"단단히 미쳐버린 집값, 정말 큰일"…거래 절반이 신고가 [집코노미TV]

[서기열의 집터뷰]이종원 아포유 대표
단단히 미쳐버린 집값
최악 거래절벽에도 떨어지긴 커녕 역대급 폭등

부동산 전문가 아포유(이종원 대표)는 현재 매매가, 전세가 상승을 초유의 상황이라고 분석합니다. 거래는 급감했는데 상승폭은 역대 최대로 이뤄지고 있다는 건데요. 다주택자는 각종 세금 중과로 아파트를 팔 수도 없고, 1주택자도 무거워진 세금과 막혀버린 대출로 갈아타기를 할 수 없는 상황이란 겁니다. 무주택자는 임대차 3법에 다주택자 감소로 인한 임대 물량의 감소로 치열한 경쟁을 뚫어야 전세 물량을 구해야 한다는 겁니다. 매매와 임대차 시장 모두 매물이 크게 줄어든 상황인데 정부는 거래 활성화는 손을 놓고 수요 억제에만 집중하고 있다는 그의 진단을 함께 들어보시죠.

▶서기열 집코노미TV 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지! 서기열의 집터뷰,오늘은 부동산 전문 유튜버 아포유님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷아포유(이종원 대표)
안녕하세요.

▶서기열 기자
요즘 부동산 매매가는 계속 오르고 또 전세 구하기는 하늘의 별 따기고, 진짜 모든 사람들이 다 힘든 상황이 아닌가 싶습니다. 지금 현재 시장을 어떻게 좀 정밀하게 분석을 좀 해 주실 수 있을까요.

▷아포유
일단 시장을 갖다가 전망하게 되면요 이걸 갖다가 거래량과 평균거래가를 기준으로 해서 한번 볼 수가 있겠는데요. 이 자료는 서울시 아파트 평균 매매가 그리고 거래량 차트입니다. 뒤에 막대그래프가 거래량이고요 그리고 붉은색 선이 지금 평균거래가의 흐름을 갖다가 보여주고 있는데요. 실질적으로 이게 2016년 1월 달부터 2021년 9월 현재시점까지 해가지고 차트를 지금 준비했고요. 자, 그런데 여기서 지금 주목해봐야 될 점은 거래량과 관련돼 가지고 보시게 되면요. 2016년! 거래량을 보시면 거의 대부분 한 달에 서울시 기준입니다. 서울시 거래량이 한 달에 1만건이 대부분 다 넘어갔어요.

그리고 실질적으로 거래량이 5000건 밑으로 떨어지는 경우는 거래량이 상당히 위축됐던 시기였습니다. 이때 거래량이 실질적으로 5000건을 갖다가 밑으로 떨어져가지고 3000건대 거래량을 나타냈던 게 2017년 1월이에요. 3000건대는 상당히 위축됐던 시점이고요. 이런 거래량은 사실은 하락하는 게 맞습니다.

▶서기열 기자
그렇죠. 거래량이 줄었으니까.

▷아포유
조정. 보합 내지 조정 약하락이 나타나는 시점이구요. 이런 구간이 2018년도에서도 지금 4, 5월 달에 나타났는데 이때도 그렇게 높은 상승을 보이질 못했어요. 또한 2019년, 2018년 하반기부터 2019년 상반기까지 거래량이 상당히 위축된 시점에서는 또한 가격의 하락세도 보였습니다.

▶서기열 기자
그렇죠. 완만한 하락세를 보였었죠.

▷아포유
그런데 지금 문제는 거래량이 2021년 1월 들어서 너무나도 위축되는 상황이라는 거에요. 지금 거래량이 실질적으로 3000건대에서 움직이다가 5000건대 가까이 근접하는 경우는 있어도 사실상 이런 거래량은 상승할 수 없는 거래량이에요.

▶서기열 기자
거래가 터져줘야 오르든 내리든 방향성이 확실하다는 느낌이 들텐데 굉장히 거래가 적은 상황이잖아요.

