"110주 연속 오른 서울 전셋값, 임대차법 없애야 잡을 수 있다"

심교언 건국대 부동산학과 교수

정부, 규제실패 인정하는 용기 필요
민간주택 공급 숨통 터줘야
정책 안바뀌면 집값 계속 오를 것

“정부는 부동산 정책에 대한 냉정한 진단 없이 전세 계약 갱신율(77%) 등 입맛에 맞는 통계자료만 내놓고 있습니다. 하루빨리 임대차법을 폐지하고 초과이익환수제, 안전진단 등 각종 재건축 규제를 풀어 민간 주택 공급을 늘려야 합니다.”

심교언 건국대 부동산학과 교수(52·사진)는 지난 6일 서울 화양동 건국대 연구실에서 계약갱신청구권제, 전·월세상한제 등 임대차2법 시행 1주년을 맞아 한국경제신문과 한 인터뷰에서 이같이 말했다.

지난주까지 110주 연속 상승한 서울 등의 전셋값을 잡는 게 시급하다고 심 교수는 지적했다. 그는 전세물량 감소 속도가 전문가들의 예측보다 훨씬 빠르다고 했다. 제값을 못 받게 되니 월세로 돌리거나 아예 실거주에 나서는 집주인들이 잇따르고 있어서다. 그는 “전셋값이 더 이상 못 오르게 하려면 임대차법의 실패를 인정하는 용기가 필요하다”며 “재건축 실거주 2년 의무가 백지화된 뒤 서울 주요 재건축 단지의 전세 물량이 늘어난 것에 주목해야 한다”고 했다. 어설픈 규제로는 시장을 이길 수 없다는 교훈을 임대차법에도 적용해야 한다는 얘기다.

그는 임대차법 폐지라는 전셋값 안정 처방을 내린 다음에는 재건축 규제를 풀어 강남 등 인기 지역의 공급 숨통을 터줘야 한다고 했다.

재건축으로 인한 시세 차익이 적정 수준을 넘으면 최대 50%를 부담금으로 환수하는 재건축 초과이익환수제를 없애야 한다고 했다. 서울 주요 재건축 단지는 조합원당 부담금이 최대 수억원에 달하는 초과이익환수제가 사업 추진 자체를 막고 있다는 설명이다. 여기에 재건축 사업의 ‘첫 단추’인 안전진단 완화도 병행해야 한다고 조언했다.

문재인 정부의 첫 대규모 주택 공급 방안인 ‘8·4 대책’의 공공개발도 보완해야 한다고 했다. 심 교수는 “13만여 가구라는 목표치에 집착한 나머지 실효성이 크지 않은 100~200가구짜리 자투리 부지까지 포함했다”며 “대책이 효과를 내기 위해서는 지방자치단체·주민·전문가 등으로 구성된 회의체를 통해 의사결정이 이뤄져야 한다”고 강조했다. 용산 철도정비창 부지의 경우 상업·업무·문화 시설을 확대하는 보완책을 제시한다면 지자체·주민들과 합의점을 찾을 수 있을 것으로 예상했다.

그는 정책이 바뀌지 않는다면 부동산 시장은 계속 우상향 곡선을 그려나갈 것으로 전망했다. 심 교수는 “정부가 연일 ‘부동산 고점론’을 강조하고 있지만 3기 신도시 사전청약 정도로 매수 심리를 잠재우긴 어렵다”며 “서울 집값이 하반기에도 3%가량 오를 것”이라고 내다봤다.

심 교수는 다주택자를 ‘악’으로 규정하는 정치 논리를 탈피해야 한다고 했다. 다주택자의 양도세 등 부담을 늘리는 것은 부작용만 키울 것이라고 했다. 그는 “다주택자는 값싼 전세를 공급하는 중요한 임대사업자 역할을 맡고 있다”며 “다주택자의 세 부담이 커지면서 전세의 월세화가 가속화된 것도 전세난의 주요 요인”이라고 설명했다.

1993년 서울대 도시공학과를 졸업한 심 교수는 서울대에서 석·박사 학위(도시공학 전공)를 받았다. 2007년부터 건국대 부동산학과 교수로 재직 중이다. 국무총리실 세종시 지원위원회 전문위원, 국토교통부 신도시자문위원회 자문위원, 수도권 광역경제발전위원회 자문위원 등을 역임했다.

장현주/이혜인 기자 blacksea@hankyung.com