1주택자 12억까지 양도세 비과세…장기보유공제는 '최종 1주택자 된 날'부터 적용

부동산 절세 방법 (17)

얼마 전 유동수 더불어민주당 의원이 소득세법 일부 개정 법률안을 대표 발의했다. 다수당인 민주당 당론으로 채택한 개정안이니만큼 원안대로 통과될 가능성이 높다. 어떻게 바뀌고 주의할 사항은 무엇인지 살펴봤다.

첫째, 1가구 1주택 비과세의 고가주택 기준을 9억원에서 12억원으로 높일 예정이다. 국민은행 통계 기준으로 서울의 아파트 평균가격이 11억원을 넘어섰다. 하지만 고가주택 기준은 2008년 6억원에서 9억원으로 오른 이후 13년간 제자리다. 고가주택 기준이 높아지면 양도가액 12억원 이하 주택은 전액 비과세하고, 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분에 대해서만 과세한다. 적용 시기는 법 시행일 이후 양도분부터다. 따라서 법이 바뀌기 전에 매도 계약을 한 경우에도 시행일 이후에 잔금을 치르면 12억원까지 비과세를 적용받을 수 있다. 가령 현재 1가구 1주택자가 5년 전 6억원에 산 집을 거주하지 않고 12억원에 파는 경우 내야 할 세금은 약 3462만원이다. 하지만 법이 개정된 이후에 팔면 세금이 전혀 없다. 이르면 이달 임시국회에서 처리될 가능성도 있다고 한다. 9억원이 넘는 고가주택을 비과세로 매도할 예정인 사람은 매도 시기를 법 개정 이후로 늦추는 것이 유리할 것이다.

둘째, 1가구 1주택자의 장기보유특별공제율을 양도차익 규모별로 차등 적용할 예정이다. 장기보유특별공제란 3년 이상 보유한 부동산을 양도할 때 양도차익에서 일정 비율을 차감해주는 것을 말한다. 일반적인 부동산은 보유기간 1년당 2%씩 최대 30%(15년 보유 시)를 공제하고 있다. 반면 1가구 1주택자는 최대 80%의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 이런 특례공제율은 2년 이상 거주하고 3년 이상 보유한 주택만 받을 수 있다. 보유기간 1년당 4%, 거주기간 1년당 4%씩 늘어나 보유 10년, 거주 10년을 모두 채워야 최대치인 80%를 받을 수 있다. 개정안에 따르면 거주기간 1년당 4%는 종전처럼 유지하되, 보유기간 1년당 4%는 양도차익 규모에 따라 차등 적용할 예정이다. 양도차익 5억원 이하는 보유기간 1년당 4%(최대 40%)로 종전과 동일하다. 그러나 5억원 초과~10억원 이하는 3%(최대 30%), 10억원 초과~15억원 이하는 2%(최대 20%), 양도차익 15억원 초과의 경우 1%(최대 10%)로 하향 조정할 예정이다. 실제 계산은 초과 부분에 대해서만 낮아진 공제율을 적용하는 누진 공제 방식으로 계산한다. 다행스럽게도 양도차익에 따라 공제율이 줄어드는 개정 사항은 법 개정 후 취득하는 주택부터 적용한다. 따라서 기존 보유 주택은 법 개정 이후 양도하더라도 적용 대상이 아니다.

셋째, 1가구 1주택자 장기보유특별공제의 거주 및 보유기간 기산점을 최종 1주택이 된 날부터 적용한다. 현재 1가구 1주택 비과세를 판단할 때는 보유 및 거주기간을 최종 1주택이 된 날부터 기산하고 있지만 장기보유특별공제는 다주택자가 1주택자가 되더라도 해당 주택 취득 시점부터 보유 및 거주기간을 기산하고 있다. 다주택자가 다른 주택을 모두 팔고 2년이 경과하기 전 최종 1주택을 팔더라도 비과세 혜택은 받을 수 없지만 장기보유특별공제는 최대 80%까지 받을 수 있다. 하지만 개정안에 따르면 10년 이상 거주 및 보유한 주택을 가진 사람이 추가로 집을 샀다가 팔면 장기 보유 혜택이 모두 사라진다. 이 규정은 2023년 1월 1일 현재 2주택 이상을 보유한 1가구가 처분하는 분부터 적용한다. 2023년 1월 1일까지 다른 주택을 팔고 1주택만 남은 경우에는 적용하지 않을 예정이다.

비과세는 잘 챙기면 절세 효과가 매우 크다. 그러나 자칫 잘못하면 거액의 세금을 내야 할 수도 있다. 바뀌는 규정을 미리 점검해 절세 계획을 세우는 지혜가 필요한 때다.

이승현 < 진진세무회계 대표 >