▷아포유
실질적으로 1만건 거래량이 나타났을 때도 2016년 한해 동안 아파트 가격 상승률은 평균 3900만원에 불과했는데요. 지금 작년 같은 경우는 거래량이 많이 위축돼있었음에도 불구하고 1억5500만원이 상승했고 평균거래가가. 그리고 지금 2021년 현재도 그 급등 폭이 아주 가파르게 나타나고 있습니다. 지금 이 부분에 대해서 원인을 갖다가 진단하게 되면요. 사실상 시중에 수요가 늘었다는 건 잘못된 시각이에요. 수요가 늘었다기보다는 오히려 매도하려는 물량이 훨씬 더 그것보다 더 많이 감소했다라는 쪽으로 봐야 될 거 같습니다.

일단 1주택자 갈아타기 수요도 다 끊긴 상황이구요. 그러면 다주택자 나와 있지 않습니까. 근데 다주택자 매물은 올해 7월 달부터 양도세율이 3주택자 이상부터는 82.5%예요.

▶서기열 기자
82%면 사실 아무것도 남는 게 없는 거잖아요. 세금 다 내고 나면.

▷아포유
사실상 취득세 이미 납부를 했죠. 거기다가 부동산 복비 살 때 들어가죠. 또 임대를 놨다면 임대, 임대 관련돼서 부동산 복비 나가고 거기다 보유세 나가죠, 재산세 나가죠, 종부세 나가죠. 다 빼고 나면 남는 게 아무것도 없다는 거죠. 그러니까 다주택자 입장에서도 팔고 싶어도 팔 수가 없는 겁니다.

그러니까 매물이 지금 매도가능 물량이 나온다는 거 자체가 상당히 신기한 상황이고요. 이 시점에서 지금 매도가능 물량 나오는 것들이 실질적으로 기존 최고가 대비 신고가 몇 천만원씩 높여 가지고. "어! 거래가 됐어. 신고가 올라왔어?" 그러면은 바로 매물 다 빼 버려요. 그리고 나서 그 위쪽으로 해가지고 또 2000만원, 3000만원 더 올려가지고 매물 내놓고 하니까 공인중개사에서도 또 상당히 혼란스러워 합니다. 지금 시장이 상당히 비정상적인 시장인 거 맞습니다.

▶서기열 기자
수요가 늘지도 않은 상태에서 공급이 확 줄었기 때문에 가격이 비정상적으로 계속 올라가고 있는 게 아니냐. 그렇게 좀 진단해 봐야 되겠네요.

▷아포유
국토교통부 실거래가 집계 이후로 5000건 미만의 거래량에서 이렇게 폭등한 사례는 거의 처음으로 보입니다. 그런데 여기서 더 재밌는 점은 정부에서 이런 부분에 대해서 여전히 수요억제책에 집중하고 있다는 겁니다.

이게 수요억제책이 아니라 거래가 활성화될 수 있도록, 매물이 쏟아져 나올 수 있도록 시장 유도정책을 펼쳐야 되는데 이러한 정책을 펼치지 않고 여전히 금리 인상을 비롯해 그리고 대출 규제 이런 부분에 대해서 대출총량제 5%를 넘지 못하도록 금융권에 하달하면서 지난달 21일인가요 지금 농협을 위시해서 대출중단!

근데 여기서 아주 재밌는 점이요. 바로 지금 이 차트는 서울시 평균거래가 일별 평균. 일별 거래의 평균 거래가 현황과 거래량을 갖다 표기한 거에요. 그래서 여기 보시게 되면 지금 거래량이 100건에서 150건 안팎에서 움직이고 있는데 지금 거래량이 8월21일 기점으로 해 가지고요 갑자기 여기 차트 보시게 되면 폭등하는 게 나타납니다. 지금 여기서 폭등하는 구간이 나타나는 게 바로 21일이에요.

▶서기열 기자
아! 그 날이군요

▷아포유
예. 그 날이에요. 농협을 중심으로 해서 대출이 전면 중단됐다 라고 하는 시점. 그러니까.

▶서기열 기자
00:08:33 다른 은행이라도 가서 빨리 받아야 된다!

