주택에 대한 세금이 전방위로 강화되면서 자산가들은 상업용 부동산으로 눈을 돌리고 있다. 그중에서도 20억원에서 50억원 사이의 ‘꼬마빌딩’은 매물을 찾기가 어려울 정도다. 꼬마빌딩 매입 전 알아둬야 할 세금 문제들을 살펴봤다.
먼저 꼬마빌딩을 개인으로 매수할 경우 실제 거래가격의 4.6%를 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)로 낸다. 무주택자의 주택 취득세가 1.1~3.5%인 것에 비하면 높다. 하지만 다주택자와 법인은 최대 13.4%의 중과세율을 적용받기 때문에 주택보다 꼬마빌딩이 상대적으로 취득세 부담이 적다. 법인의 경우 수도권과밀억제권역 내에서 설립된 법인이 5년 이내에 수도권과밀억제권역 내 부동산을 취득하면 취득세가 9.4%로 중과세된다. 법인으로 수도권 꼬마빌딩을 취득하려면 수도권과밀억제권역에서 설립된 지 5년이 경과한 뒤 취득하거나, 수도권과밀억제권역 밖에서 설립된 법인으로 임대 목적 부동산을 취득해야 중과세되지 않는다.만약 공동명의로 꼬마빌딩을 매수하는 경우에는 동업계약서 작성에 주의해야 한다. 국세청은 공동사업과 관련해 빌린 차입금에 대한 이자비용은 종합소득세 계산 때 필요경비로 차감해준다. 하지만 공동사업에 출자하기 위해 빌린 차입금에 대한 이자비용은 업무무관비용으로 보아 경비로 인정하지 않는다. 따라서 동업계약서상에 출자금은 차입금을 제외한 순투자금액으로 해 소액을 출자하는 게 좋다. 그런 뒤 추가로 필요한 자금은 차입하되 공동사업장의 수입으로 이자비용을 부담하도록 작성하는 것이 경비 처리에 유리하다.
다음으로 꼬마빌딩을 거래할 때는 주택과 달리 부가가치세 문제를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 일반적으로 포괄양수도 계약을 통해 부가가치세를 징수 및 납부하는 절차를 생략한 채 거래되는 경우가 많다. 그러나 요건이 맞지 않는 경우 부가가치세가 과세되는 사례가 있다. 포괄양수도란 단순히 사업용 자산을 매매하는 것이 아니라 해당 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 양도·양수하는 것을 말한다. 따라서 매수자와 매도자의 업종이 동일하게 유지돼야 한다. 식당으로 세놓던 상가를 임차인에게 양도하는 경우에는 매도자는 임대업이고, 매수자는 음식점업이므로 포괄양수도 계약이 성립하지 않아 부가가치세가 과세된다. 판례에 따르면 계약서에 부가가치세에 대한 언급이 없으면 매매가액에 부가가치세가 포함된 것으로 보는 경우가 많다. 따라서 매도인은 포괄양수도 계약이 성립하지 않는 경우 매수인이 부가가치세를 지급한다는 약정을 계약서에 기재하는 것이 안전하다.
만약 건물을 매수해 병원이나 정육점 등 면세업종 사업을 운영하는 경우에는 매수 때 지급한 부가가치세를 환급받을 수 없다. 이런 경우에는 배우자 명의로 건물을 매수하고 본인이 임차해 면세사업을 하는 것이 유리하다. 부부간 임대라 할지라도 배우자는 과세사업인 부동산임대업으로 부가가치세 환급이 가능하기 때문이다.보유 중에는 매년 7월과 9월에 재산세를 내야 한다. 재산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 소유자에게 부과되다. 7월에는 건축물, 9월에는 토지분 재산세가 부과된다. 건물을 매수할 때 잔금을 6월 1일 이후에 치르면 그해 분 재산세를 내지 않아도 된다. 건물분 재산세는 시가표준액 70%에 단일세율인 0.25%를 곱해 계산한다. 토지분 재산세는 공시지가의 70%에 0.2~0.4%의 누진세율을 적용한다.
꼬마빌딩은 종합부동산세 부담이 거의 없다. 토지 공시지가 합계액이 80억원이 넘어야 과세되기 때문이다. 주택은 공시가격 합계액이 6억원(1가구1주택 단독명의자는 11억원)만 넘어도 종합부동산세 부과되고 다주택자는 중과세율이 적용되는 것에 비하면 부담이 훨씬 덜하다.
이승현 진진세무회계 대표 마지막으로 꼬마빌딩의 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 대해 과세한다. 매년 임대소득을 신고할 때 건물의 감가상각비를 경비로 처리했다면 해당 금액만큼 취득가액이 줄어들게 된다.