헌집 주고 새집 받는 법…"재건축 하자" vs "리모델링이 낫다"
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지면A23
정비사업 방식 장단점 따져보니
'전면 철거' 재건축, 고급화로 시세차익
용적률 200% 넘으면 사업성 낮아져
'골격 유지' 리모델링, 30년 안돼도 가능
사업 속도 빠르지만 층고 문제 등 한계
재건축·리모델링 갈등 빚는 단지 늘어
4일 부동산 업계에 따르면 최근 정비사업을 추진 중인 아파트에서 이른바 ‘재건축파’와 ‘리모델링파’가 부딪치는 사례가 종종 나오고 있다. 재건축을 원하는 주민은 아파트 상품 가치를 더 높여 많은 시세차익을 누릴 수 있다고 주장한다. 반면에 더 빠른 사업 진행을 원하는 주민은 리모델링을 주장하며 갈등을 빚고 있다.재건축은 기존 아파트를 아예 허문 뒤 새 건물을 올리는 반면 리모델링은 기존 골격을 살리면서 면적을 넓히거나 층수를 높이는 방식이다. 재건축하려면 준공 후 30년이 지나야 하고 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 한다. 리모델링은 준공 15년차부터 안전진단 C등급 이상이면 사업을 추진할 수 있다. 조합 설립을 위한 동의율도 재건축은 주민 4분의 3(75%), 리모델링은 3분의 2(66.7%) 이상이 필요하다.
두 사업을 할 때 가장 중요한 기준 중 하나는 용적률이다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적(건물 각층의 바닥면적을 합친 면적)의 비율이다. 통상 용적률이 낮은 단지가 향후 재건축이나 리모델링 후 일반분양으로 더 많은 수익을 거둘 수 있다.전문가들은 재건축이 가능한 아파트 용적률 상한선은 약 200%라고 본다. 그 이상은 리모델링이 유리하다는 설명이다. 서울에 용적률 200%인 아파트(3종 일반 주거지역)를 재건축한다고 가정하면 용적률을 최대 250%까지 높일 수 있고, 여기에 임대주택을 짓는 조건으로 용적률 인센티브를 받아 최대 300%까지 올릴 수 있다. 다만 인센티브의 절반은 임대주택으로 짓고 기타 대지 기부채납 등을 고려하면 재건축을 통해 조합은 용적률 약 255~260%만큼을 분양해 수익을 낼 수 있다는 계산이 나온다.
같은 아파트를 리모델링해도 비슷한 수준이다. 주택법상 리모델링을 통해 가구별 전용면적의 최대 40%를 늘릴 수 있다. 전용면적 증가분과 각종 공용공간 등을 고려하면 용적률은 평균적으로 45%가량 늘어나 최대 290%까지 올릴 수 있다.
입지와 부담금 등 규제 고려해야
입지에 따라 용적률이 높아도 재건축이 유리할 수 있다. 서울 강남권 등 땅값이나 아파트값이 비싼 지역은 늘어나는 가구수가 상대적으로 적어도 일반분양가를 비싸게 받아 수익을 낼 가능성이 크다. 기존 용적률이 높아도 재건축을 추진할 수 있는 사업성이 된다는 뜻이다. 송승현 도시와경제 대표는 “압구정동과 같이 땅값이 비싼 지역은 용적률이 230%가 넘는 아파트도 재건축 사업성이 있다”며 “리모델링은 내력벽 규제나 층고 문제 등이 해결되지 않아 단지 고급화에 한계가 있어 주민들은 가능하다면 재건축을 선호하는 편”이라고 설명했다.준공한 지 아직 30년이 되지 않았거나 빠른 사업 진행을 원한다면 리모델링이 답이 될 수 있다. 재건축은 첫 관문인 안전진단 통과부터 어렵고 시간이 오래 걸린다. 구역지정 및 사업시행인가, 관리처분인가 등 까다로운 절차를 거쳐야 한다. 그러나 리모델링은 안전진단과 건축심의 등만 거치면 되고 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도 제한 등 각종 규제도 적용받지 않는다. 이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “리모델링 추진 단지가 늘어나면서 법규가 더 구체화되고 성공 사례가 축적되면 갈수록 선호가 높아질 것”이라고 말했다.신연수 기자 sys@hankyung.com