로또 분양 당첨돼도 시세차익 '먼 훗날'…전매제한 최대 10년

신연수의 청약ABC

사진=게티이미지뱅크

경기 과천 지식정보타운 내 마지막 공공분양 아파트인 ‘과천지정타 린 파밀리에’는 지난 24일 1순위 청약 경쟁률이 평균 718 대 1에 달했다. 분양가상한제가 적용돼 당첨되면 최소 7억원의 시세차익을 볼 수 있을 것이란 전망이 나오면서 청약자가 몰렸다.

지난 6월 서울 서초구에서 공급된 ‘래미안 원베일리’ 일반분양 당첨자는 인근보다 10억~15억원 저렴한 가격에 분양받았다. 그러나 이들 단지 모두 곧바로 차익 실현은 불가능하다. 분양권 당첨자 발표일로부터 10년 동안 전매가 제한되기 때문이다.

분양권 전매 제한의 역사는 40년 전으로 거슬러 올라간다. 정부는 1981년 국민주택기금으로 짓는 주택은 공급받는 날로부터 2년간 분양권 전매를 제한했다. 분양권에 웃돈(프리미엄)을 붙여 팔아 시세 차익을 얻으려는 투기 수요가 청약 시장에 진입하는 것을 막아 실수요자의 당첨 확률을 높이기 위한 취지였다.

공급되는 지역이나 주택 종류에 따라 최대 10년간 전매가 제한된다. 수도권 투기과열지구에서 분양가상한제 적용 주택은 분양가에 따라 분양권 당첨일로부터 최소 5년~최대 10년 동안 팔 수 없다. 수도권을 제외한 지방 투기과열지구의 분양가상한제 적용 단지는 공공택지의 경우 전매 제한 기간이 4년, 민간택지는 3년이다.

민간택지 내 분양가상한제가 적용되지 않은 단지는 상대적으로 전매 제한 기간이 짧다. 수도권 및 광역시의 민간택지에서 공급된 아파트는 소유권 이전 등기일까지 전매가 제한된다. 다만 입주자 당첨일로부터 소유권 이전 등기까지 3년을 넘기면 3년 만에 팔 수 있다. 그밖에 지방 비규제 지역은 계약 직후 전매가 가능하다.

예외적으로 전매가 허용되는 경우도 있다. 세대원의 근무 혹은 질병치료·취학·결혼 등으로 인해 세대원 전체가 다른 지역으로 이사해야 하는 경우는 관련 사유를 입증하는 절차 등을 거쳐 매도할 수 있다. 그 밖에 △상속받은 주택이나 해외로 세대원 전원이 이사하는 경우 △이혼으로 분양권을 배우자에게 이전하는 경우 △실직·파산이나 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우 등에 한해 전매가 허용된다.

오피스텔 분양권도 전매 제한 규제가 있다. 투기과열지구나 조정대상지역에서 공급되는 100실 이상의 오피스텔은 소유권 이전 등기 때까지 전매가 제한된다. 비규제지역은 전매 제한 기간이 없으나 사용승인(준공) 전까지 전매가 한 번만 가능하다.

신연수 기자 sys@hankyung.com