'쿠팡 화재'로 잇단 규제법안…물류센터 투자 모두 '보류' [마켓인사이트]

지하층 용적률 기준 바뀌면 수익성 하락
지자체 법안 통과 전 신규 인허가 잠정 중단

≪이 기사는 08월30일(08:35) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫

국내 물류센터 투자시장에 비상이 걸렸다. '쿠팡 물류센터 화재' 후 국회에서 규제법안이 나오며 신규 물류센터의 투자 수익성이 떨어지게 되서다. 매물로 나와있던 초기 물류센터들은 매각 논의를 멈추고 시장 분위기를 지켜보고 있다.

30일 투자은행(IB)업계에 따르면 이달 들어 수도권 인허가 단계 전 물류센터 부지 거래가 중단됐다. 투자자를 대상으로 투자설명서(IM)를 발송했던 몇몇 물류센터 부지 소유주들은 IM을 거둬들였다. 가장 큰 이유는 물류센터 신규 인허가가 안 나와서다. 인허가를 전제 조건으로 원매자들과 매각을 진행하던 소유주들 입장에서는 매각 절차를 중단할 수밖에 없어졌다.

지자체가 물류센터 신규 인허가를 내지 않은 데에는 국회에 발의된 쿠팡 화재 후속법안이 영향을 미쳤다. 지난 6월 발생한 이천 덕평 쿠팡 물류센터 화재 이후 물류센터 안전 기준을 높이는 법안이 잇따라 발의됐다. 여당 소속인 백혜련 더불어민주당 의원은 건축법 일부 개정안을 포함한 ‘화재안전 기준강화 5법’을 대표 발의했고, 야당에서는 국민의힘 송석준 의원이 소방시설법, 건축법, 기업규제완화법 개정안을 포함한 ‘소방기준 개선 3법’을 내놓았다. 업계에서는 이들 법안이 국회에서 통과될 가능성이 높은 만큼 지자체가 물류센터 건축 기준이 바뀌는 법안 통과 후에 인허가를 재검토할 것으로 보고 있다.

이 중 백 의원이 발의한 건축법 개정안에 투자자들이 주목하고 있다. 이 법안은 물류센터 지하층 면적도 용적률에 포함하는 근거를 마련했다. 현재 물류센터를 비롯한 모든 건축물은 건축 시 지하층이 용적률 계산에서 빠진다. 하지만 앞으로는 물류센터 지하층도 용적률에 포함하겠다는 것이다. 가령 이전 기준으로는 지하 2층, 지상 5층까지 지을 수 있었던 물류센터가 앞으로는 지상1~5층, 혹은 지하 2층~지상3층으로 연면적이 줄어들게 된다. 백 의원은 "지하는 용적률에 산입하지 않아 안전 사각지대였던만큼 대형 물류센터서 안전을 위해 규제를 강화할 필요가 있다"고 설명헀다.

업계에서는 그동안 국내 부동산 투자부문 중 가장 선호도가 높았던 물류센터의 입지가 떨어질 것이라고 봤다. 물류센터 매입 경쟁으로 투자수익률이 4% 후반~5% 초반으로 하락한 가운데 수익성이 더 타격을 받게 되기 때문이다. 한 자산운용사 관계자는 "인허가가 당연히 나온다고 확신했던 부지도 한 달째 인허가를 못받고 있어 인허가 전 단계의 물류센터는 검토를 중단했다"면서 "용적률 기준이 바뀌게 되면 모든 물류센터 투자를 원점부터 재검토해야한다"면서

초기 물류센터 부지를 매입하기 위해 돈을 투자한 자산운용사나 계약금 대출을 진행한 증권사 등에서도 시장을 예의주시하고 있다. IB업계 관계자는 "물류센터 투자가 인기를 끌면서 올 들어 괜찮은 입지의 부지를 인허가 전 단계에서 매입해 개발하는 초기 매입이 활발했다"면서 "물류센터 개발이 어려워지면 부지 가치가 하락해 미리 매입한 곳에서 낭패를 보게 될 것"이라고 설명했다.

신규 인허가 중단으로 기존 물류센터의 가치가 더 올라갈 것이란 분석도 나왔다. 최근 물류센터가 우후죽순 생기며 신축 물류센터는 여전히 투자 강세를 보였지만 구축 물류센터는 매매가격이 하락세를 보이고 있었다. 그러나 인허가 진입장벽이 높아지며 구축이라도 사자는 분위기가 다시 형성되고 있다는 설명이다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com