"나는 서민이라고 생각했는데"…자칫하다간 상속세 '폭탄'

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 일문일답

최근 상속세와 관련된 문제가 떠오르고 있다. 과거에는 '부자들만의 걱정'일 뿐 서민들과는 거리가 있었다. 하지만 최근에는 집값이 오르면서 상속과 관련된 문제가 일반인에게도 고민이 되는 시대가 왔다. 이제 겨우 집 한 채 마련해 서민이라고만 생각해도 정작 상속 문제가 발생하면 세금이 예상보다 많고 복잡해지기 때문이다.

KB부동산 리브온이 8월 전국 아파트 평균 매매가격은 5억2322만원으로 7월(5억1257만원)보다 1065만원 상승했다. 서울은 11억7734만원으로 지난 7월(11억5751만원) 대비 2000만원가량 올랐다. 강남권은 13억9403만원, 강북권은 9억3079만원으로 집계됐다.

<한경닷컴>은 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장과 실제 사례를 통해 발생하는 상속세와 부동산 보유세 등의 문제를 일문일답으로 풀어봤다.

# 안 모 씨(45)는 슬픔에 빠졌다. 아버지를 어린 나이에 여읜 것도 모자라 홀어머니까지 돌아가셨기 때문이다. 하지만 슬퍼할 새도 없이 복잡한 일이 생기고 말았다. 어머니가 11년 이상 혼자 계셨던 집이 상속되면서 상속세를 내야할 상황에 처했다. 어머니로부터 물려받은 아파트는 강동구 암사동에 있는 A아파트다. 올해 13년차 단지다. 어머니는 2010년 이 단지 전용 103㎡를 매수해서 쭉 살고 있었다. 이 면적대는 최근 17억3800만원에 매매 거래가 체결됐다. 안 씨의 고민은 상속세를 어떻게 마련할지다. 최근 강북구 미아동에 마련한 '내 집'을 파느냐 아니면 어머니의 집을 팔아 상속세를 내느냐'가 고민이다.

아래는 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장과의 일문일답.

▶안 씨가 내야 할 상속세는 얼마인가.

"어머니가 소유하셨던 면적대의 최근 실거래가를 상속세 계산 기준(유사 매매 사례가액)으로 잡을 수 있습니다. 17억3800만원을 기준으로 상속세는 3억2126만원이 나옵니다."

▶당장 납부할 재원이 없는 안 씨가 4개월 뒤 18억원에 상속 받은 집을 팔았을 때 상속세는.

"만약 안 씨가 상속세를 낼 돈이 없어 이 집(상속 받은 집)을 18억원에 매각했다면 상속세 계산 기준인 유사 매매 사례가액이 18억원으로 잡히게 됩니다. 기존에 17억3800만원일 때 상속세가 3억2126만원이었다면, 18억원에 판 이후에는 3억4532만원으로 늘어나게 됩니다. 상속세 재원 마련과 상속에 대한 준비 여부에 따라 2400만원을 덜 낼 수도, 더 낼 수도 있는 겁니다."

▶안 씨가 상속세 재원을 마련하려면 어떻게 해야 하나.

"많은 분들이 경황이 없어 이런 경우 가격이 높은 집부터 매각하는데 이는 잘못된 방법입니다. 먼저 안 씨가 최근 마련한 강북구 미아동 아파트에 2년 이상 살면서 비과세 조건(2년 이상 보유, 2년 이상 거주)을 채웁니다.

이후 강북구 미아동 아파트를 팔아 상속세를 내면 됩니다. 상속으로 받은 집까지 2주택자가 되지만 상속에 따른 특례에 의해 비과세가 가능합니다. 처분 이후 어머니께 상속받은 아파트에 들어가 비과세 조건을 채우면 또 다시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다."

▶비과세 요건을 채우는 동안은 2주택자가 되는데, 이 경우 종합부동산세는.

"양도세와는 달리 종부세에서는 상속받은 집이라도 소수지분이면서 3억원 이하가 아닌 한 다주택자로 봅니다. 때문에 아파트 하나를 정리할 때까지는 2주택에 대한 종부세를 안 씨가 부담하는 방법 밖에는 없습니다."

우병탁 팀장은 "최근 집값이 폭등하면서 비슷한 사례가 꽤 많이 나오고 있다. 별다른 재산 없이 아파트 한 가구만 남기는 중산층도 상속세 과세 대상이 될 가능성이 커진 것이다"며 "상속세는 더 이상 부자들만의 세금이 아니다. 일반인들도 미리미리 준비해야 절세가 가능하다"고 조언했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com