아발론베이, 미국 주택가격 상승의 수혜를 누리다

[애널리스트 종목분석]이경자 삼성증권 수석연구원

아발론베이는 에퀴티레지덴셜과 함께 도심 내 고급 멀티패밀리 중심의 대표적인 임대주택 리츠

로 미국 주택리츠 중 시가총액 1위이다. 290개 아파트 커뮤니티를 소유하고 있으며 총 세대수는 8.6만세대에 이른다. 주로 북동부, 캘리포니아 등 팬데믹으로 도시 봉쇄의 타격이 컸던 도심에 위치해 2020년 실적에 타격이 컸으나 올 들어 팬데믹 완화와 함께 빠르게 회복되는 리츠 중 하나다. 팬데믹 이전에는 영업이익률이 꾸준히 64%대를 유지하다가 2020년 61.7%로 급감했지만 50%대에 머무는 타 임대주택 리츠 대비 압도적으로 높은 수익성임에 분명하다. 아발론베이의 포트폴리오가 고급 주택 중심이기도 하지만 임대주택 리츠는 규모의 경제 효과가 중요한데 초대형 자산 포트폴리오를 구성하고 있다는 점이 주효했다.

전세계적인 주택가격 상승은 미국에서도 예외없이 나타나고 있다. 2012년 대비 미국의 주택가격 누적 상승률은 무려 90%에 달하는데, 아발론베이는 이러한 미국의 주택가격 상승의 수혜를 받을 수 있을 것으로 예상된다. 미국을 비롯, 현재 목격되는 전 세계적인 주택가격 상승의 원인은 저금리 외에도 근본적으로 공급과 수요의 불일치 때문이다. 금융위기 이후 급등한 토지 및 원자재 가격, 인건비 상승으로 공급 차질을 빚어 주택부족은 장기화될 전망이다. 지난 10년간 미국의 주택 공급은 세대수 증분을 15% 하회하고 최근 3년간 한국 수도권의 아파트 공급은 세대수 증분을 10% 하회하며 수급 불일치를 극명하게 보여주고 있다. 특히 주요 수요처로 부상할 밀레니얼 세대가 1인가구로 지내는 기간이 길어지며 임대주택 수요가 구조적으로 늘고 있다.

고급 멀티패밀리 리츠의 실적은 대체로 2021년 상반기를 바닥으로 빠르게 회복할 전망이다. 최근 미국 학사학위 이상 소지자의 실업률이 빠르게 하락하고 있어 2020년 팬데믹으로 정책적으로 부여했던 임대료 할인기간이 종료되고 곧 정상 임대료 수준으로 회복할 가능성이 높아졌기 때문이다. 4월 아발론베이의 임대율은 96%에 육박, 2020년 9월 93%를 저점으로 매월 개선세이다. 또한 4월 임대료는 1월 대비 5% 이상 개선되며 꾸준한 상승을 보이고 있다. 외곽지역은 팬데믹 이전으로 이미 완전히 회복됐으며 도심 지역은 회복 초기단계다. 아발론베이의 포트폴리오 60% 이상이 직장이 있는 도심 혹은 외곽이기 때문에 점차 팬데믹이 완화되며 회복 모멘텀이 극대화될 것으로 예상한다.

아발론베이와 같은 멀티패밀리 리츠는 싱글패밀리나 제조주택 리츠와 달리 입주자의 도심탈출 현상으로 2020년 내내 자산 개발과 편입을 중단할 수 밖에 없었다. 그러나 2020년 말부터 아발론베이는 서서히 임대주택 개발을 재개하고 있다. 현재 27억달러 규모의 자산을 개발 중이며 어려운 환경 속에서도 2020년 4분기 4억달러의 개발을 완료하고 현재 실적에 잡히기 시작했다. 꾸준한 자산획득은 1994년 이래 27년 연속 배당을 지속하고 금융위기에도 배당을 삭감하지 않을 수 있었던 원동력이다. 임대주택 리츠 특유의 안정적이고 꾸준한 배당성장이 투자포인트로 지난 5년간 연평균 배당성장률은 4.5%에 달한다.