▷아포유
그렇죠. 그럼으로 인해서. "아, 우리 대출 정말 연말 돼서 안 나올지도 몰라. 지금이라도 빨리 서둘러서 사야 돼" 하면서 사람들이.

▶서기열 기자
00:08:43 아직 대출해주는 은행에 찾아가자?

▷아포유
사실은 대출이라는 건 잔금 시점에 발생하긴 하는데 사람들이 조급해지는 거죠. 그래서 지금 이런 상황을 봤을 때 지금 더이상 수요를 작업하려고 해서는 안돼요.

▶서기열 기자
억누르려고 해서만은 안 된다?

▷아포유
왜냐면은 수요자들이 입장이 지금 현재 무주택, 지금 다주택자들이 집을 늘려 갈 수 있는 시기는 절대 결코 아닙니다.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷아포유
무주택자들이 주택을 매수하는데 이분들의 심리 상태를 우리가 이해를 해 봐야 될 필요가 있습니다. 이 분들과 같은 경우에는 너무나도 급격한 월세화가 진행되고 있어요. 너무나도 급격한 월세화와 더불어서 지금 전세가는 이 분들이 지금 한 달 전, 두 달 전 얼마가 상승했냐 그게 문제가 아닙니다. 2년 전 대비 혹은 4년 전 대비 이런 부분 때문에 지금 전세가가 4년 전 대비해서 거의 두 배 가까이 올라가 있는 상황이에요. 이 분들이 지금 처해져 있는 현실은 “아, 그럼 오른 전세가 만큼 월세를 내가 납부하면서 거주할 수 있을 것인가?” 이 부분에 봉착하다 보니까 결국은 이 분들이 주택을 매수 시장에 참여하고 있는 겁니다.

투자가 아닙니다. 생존 때문에 사는 분들이 오히려 거의 대다수다라고 저는 보고 있습니다.

▷아포유
신고가 현황 차트를 갖다 지금 제가 준비를 해 봤습니다. 9월 26일 기준이니까요. 지금 신고가율이 서울과 같은 경우는 무려 53.5%가 나왔습니다.

▶서기열 기자
웬만하면 절반 이상 다 신고가란 얘기네요?

▷아포유
그렇죠. 절반 이상은 신고가란 얘기고, 이게 전용면적별로 하면 이게 70%대까지 올라가겠는데 근데 이게 일곱 개면 절대로 그나마 이게 낮춘 건데 53.5% 서울과 같은 경우.
신고가율이 10% 중반대면 안정적인 단계. 20%대가 넘어 가면은 약간 좀 좀 상승해 가는 게 가시적으로 보이는 상황이고요. 30%대가 넘어가면 "아, 지금 많이 오르고 있구나", 40%대가 넘어가면 폭등이라고 보시면 됩니다.

▶서기열 기자
그럼 50% 넘어갈 때는 어떻게 해석해야 되나요?

▷아포유
지금 밑에서 보시게 되면 인천광역시가 지금 미쳤다, 미쳤다 하는데 47%에요.

▶서기열 기자
그렇네요.

▷아포유
인천광역시 47%구요, 지금 경기도가 44%인데 이게 재밌는 게 작년까지만 해도, 작년에도 경기도 미쳤다, 막오른다, 폭등한다는 소리 나왔는데 작년에 40%대 못 찍었어요 경기도가. 30%였어요 신고가율이. 그렇게 때문에 신고가율이 지금 40%대는 상당히 무서운 거고요.

▶서기열 기자
그렇네요.

▷아포유
그렇기 때문에 지금 신고가가 생각보다 너무나도 심각하게 나타나고 있다.

▶서기열 기자
사실 저희가 그렇게 현장에 나가서 중개사분들 얘기 들어 보면은 그런 얘기 하더라고요. 다들 기존 신고가 밑으로 내놓은 사람이 없다는 거죠.

그러면 아까 말씀하셨던 전세값 상승, 임대차 쪽 시장을 좀 어떤가요?

