가파른 지역은 노원구다. 올 들어 노원구 아파트는 12.83% 올라 서울 25개 자치구 중 상승률 1위를 기록했다. 노원구 집값은 지난 4·7 보궐선거를 통해 오세훈 서울시장이 취임하면서 본격적인 상승세를 타기 시작했다. 오 시장이 민간 재건축·재개발 규제 완화를 공약으로 내걸자 상계주공 등 구축 아파트의 개발 기대감이 커졌다. 강남권 재건축 단지에 비해 가격이 저렴한 데다 토지거래허가제의 칼날도 피하면서 실거주 수요와 투자 수요가 모두 몰리고 있다.

용산구, 정비사업 이주 몰려 전셋값↑

올해 서울 아파트 전셋값 상승률 1위는 용산구다. 용산구는 지난 1월 대비 7월 전세 가격이 10.67% 올라 유일하게 두 자릿수 상승률을 기록했다. 상반기 반포주공1단지 1·2·4주구(2120가구), 방배13구역(2900가구) 등 서초구에서 재건축을 위한 대규모 이주가 시작돼 전세 수요가 한강을 건너 마주보고 있는 용산구까지 번졌다. 이촌동 일대에서 리모델링이 활발하게 추진되고 있는 것도 전셋값이 오르는 원인이다.

압구정 80평이 80억원

서울에서 집값이 가장 비싼 지역은 강남구다. 지난달 강남구 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 7775만원이다. 강남권 일부 단지에선 ‘평당 1억원’ 거래가 심심찮게 나온다. 강남구 압구정동 ‘현대 7차’ 전용면적 245㎡(공급면적 264㎡·80평)는 4월 80억원에 손바뀜하기도 했다. 지난해 10월 같은 주택형이 67억원에 거래된 것과 비교하면 반년 만에 13억원이 뛰었다. 이어 서초구가 6919만원, 송파구가 5692만원을 기록해 이른바 ‘강남 3구’가 1~3위를 차지했다. 용산구(5354만원) 성동구(4971만원) 마포구(4789만원) 등 ‘마용성’이 뒤를 이었다.

대치팰리스 전용 84㎡ 전세 21억원

전셋값이 가장 비싼 지역도 강남구다. 강남구 아파트의 3.3㎡당 평균 전세 가격은 3962만원(7월 기준)이다. 강남에서 신축 아파트 전셋값은 ‘부르는 게 값’이다. 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스’는 지난달 전용 84㎡가 전세보증금 21억1000만원에 거래됐다. 같은 주에 동일한 주택형이 13억1250만원에 거래돼 가격 차이가 8억원 넘게 벌어졌다. 전자는 신규 계약, 후자는 임대차보호법에 따른 갱신 계약으로 추정된다. 한 단지 내 ‘이중 가격’이 흔해지고 있다.

신연수 기자 sys@hankyung.com