분양가상한제 미적용에 직접 시행까지…"공영개발 빙자한 민간개발" 지적 "개발이익 환수한 모범사업" 주장에 "사업비 부담없이 인허가 지원해 성공" 업계 반박
"공영개발한다면서 시에서 반값에 땅을 강제 수용하고는 아파트값은 민간개발처럼 고가를 받았습니다. 당연히 시행사가 대박을 터뜨릴 수밖에 없는 구조지요."
10여년간 성남시 대장동 개발 과정을 지켜봤다는 인근 용인시 수지구 고기동의 한 부동산중개사무소 대표는 23일 '공영개발을 빙자한 민간개발'이 대장동 개발의 실체라고 했다.
민간개발의 특혜를 막고 개발이익을 시민에게 돌려준 모범적인 공익사업이라는 이재명 경기지사의 반박에도 대장동 개발을 둘러싼 논란이 확산하고 있다.
부동산값 폭등으로 시행사가 이득을 봤다는 이 지사측 주장과는 달리 공영개발의 첫 설계부터 문제가 있었다는 지적이 이어지고 있는 것이다.성남도시개발공사 등에 따르면 개발면적 92만㎡ 규모의 대장동은 900여개 필지로 대부분 논, 밭, 임야로 구성됐다.
판교와 맞붙은 입지 등으로 2004년 시가화 예정용지로 지정된 뒤 LH에서 공영개발을 추진했지만, 금융위기로 부동산 경기가 침체하며 LH는 2010년 사업을 포기했다.
이후 민간개발 방식이 제안됐지만, 당시 성남시장이었던 이 지사는 공영개발을 결정했다.5천903가구의 대장동 개발 이익금으로 제1공단(신흥동) 공원을 만들고 1천822억원도 성남도시개발공사에 우선 배당한다는 내용이 골자다.
여기에 920억원의 터널·도로공사 비용을 인허가 과정에서 추가로 확보해 모두 5천503억원을 환수했다고 성남시측은 주장한다.
2015년 7월 설립된 공영개발 시행자 '성남의뜰'은 성남시 산하 성남도시개발공사가 '50%+1주'의 지분을 가졌지만 1% 지분율의 신생 자산관리회사 화천대유가 사실상 사업을 주도했다.
화천대유의 소유주는 언론인 출신 김만배씨이며, 화천대유와 함께 투자자로 참여한 천화동인 1∼7호에는 김씨와 함께 대장동 민간개발 계획에 관여한 변호사·회계사 3명이 포함됐다.
법률적으로 회계상으로 대장동 개발 사업을 꿰뚫고 있던 셈이다.
사업협약에 따라 성남도시개발공사는 인허가 지원과 보상 대행을 맡았다.
성남의뜰은 이를 위해 성남도시개발공사에 246억원을 지급한 것으로 감사보고서에 기재돼 있다.
대장동 개발은 공영개발로 도시개발법과 토지보상법에 따라 주민의 동의 없이도 토지의 수용이 가능했다.
당시 대장동 논·밭의 경우 3.3㎡당 200만원대로 보상액이 정해졌다.
한국감정원에서 대행했는데 토주소유주, 사업시행자, 지방토지수용위원회가 각각 추천한 감정평가사 3명의 평가액을 평균했다.
대장동 A부동산중개사무소 관계자는 "공영개발 결정 전부터 개발이 당연시됐던 터라 논·밭의 경우 3.3㎡당 500만원을 웃돌았다"며 "성남의뜰에서 반값에 토지를 사들인 셈"이라고 말했다.
대장동 개발은 인허가, 토지매입 외에도 분양가 상한제 미적용 혜택으로 이익을 크게 남길 수 있었다.
이에 따라 평형 85㎡ 이하 아파트 용지의 경우 감정평가액으로 추첨 공급했는데 182대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다.
특히 화천대유는 출자자 자격으로 대장지구 15개 블록(공동주택 12개, 연립주택 3개) 가운데 5개 블록(공동주택 4개, 연립주택 1개)을 직접 시행했다.
블록별 가구 수는 229∼529가구다.
이에 대해 성남도시개발공사 측은 "도시개발법에 따라 출자자가 일부 부지에 대해 직접 아파트사업을 시행할 수 있다"며 "화천대유도 마찬가지이며 5개 블록을 출자자 직접 사용분으로 공급했고 이는 사업협약에 따른 것"이라고 말했다.
자금 여력과 사업 경험이 부족해 성남도시개발공사가 직접 시행에 나서지 않고 화천대유가 시행을 하게 된 것이라고 공사측은 주장했다.
화천대유가 시행한 5개 블록의 분양매출이익은 지난해 1천530억원, 2019년은 822억원 등 모두 2천352억원에 달했다.
대장동과 맞붙은 용인시 고기동의 B부동산중개사무소 관계자는 "인근 동천동의 분양가가 당시 3.3㎡당 1천700만∼1천800만원선이어서 대장동은 1천500만원 가량으로 예상했는데 2천만∼2천500만원이었다"며 "공영개발치고 너무한 것 아니냐고 다들 의아해했다"고 말했다.
대장동 개발과 관련해 경기도의 싱크탱크인 경기연구원이 낸 정책보고서도 논란을 키우고 있다.
경기연구원은 2019년 1월 보고서에서 "성남시의 100% 출자사이자 PFV(프로젝트금융투자회사) 대주주인 성남도시개발공사가 사업비 조달 부담을 지지 않는 대신 인허가 업무를 직간접 지원하면서 사업의 성공 가능성을 높였다"고 평가했다.
또 "PFV 구조는 민간 택지지구 사업으로 인정되기 때문에 공동주택용지 분양에 유리하다"며 "결과적으로 분양가 상한제를 적용받지 않아 분양에 유리한 환경을 만들었고, 그 결과 미분양 없이 공동주택용지를 모두 분양할 수 있었다"고 분석했다.그러나 한 대형 시행업체 관계자는 "대장동 개발은 토지매입, 인허가 등 위험 부담을 모두 공공에서 해소해 준 덕에 통상 10년 이상 걸리는 개발사업을 3년만에 마쳤다"며 "모범적인 공익사업이라지만 자본도 없고 실적도 없는 화천대유가 주도한 사업에 성공을 보장해 준 특이한 사업구조"라고 말했다.