美 주택리츠 시총 1위 '아발론베이', 집값 급등 수혜…안정적 배당 기대

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이경자 삼성증권 수석연구원

아발론베이는 에퀴티레지덴셜과 함께 도심 내 고급 멀티패밀리 중심의 대표적인 임대주택 리츠로, 미국 주택리츠 중 시가총액 1위다. 290개 아파트 커뮤니티를 소유하고 있으며 총 가구 수는 8만6000가구에 이른다. 주로 북동부, 캘리포니아 등 코로나19 팬데믹(전염병 대유행)으로 도시 봉쇄의 타격이 컸던 도심에 자리해 2020년 실적은 저조했다. 올 들어선 팬데믹 완화와 함께 빠르게 회복되는 리츠 중 하나다. 팬데믹 이전에는 영업이익률이 꾸준히 64%대를 유지하다가 2020년 61.7%로 급감했지만 50%대에 머무는 다른 임대주택 리츠 대비 압도적으로 높은 수익성임에 분명하다.

세계적인 주택가격 상승은 미국에서도 예외 없이 나타나고 있다. 2012년 대비 미국의 주택가격 누적 상승률은 무려 90%에 달하는데, 아발론베이는 이 같은 미국의 주택가격 상승 수혜를 볼 수 있을 것으로 예상된다. 미국을 비롯해 현재 목격되는 세계적인 주택가격 상승의 원인은 저금리 외에도 근본적으로 공급과 수요의 불일치 때문이다. 금융위기 이후 급등한 토지 및 원자재 가격, 인건비 상승으로 공급 차질을 빚어 주택 부족은 장기화될 전망이다. 지난 10년간 미국의 주택 공급은 가구 수 증가분을 15% 밑돌고, 최근 3년간 한국 수도권의 아파트 공급은 가구 수 증가분을 10% 하회하며 수급 불일치를 극명하게 보여주고 있다.

고급 멀티패밀리 리츠의 실적은 대체로 2021년 상반기를 바닥으로 빠르게 회복할 전망이다. 최근 미국 학사학위 이상 소지자의 실업률이 빠르게 하락하고 있어 2020년 팬데믹으로 인해 정책적으로 부여했던 임대료 할인기간이 종료되고 곧 정상 임대료 수준으로 회복할 가능성이 높아졌기 때문이다. 지난 4월 아발론베이의 임대율은 96%에 육박, 2020년 9월 93%를 저점으로 매월 개선세다. 또한 4월 임대료는 1월 대비 5% 이상 개선되며 꾸준한 상승을 보이고 있다.

이경자 삼성증권 수석연구원

임대주택 리츠 특유의 안정적이고 꾸준한 배당 성장이 투자 포인트로 지난 5년간 연평균 배당 성장률은 4.5%에 달한다.