집값 상승세, 정부 말대로 정말 꺾였을까요 [집코노미TV]

집코노미 타임즈 - 기사해설

서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가
금천구 제외 24곳 3000만원 돌파

* 이 기사는 10월 7일 오후 6시 30분 집코노미TV 유튜브 채널에서 진행된 라이브 방송을 글자로 옮긴 내용입니다. 한경닷컴 홈페이지 또는 집코노미TV 유튜브 채널에서 영상으로도 보실 수 있습니다.

▶전형진 기자
오늘은 시황과 관련한 이야기를 준비했습니다. 방송을 준비하다 PPT 표지를 디아블로2라는 게임에 비유해봤는데요. 부동산에 관심이 많은 3040분들에겐 추억의 게임일 텐데, 최근 이 게임이 레저렉션(부활)이란 이름을 달고 리마스터 버전이 나왔죠. 끝나지 않는 지옥 같은 상황이 지금의 부동산시장과 어울리는 것 같아 비유해봤습니다.

KB의 8월 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격 집계를 지도에 표시해봤습니다. 사전 설명을 드리자면 이 통계는 원래 1㎡ 단위로 수치가 나옵니다. 이해를 돕기 위해 제가 3.3㎡로 환산했습니다. 그리고 여기서 3.3㎡라는 건 전용면적 기준 집계입니다.

8월까지만 해도 서울에서 3.3㎡당 3000만원을 넘지 않는 곳이 세 곳 있었습니다. 강북구, 중랑구, 금천구였습니다. 보통 서울에서 상대적으로 가격이 저렴한 곳으로 노·도·강·금·관·구를 꼽는데요. 그런데 노·도·강 중에서 노원구와 도봉구는 이 시점에 이미 3000만원을 넘었습니다. 금·관·구에서도 관악구와 구로구가 3000만원을 넘긴 상태였고요. 심지어 은평구도 마찬가지였습니다.

이번에 보실 지도는 6일 공표된 따끈따끈한 통계입니다. 9월 기준 데이터고요. 한강 북쪽에 빨갛게 칠해놨던 곳들이 사라졌죠. 강북구와 중랑구가 9월 기준으로 3.3㎡당 3000만원을 넘겼습니다. 금천구는 2819만원으로 아직 3000만원을 넘기지는 못했는데요. 그래도 전월과 비교하면 많이 올랐습니다. 이 추세라면 연말 또는 내년에 금천구도 3000만원을 넘겨버릴 가능성이 있는 것이고요. 이렇게 되면 서울에서 3.3㎡당 3000만원 미만인 지역이 없어지는 것입니다.

앞서 봤던 수치들을 더 이해하기 쉽게 전용 84㎡ 기준으로 환산해봤습니다. 옛 34평 아파트를 말하는 것이니까 단순히 34를 곱해본 겁니다. 붉은색은 초고가 아파트가격을 형성하는 지역들이고, 주황색은 10억을 넘는 지역들입니다. 앞서 유일하게 3.3㎡당 3000만원을 못 넘긴 금천구는 파란색인데요. 평균 9억5000만원 정도라는 계산이 나옵니다.

다만 앞서 설명드린 것처럼 이 통계의 원본 데이터, 3.3㎡당 가격은 전용면적 기준 집계입니다. 옛 34평 아파트의 실평수, 즉 전용평수는 25평이니까 사실 25를 곱해서 환산했어야 합니다. 통계가 전용면적 기준이란 주석을 늦게 확인했기 때문에 자료를 준비할 때 실수로 34를 곱해버렸던 건데요. 통계를 정확히 인용하자면 지금 보시는 지도는 옛 42평 아파트, 그러니까 실평수 34평이 나오는 아파트들의 평균 가격이 되는 겁니다.

하지만 각 지역의 신축 아파트를 중심으로 옛 34평(전용 84㎡) 가격을 조사했더니 지금 보시는 가격이 대부분 맞아떨어집니다. 통계를 정확하게 환산하지는 못했지만 통상적으로 말하는 신축 '국평' 아파트의 가격이 이 정도 수준에 형성돼 있다고 이해하시면 될 것 같습니다. 사실 이렇게 지도로 펼쳐놓고 보면 서울 집값의 서열이 보이기도 합니다.

국정감사 관련 기사를 보셨겠지만 집값 상승세가 꺾였다는 진단이 나오기도 했습니다. 기획재정부 국감에서 홍남기 부총리가 이런 말씀을 하셨는데요. 사실 이 말을 잘 뜯어봐야 합니다. 상승세가 꺾였다는 게 하락하고 있다는 얘기는 아닙니다. 상승폭이 줄었다는 것이고, 오르고 있는 추세는 이어진다는 의미죠.