▷아포유
아, 지금 임대차시장 관련돼 가지고요 지금 시장에 3중 가격이 만들어져 있어요.

▶서기열 기자
2중도 아니고 3중이요?

▷아포유
가장 저렴한 물량은 임대사업자 물량입니다. 임대사업자는 2017년 이후, 이전에도 임대사업자가 있었고, 그때부터 임대사업자 물량들은 5% 상한 제한이 걸려있기 때문에.

▶서기열 기자
계속 5%죠?

▷아포유
그런데 임대사업자 물량은 사실상 로또죠.

▶서기열 기자
아, 그 물건에 들어가 있는 사람들.

▷아포유
이 사람들은 임대사업자 말소가 되지 않는 한 이 분들은 안정적으로 저가에 전세를 사실 수 있는 분들.

▶서기열 기자
8년 그렇잖아요. 4년, 8년, 10년..

▷아포유
그렇죠. 10년인데 임대사업자를 갖다가 강제로 지금 정부에서 해제하라고 분위기기 때문에 사실상 임대차 시장이 불안했던 부분이 있구요. 이 부분이 가장 저렴한 물건인데 지금 이마저도 정부에서 압박을 받고 있고.

두 번째가 바로 2 + 2 물량입니다. 이거는 어차피 신규 시장진입자는 받을 수 있는 물량이 아니에요.

▶서기열 기자
계약갱신청구권을 사용해서 2년을 더 늘리는?

▷아포유
예, 이거는 기존 계약자들에 한에서 근데 국토교통부 실거래가에 잡히다 보니까 이런 부분에 대해서 이분들의 물량은 사실상 시장, 지금 현재 가격을 갖다가 반영하지 못하고 있는 가격입니다. 그래서 어떤 같은 동일 단지에서 전셋값이 8억, 6억, 4억 이렇게 3단계로 나뉘어져있다. 이게 바로 4억짜리가 임대사업자 물량, 6억짜리가 계약갱신 물량, 8억짜리가 신규 구하려는 물량. 전세값이 그런 식으로 3단계로 구분되어 있다 보니까 지금 사실상 이걸 국토교통부 통계로 뽑는다는 거 자체가 사실은 무의미합니다.

▶서기열 기자
그러니까 이게 일정한 시세가 아니라 3중 가격이라면 사실 이게 뭐가 진짜 가격인지 모르잖아요.

▷아포유
지금 현재 임대차 거래량 추이 차트를 한번 보시게 되면요. 임대차 거래량 추이에서 지금 월세거래 비율이. 지금이 이 임대차거래량 추이는 국토교통부 실거래가 기준이구요.

그 월세가 비율이 상대적으로 잡혀 있는 차트라는 걸 감안하고 보더라도 사태의 흐름을 갖다 보게 되면 이 라인이 월세 거래비율 이고요. 이 라인을 따라서 보시게 되면은 2017년, 18년, 19년, 20년, 보시게 되면 30%에서 35% 사이를 갖다 오갔는데 지금 현재로서는 40% 안팎으로 가고 있는 상황이죠. 전세 거래율이 그만큼 높아졌다는 걸 의미하구요. 이게 그런데 100% ??하게 됐을 때는 실제로 좀 더 많이 월세 거래율이 팍 올라갈 가능성이 높죠.

▶서기열 기자
그래서 사실 집값 상승 원인 중의 하나로 전셋값 상승을 얘기하셨고, 거기서 중에서도 임대차 3법에 영향으로 전셋값이 많이 올랐다고 하시긴 했는데 또 그 다주택자 감소도 꽤
중요한 원인이다. 전세가를 불안하게 만든. 이렇게 말씀하신 적도 있습니다.

▷아포유
이 부분과 관련돼 가지고 사실 잘못 생각하고 있는 것 중에 하나가 다주택자가 집을 팔아야 된다 라고 생각하는 게 가장 잘못된 관점이에요. 이게 왜그러냐면요 다주택자는 증가해야 되는 게 옳습니다

▶서기열 기자
되게 신선한 시각이네요.

