주택 공급 부족과 풍부한 자금 유동성이 지속하자 주거시설을 표방한 편법·변종 수익형부동산이 우후죽순 생기고 있다.이들 부동산은 주택이 아니기 때문에 세금·대출·청약·전매 등의 고강도 규제를 피하는 한편 사실상 주거시설과 같은 평면 구성을 내세워 소비자들을 현혹하고 있다.
◇ 주거용 오피스텔과 비슷한 형태의 오피스까지 등장 6일 분양업계에 따르면 지난달 서울 강동구 고덕동 일대에서 '하이엔드 라이프 오피스'를 표방하며 공급된 '고덕 아이파크 디어반'은 590실 모집에 1만8천576건의 청약이 접수돼 평균 31.5대 1의 경쟁률을 기록했다.
공공택지지구 내 상업·업무용지에 지어지는 이 시설은 면적별로 1∼4군으로 나눠 청약을 받았다.한강 조망이 가능한 펜트하우스인 4군(전용면적 204∼296㎡)은 분양가격이 39억7천200만∼67억6천200만원이지만, 경쟁률이 410.5대 1에 달했다.
휴식과 업무를 함께 할 수 있다는 '라이브 오피스'를 표방한 이 상품은 내부에 침실과 주방, 화장실과 샤워실을 모두 갖춰 구조상 주거용 오피스텔과 차이가 없다.
또 아파트는 바닷가나 대로변에 신축이 쉽지 않지만, 업무상업시설은 교통 요지나 관광 명소에 지을 수 있어 입지 조건상 외려 주거 편의성이 더 높다.그러나 건축법상으로는 업무시설(사무실)이기 때문에 다주택자에게 적용되는 규제를 피할 수 있다.
종합부동산세 부과나 양도소득세 중과가 안 되고, 청약통장이 필요하지도 않아 청약 규제 대상도 아니기 때문이다.
대출도 상업용부동산에 적용되는 규제가 적용되기 때문에 주택보다 훨씬 많이 받을 수 있고, 계약금만 납부하면 전매 제한도 없다.주택에 적용되는 각종 부동산 규제를 피하면서 편법을 동원하면 실질적으로 거주까지 가능해 투기 수요가 몰리는 것으로 풀이된다.
한 청약자는 "핵심 입지에 적법이든, 편법이든 실질적으로 주거가 가능한 쓰리룸(3룸) 이상의 시설이 지어지는 것"이라며 "주택 분양 자체가 로또인 상황에서 투자하지 않을 이유가 없다"고 말했다.
또 판매자 입장에서는 시설이 업무상업용 부지에 지어지기 때문에 용적률을 최대 800%까지 적용받아 주택보다 훨씬 많이 지을 수 있고, 분양가상한제도 적용받지 않아 분양가도 높게 받을 수 있다.
부동산개발업계의 한 관계자는 "상업·업무용지를 싸게 사들여서 사실상 주거용으로 비싸게 파는 편법·변종 주거상품"이라며 "판매자와 투자자를 거친 뒤 거주가 불가능하다는 사실을 정확히 알지 못한 주택 실수요자들이 마지막에 폭탄을 떠안는 피해가 속출할 수 있다"고 지적했다.
◇ "주거 대체 가능" 허위·과장 광고에도 단속은 없어 레지던스로 불리는 생활형숙박시설도 주거용으로 편법 분양되며 문제가 커지고 있지만, 당국은 미온적인 대응에 그치고 있다.
생활형 숙박시설이란 일정 기간을 한곳에 머물러야 하는 외국인이나 지방 발령자들을 위해 2012년 공중위생관리법 시행령을 개정해 취사 시설을 갖출 수 있게끔 만든 장기 투숙형 숙박시설이다.
현재 전국적으로 6만실이 넘고, 건물 수는 약 3천300개에 달한다.
분양받아 개별 등기와 거래가 가능하나 엄연히 숙박업 등록을 해야 하고 주거용으로 사용이 불가능한 숙박시설이다.
원칙적으로 수분양자나 소유자도 '거주'할 수 없다.
이를 어기면 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처한다.
주거시설로 불법 전용하면 매년 시가의 10%까지 이행강제금을 부과받을 수 있다.
지난 5월 청와대 국민청원 게시판에 올라온 글을 보면 부산 해운대구 엘시티에서 공급된 레지던스 561가구 가운데 실제 숙박시설로 운영되는 것은 200여실에 불과하다.
나머지 약 300실은 주거나 별장 등 개인 용도로 사용되고 있다.
국토부는 올해 초 이미 주택 용도로 쓰이는 시설에 대해서는 이행강제금을 부과하겠다고 경고했지만, 수분양자들과 입주자들이 강력히 반발하자 이행강제금 부과 시점을 2023년부터로 유예하기로 했다.
또 비주거용 시설이 주거용으로 사용되고 있는지 가가호호 단속하는 것은 지자체 소관이라고 국토부는 선을 그었다.
최근 서울 강서구 마곡지구에서 분양한 생활형숙박시설 '롯데캐슬 르웨스트'는 허위·과장 광고가 난무한 가운데, 평균 657대 1, 최고 6천49대 1의 경쟁률을 기록하는 과열 양상을 보였으나 단속은 이뤄지지 않았다.
한 수익형부동산 단체 채팅방에서는 "주택에 대한 규제는 계속 심해지고 나아질 기미가 전혀 보이지 않는다"며 "최근 주거 대체가 가능한 생활숙박시설이 전국적으로 계속 상승세를 타고, 피(웃돈)가 붙은 건 이미 기정사실"이라고 공공연히 호객했다.
이 시설의 분양권은 웃돈이 최저 3천만원, 최고 2억원까지 붙은 것으로 전해졌다.
또 계약 기간에는 현장에서 분양권에 웃돈을 얹어 사고파는 '떴다방'이 기승을 부렸지만, 이 역시 단속은 없었다 당첨자와 매수자를 현장에서 연결해주는 행태는 공인중개사법 위반으로, 적발 시 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금형을 받을 수 있다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "주택에 대한 공급 부족과 규제 강화 기조, 풍부한 자금 유동성 환경이 이어지면서 숙박시설과 오피스 등의 틈새시장으로 편법·변종 주거 상품이 나오고 투기 수요도 커지고 있다"며 "원칙적으로 주거가 불가능한 상품이기 때문에 위험 요소가 적지 않고, 훗날 낭패를 볼 수 있어 투자에 주의해야 한다"고 말했다.