'방배동 최대' 5구역, 연내 분양 불투명해졌다

방배5, 분양가 상향 논란
조합원 분양가 높여 수익 증대
지분 작은 조합원은 부담 커져
내달 1686가구 일반분양 차질

방배6, 시공사 교체나서
특화설계 빠지고 공사비 갈등
조합 "계약해지…재선정할 것"

인근 '그랑자이' 84㎡ 호가 30억

비례율 상향을 놓고 재건축 조합 내부에서 갈등이 빚어지고 있는 서울 서초구 방배5구역. 이혜인 기자

서울 서초구 방배5구역 재건축조합이 최근 개발이익 비례율을 상향 조정하기로 하면서 일부 조합원이 반발하고 나섰다. 인근 방배6구역은 공사비 증액에 대한 잡음이 일면서 새로운 시공사 선정에 나서고 있다. 강남의 주요 재건축 단지들이 사업 막판에 삐걱거리면서 주택 공급에 차질이 불가피할 전망이다.

방배5구역, ‘비례율 문제’ 막판 변수로

5일 업계에 따르면 방배5구역은 비례율을 종전 133%에서 244%로 상향했다. 사업성 판단 지표로 활용되는 비례율은 조합원 소유 주택의 감정평가액(감평액)과 곱해 권리가액(종전 평가금액)을 산출하는 데 쓰이는 숫자다. 총 사업이익(총 분양수입－총 사업비)을 총 종전평가액으로 나눠 계산한다. 보통 비례율이 오르면 조합원 이익도 커진다. 문제는 조합원 분양가격이 함께 오른다는 점이다. 조합은 3.3㎡당 평균 2300만원대였던 조합원 분양가를 전용면적 59㎡ 기준 3.3㎡당 평균 4021만원, 전용 84㎡는 평균 3927만원으로 조정키로 했다.

감평액이 높은 주택을 소유한 조합원의 이익은 커졌지만 감평액이 낮은 주택을 소유한 조합원은 수억원대 추가 분담금을 물어야 하는 상황이 발생하게 됐다. 예컨대 감평액 2억원 주택을 갖고 있던 A조합원의 권리가액은 비례율 조정 전 2억6600만원에 비해 조정 후 4억8800만원으로 약 2억원 오르는 데 그쳤다. 감평액 8억원 주택을 소유한 B조합원의 권리가액은 종전 비례율(10억6400만원)에 비해 새 비례율(19억5200만원)로 산정했을 때 약 9억원이 상승한다.

전용 84㎡ 조합원 분양가는 조정 전 7억6700만원에서 조정 후 12억9200만원으로 약 5억원 오른다. A조합원은 추가 분담금으로 약 3억원을 더 지불해야 하는 셈이다. 여기에 프리미엄(웃돈)까지 얹어 저가 주택을 매수했다면 오히려 손해를 본다. 인근 B공인 대표는 “감평액 8억~12억원의 주택을 갖고 있는 조합원에게는 아주 큰 이익이 돌아가지만 4억원 이하 물건을 소유한 조합원은 추가분담금으로 수억원을 내야 하는 상황”이라고 설명했다.

방배5구역 조합 관계자는 “조합원 8명이 소송을 제기했지만 조합은 투자액에 비례해 수익을 가져가는 게 정당하다는 입장”이라며 “전용 59㎡ 물량을 신청하지 않고 전용 84㎡에 입주하려다 보니 높은 액수에 불만을 갖게 된 것”이라고 설명했다. 방배5구역은 재건축 사업이 완료되면 현대건설의 고급 브랜드인 ‘디에이치 방배’로 탈바꿈한다. 총 3080가구 중 일반분양은 1686가구다. 당초 다음달 분양 예정이었지만 내부 갈등으로 연내 분양이 어려울 것이라는 전망이 나온다.

시공사 계약 해지한 방배6구역

방배6구역도 분양 일정이 지연될 전망이다. 이 구역은 철거를 마쳤지만 지난달 12일 시공사 계약을 해지했다. 시공사로 선정된 DL이앤씨는 당시 구역 내 도로를 없애고 단지를 짓겠다는 무상 특화 설계 공약을 제시했지만 최종 건축심의변경안에는 이 내용이 빠졌다. 시공비 문제도 불거졌다. DL이앤씨는 당초 총 공사비로 2730억원을 제시했다. 이후 물가 상승 등을 이유로 공사비를 3760억원으로 올리자고 제안하면서 조합원과 갈등이 빚어졌다.

조합 관계자는 “삼성물산, 현대건설, GS건설이 입찰하겠다는 의사를 밝혀 시공사를 다시 선정하고 있다”며 “대형 건설사 두 곳 이상이 협력하는 컨소시엄 입찰은 받지 않겠다는 방침”이라고 설명했다. 방배6구역은 재건축 후 지하 3층~지상 21층, 총 1111가구가 들어선다.

일부 단지의 재건축 사업 지연에도 방배동 일대 새 아파트값은 고공행진이다. 지난달 입주한 ‘방배그랑자이’(758가구) 전용 84㎡ 매매는 30억원에 호가를 형성하고 있다. 전세 호가는 매매의 절반 수준인 15억~16억원 선이다. 전용 112㎡의 경우 매매는 39억~40억원, 전세는 30억원에 나와 있다.

이혜인 기자 hey@hankyung.com