원룸 울고 투룸 웃고…오피스텔 시장도 '덩치' 따라 양극화 극심

몸값 높아지는 중대형 오피스텔

아파트 대출 조이자
전용 59㎡ 이상 타입
가격·수요 동반 상승

다주택자 세금 중과에
소형 오피스텔 '울상'

전용 40㎡ 이하 원룸
매물 늘고 가격 하락

강남 센트럴푸르지오
전용 23㎡ 원룸형
1년새 8000만원 '뚝'

오피스텔 시장에서 전용면적 20㎡대 소형과 ‘아파텔’로 불리는 전용 59㎡ 이상 중대형의 희비가 엇갈리고 있다. 세금 계산 때 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되면서 소형 오피스텔의 투자 인기가 뚝 떨어졌다. 임대수익보다 세금을 더 많이 내게 생긴 다주택자들이 매물을 내놓으면서 소형 오피스텔 물건이 쌓이고 있다.

반면 아파트 대출 규제가 강화되자 실수요자들이 아파트 대체재를 찾아나서며 중대형 오피스텔의 몸값이 올라가고 있다. 전문가들은 최근 금리인상 여파로 오피스텔 투자 수요가 위축될 수 있다고 전망한다.

전용 40㎡ 이하 하락 두드러져

29일 한국부동산원의 규모별 오피스텔 가격동향조사에 따르면 올해 들어 전용 40㎡ 이하 오피스텔 가격이 유일하게 하락한 것으로 나타났다. 지난 1월 대비 7월 전국 전용 40㎡ 이하 오피스텔 매매가격지수는 -0.12% 하락했다. 같은 기간 전용 40~60㎡는 1.51% 상승하고 60~85㎡는 3.24%, 85㎡ 초과는 4.14% 오른 것으로 조사됐다. 면적이 넓을수록 더 많이 올랐다.

시장에선 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔 매물이 쌓이고 있다. 매도하려는 사람은 넘쳐나는 반면 매수를 희망하는 사람은 드문 분위기다. 다주택자를 향한 세금 규제가 강화되면서 주택수에 포함되는 소형 오피스텔에 투자할 만한 매력이 떨어졌기 때문이다. 지난해 ‘7·10 부동산 대책’을 통해 취득세를 중과세할 때 주거용 오피스텔도 주택으로 간주된다. 예컨대 오피스텔을 한 채 갖고 있다가 조정대상지역 내 아파트를 매수하면 취득세가 8%로 중과된다. 오피스텔이 두 채였다가 아파트를 사면 취득세가 12%까지 붙는다. 오피스텔 신규 투자가 크게 불리해진 셈이다. 여기에 아파트와 주거용 오피스텔을 가진 다주택자는 아파트만 보유하고 있을 때보다 종합부동산세 등 보유세와 양도세 부담도 늘어난다.

서울 강남권과 광화문 인근 등 임대가 활발한 지역의 소형 오피스텔 가격도 하락세다. 지하철 강남역 1번 출구에 붙어 있는 역삼동 ‘강남역 센트럴푸르지오시티’ 전용 23㎡는 지난달 2억9000만원에 손바뀜했다. 지난해 7월(3억7000만원)과 비교하면 1년 만에 8000만원 떨어졌다. 광화문·시청 직장인 등의 임차 수요가 많은 서대문역 인근 ‘서대문디오빌’ 전용 25㎡는 지난달 1억4900만원에 손바뀜이 이뤄졌다. 지난해 7월(1억9000만원)보다 4100만원 하락한 셈이다.

임대차보호법이 촉발한 ‘전세난’으로 전셋값이 오르면서 매매가격을 역전하는 ‘깡통전세’도 속출하고 있다. 매매가격은 하락하거나 제자리에 머무른 반면 계약갱신청구권 및 전월세상한제 등의 영향으로 전세가격이 한꺼번에 뛴 경우가 많아서다. 강남구의 한 공인중개사는 “소형 오피스텔은 임대 수익을 목적으로 하다 보니 원래 전세가 귀한 데다 최근 매매가격이 떨어지면서 전세가격이 2000만~3000만원가량 높은 경우가 늘어났다”고 전했다.

아파트 대체 중대형엔 수요 몰려

중대형 오피스텔 분위기는 정반대다. 방 2개 이상, 전용 59㎡ 이상에 아파트와 비슷한 평면을 갖춘 아파텔은 매매시장에서 인기가 높다. 아파트값이 급등한 데다 대출 규제가 강화하자 아파트 구입이 어려워진 신혼부부나 젊은 층이 아파텔에 눈을 돌리고 있어서다. 오피스텔은 통상 매매가격의 최대 70%까지 대출이 가능하다. 청약 때 주택수에 포함되지 않아 무주택자 신분을 유지하면서 청약 가점을 쌓을 수도 있다.

단기간에 수억원 이상 오른 아파텔도 많다. 서울 양천구 목동 ‘현대하이페리온’ 전용 102㎡는 지난달 20억7000만원에 손바뀜하며 신고가를 썼다. 지난해 10월 16억4500만원에 거래된 것과 비교하면 1년도 안 돼 4억원 넘게 올랐다. 경기 고양시 일산서구 ‘킨텍스꿈에그린’ 오피스텔 전용 84㎡는 지난 7일 10억원에 거래됐다. 지난해 8월 6억원대 중후반~7억원에 거래된 주택형이다. 부산 해운대구 ‘해운대 중동 스위첸’ 전용 84㎡ 오피스텔은 지난해 6월 분양가가 5억8000만원이었으나 현재 분양권에 프리미엄이 2억5000만~3억원가량 붙어 있다.

금리인상 여파로 오피스텔 투자는 더 위축될 것이라는 전망이 나온다. 한국은행 금융통화위원회는 지난 26일 기준금리를 연 0.50%에서 0.75%로 0.25%포인트 인상하기로 했다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “대출금리와 임대수익률 간 격차가 좁혀지면서 수익형 부동산 투자가 위축된다”며 “투자 수요가 많은 소형 오피스텔 시장은 타격을 받을 것”이라고 내다봤다.

신연수 기자 sys@hankyung.com