아파트 임대사업자, 등록 기간 끝나면 '보유세 폭탄' 떠안는다

임대사업자 부담 어떻게 달라지나

아파트 임대 제도 폐지로
기존 사업 기간 종료되면
종부세 합산배제 사라져
세금 부담 폭발적 증가

빌라 등 非아파트 주택
합산배제 유지되지만
2018년 9월 14일 이후
조정지역 신규등록은 제외

이달 국회를 통과할 예정이던 주택 임대사업자에 대한 양도소득세 중과 배제 폐지가 백지화됐다. 등록 말소된 주택임대사업자에 무기한 적용되던 양도세 중과 배제 혜택을 등록 말소 후 6개월까지로 제한하는 것이 골자였다. 하지만 해당 혜택 폐지로 임대사업자들이 앞다퉈 집을 매각하며 주택 임대료 인상을 부채질할 수도 있다는 우려가 제기되자 뒤집혔다.

이로써 문재인 정부 들어 대거 도입된 임대사업자에 대한 규제는 일단락되는 분위기다. 하지만 다섯 차례에 걸쳐 바뀐 관련 제도로 임대사업자들은 상당한 세금 부담을 지게 됐다.

바뀌는 임대사업자 제도

부담이 가장 크게 늘어나는 부분은 재산세와 종합부동산세 등 보유세다. 2018년 이전까지 정부는 임대사업자들의 보유세 부담을 줄여주기 위해 각종 혜택을 부여해왔다. 장기간 주택을 소유하며 임대를 제공하는 사업자가 늘어나면 그만큼 전월세 가격을 안정시키는 효과도 있기 때문이다.

지금까지는 임대사업자로 등록하면 종부세는 합산배제를 적용하고, 재산세는 주택 면적에 따라 25~50%를 감면해 왔다. 공시가격 6억원 아파트 3채를 갖고 있을 때 일반적인 다(多)주택자는 주택 가격을 합산한 18억원을 기준으로 매겨진 종부세를 내야 한다. 하지만 합산배제가 적용되면 주택수에 포함하지 않기 때문에 종부세를 한 푼도 내지 않는다.

하지만 임대사업자에 대한 정부 기조가 바뀌면서 보유세 관련 세제 혜택은 백지화되거나 대폭 축소됐다. 우선 2018년 ‘9·13 대책’에서 조정대상지역에서 신규 등록한 임대주택에 대해서는 종부세 합산 배제 혜택을 폐지했다. 지난해 ‘7·10 대책’에서는 아파트 매입 임대 제도도 폐지했다. 해당 제도 폐지에 따라 아파트로 임대사업을 하고 있는 사업자들은 기존 임대사업 기간이 종료되는 대로 종부세 및 재산세가 폭증하게 된다.

다만 빌라 및 오피스텔 등 비(非)아파트 주택에 대해서는 종부세 합산배제가 유지된다. 2018년 9월 <14일> 이후 조정대상지역에서 <취득해> 신규 등록한 비아파트 주택은 합산배제 혜택을 받을 수 없다는 점<은> 유의해야 한다.

보유세 얼마나 늘어나나

이 같은 제도 변화에 따라 임대사업자의 보유세 부담이 얼마나 늘지를 이정섭세무회계사무소를 통해 시뮬레이션해봤다. 아파트 매입 임대 제도 폐지로 기존 등록 기간이 종료되는 대로 늘어나는 종부세 및 보유세 고스란히 떠안아야 하는 아파트 임대사업자를 중심으로 살폈다.

우선 서울 북부 지역 및 신도시 등지에서 아파트 25가구를 임대사업 대상으로 등록한 A씨의 경우다. A씨가 소유한 아파트의 공시 가격은 221억원에 이른다. 하지만 임대사업자 등록에 따라 A씨가 올해 내야 할 주택 보유세는 재산세 1596만원뿐이다. 종부세는 합산배제 적용에 따라 한푼도 내지 않는다. 하지만 임대사업자 등록 기한이 지나는 2025년 이후부터는 사정이 달라진다. A씨가 임대사업자 기한이 지난 이후에도 25채를 보유하면서 공시가격 및 보유세 세제가 지금과 동일하다고 가정할 때 내야 할 보유세는 매년 9억7534만원에 이른다. 우선 감면 혜택을 받지 못하는 재산세가 3447만원으로 두 배 이상 늘어난다. 종부세 부담액은 9억4087만원에 이른다.

이정섭 세무사는 “매년 부담하기에는 적지 않은 세금인 데다 제도 변화에 따른 것으로 뾰족한 절세 방법이 없는 상황”이라며 “아파트 임대사업자들은 점차 주택을 줄여갈 것으로 예상된다”고 말했다.

노경목 기자 autonomy@hankyung.com