▷아포유
신선한 게 아니구요. 이미 주택시장에는요 임대차든, 이미 주택을 보유하고 있든 이미 밸런스 맞춰져 있어요.

▶서기열 기자
그렇죠. 시장에 균형이란 게 있죠.

▷아포유
근데 여기서 이제 새로 진입하고 있는, 하려는 사람들. 주거 이전자들도 있겠지만 신혼부부들, 매년 가구수는 늘어난다는 거지요. 이거는 2035년까지 또 가구수는 지속적으로 증가 추세에 있습니다.

그럼 이 신혼부부는 어디로 가야 된다니, 된다는 거죠. 그러면은 다주택자가 감소하고 실수요자가 많아진다고 하면 임대차 가능 물량도 점점 더 줄어드는 거예요. 그러면 신혼부부들은 주택을 살 능력이 있으면 다행이겠지만 매수를 하면 되겠지만 점점 이 임대차 가능 물량이 감소하는 추세에서 이 임차인들 하고 경쟁을 해야 된다는 거죠.

근데 때 마침 2+2, 계약 갱신 청구권 이걸로 인해서 경쟁이 훨씬 더 치열해 질 수밖에 없어요. 임대가능 물량이. 그런 상황이어가지고 오히려 지금 전세 구하기도 2+2로 인해서
요즘 전세구하기가 힘든 부분도 분명히 있지만, 가장 기저에는 다주택자가 감소하고 있다는 부분. 그럼 신혼부부들이 어차피 그 시장에 이미 구성되어 있는. 시장에서 다주택자들이 증가 하지 않고 감소하고 있다는 부분은 오히려 진입장벽이 더 높아지고 있는 거죠.

그렇기 때문에 가구수에 비례해서 매년 늘어나는 가구 수에 비례해서 다주택자가 늘어나야 되는 게 정상입니다.

▶서기열 기자
신혼부부들이 처음부터 집을 살 수는 없을테니까.

▷아포유
그렇죠. 지금 이와 관련해 가지고 00:27:41 이 차트를 보시면은 뭐 이 차트는 뭐 언론사에서도 많이 나온 차트인데 법원 등기부 정보광장에 따르면 작년 바로 공교롭게도 2020년 7월부터, 7월부터 다주택자 지수 감소하기 시작했습니다.

▶서기열 기자
그때가 그때인 거죠?

▷아포유
그렇죠. 임대차 3법 발의하고 그 시점부터이긴 한데요. 사실상 이 부분도 지금 전세가 급등에 상당히 커다란 영향을 미치고 있다는 부분에 대해서는 절대 간과해서는 안 되는 부분이죠.

현 정부에서 가장 적폐로 바라보고 있는 갭투자자들! 갭투자자들이 그야말로 전세를 갖다 공급해주는 주도세력인데 이 갭투자자들이 지금 늘어날 수 절대 없는 상황이죠.이 투자자들이 줄어들고 있어요. 투자자들이 줄어들고 있어요. 그러면 그만큼 입지가 좋은 곳에 임대차 가능 물량이 줄어들고 있다는 겁니다.

그렇게 때문에 지금 하락론자들이 짚어내지 못하고 있는 부분이 바로 전세가가 국토교통부 실거래가 기준으로 해서 보게 되면은 별로 상승 안 한 것처럼 보이지만 이 삼중가격, 최고가와 중위가, 최저가. 이게 평균이 돼있어서 지금 국토교통부 실거래가에 반영되는 것이 최고가만 빼서 보게 된다면 지금 전세 폭등이 너무나도 무섭다는 부분이 나타나고 있는거죠.

▶서기열 기자
이게 진짜 그 착시효과라고 봐야 되겠네요. 지금 겉으로 드러나는 거는 평균으로 생각하기 때문에 평균을 보여주기 때문에 안 오른 것처럼 보이지만 사실 정말 새롭게 전세를 구하려고 들어간 사람들 입장에서는 굉장히 큰 폭의 상승을 경험할 수 밖에 없다.

▷아포유
그렇습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영 정준영 PD 편집 정준영 PD 디자인 이지영 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