그런데 홍 부총리가 상승세가 꺾였다는 의견을 내시면서 세 가지 지표를 언급했습니다. 그것들을 하나하나 보자면, 첫 번째로 매매가격 상승폭이 감소했다고 했는데요.

아래에 붙인 표는 7일 공표된 정부 공식 통계, 한국부동산원의 주간 시황입니다. 전국 기준으로 0.28% 올랐는데 전주엔 0.24%였기 때문에 상승폭은 오히려 커졌습니다. 서울은 0.19%→0.19%로 똑같습니다. 보합이 아니라 오름폭이 전주와 이번주가 똑같다는 겁니다. 부산의 0.17%→0.27%로 기울기가 가팔라졌고요. 전주 대비 상승폭이 줄어든 곳은 대구밖에 없습니다. 0.02%→0.01%. 마이너스를 보이는 곳은 세종시가 유일합니다. 6주 연속입니다. 물론 홍 부총리는 지난주 통계를 기준으로 말씀하신 것이겠지만 매매가격 상승폭이 줄어들었다는 말은 결과적으로 틀렸습니다.

두 번째로 언급하신 지표는 매매수급지수인데 이 지수가 하락했다는 것입니다. KB에선 매수우위지수로 집계하는데요. 시장에 매수인이 많은지, 매도인이 많은지를 보여주는 지표입니다. 100을 기준으로 100보다 높으면 매수인이 많은 것이고, 100보다 낮으면 매도인이 더 많다는 의미입니다.

방송 당일인 7일 나온 이번주 매수우위지수를 보면 홍 부총리의 말씀이 맞습니다. 지수가 조금씩 떨어지다가 이번주 100을 하회했습니다. 지난주 102까지 떨어졌다가 이번주엔 96으로 내려갔습니다. 주간 기준 통계로 확인해봤고요.

같은 통계를 월간으로 보겠습니다. 이 통계는 방송 전날인 6일 나왔습니다. 9월까지 집계가 됐는데 아직 100을 상회하고 있습니다. 9월까지는 매수인이 더 많은 시장이었다는 것이죠. 10월 통계는 앞으로 집계되는 거죠. 첫주는 이미 나왔으니까 월말까지 집계해서 100을 상회하는지, 하회하는지를 확인해서 시장 분위기를 읽어야겠죠. 참고로 작년 봄, 올해 초엔 월간 기준으로 수급지수가 100을 하회했습니다. 물론 올해 집값은 수급지수와 관계없이 계속 올랐었죠. 이 지수와 가격이 동행하는 건 아니란 의미도 되겠죠.

세 번째로 언급하신 지표는 한국은행에서 공표하는 소비자심리지수(CSI)입니다. 주택가격전망 CSI는 시장에서 가격 상승에 대한 기대를 얼마나 하고 있느냐, 라는 의미입니다. 100을 기준으로 봤을 때 이보다 지수가 높다면 가격 상승을 기대하는 소비자들이 그만큼 많다는 뜻입니다. 한국은행에서 조사하기 때문에 신뢰도가 높은 편이고, 주택시장의 선행지표라는 평가도 있습니다.

홍 부총리는 한은 CSI가 하락했다고 언급했었는데요. 9월 기준 CSI는 전월대비 떨어졌는데요. 1포인트 떨어졌습니다. 129에서 128로 떨어졌습니다. 앞으로 집값이 오를 거라고 생각하시는 분들이 아주 조금 줄어든 거죠. 참고로 이 지수는 작년 연말과 올해 초 130까지 갔다 왔습니다. 최근 100을 하회했던 건 작년 봄인데요. 그런데 작년 여름 집값이 어마어마하게 올랐고 이 지수도 같은 시기 급등했죠. 이 기간 동안 6·17 대책과 7·10 대책이 나오기도 했고요.

지금의 지수는 집값이 그렇게 오르던 작년 여름보다도 높습니다. 그런데 1포인트 떨어졌기 때문에 이 지표를 언급한다는 건 조금 무리가 있어 보입니다. 앞서도 매매가격 통계 부분에서 설명드렸지만 상승폭이 감소한 것과 하락하는 건 다른 얘기니까요.

오늘은 시황과 관련한 이야기들을 해봤습니다. 집코노미 타임즈 라이브는 매주 목요일 오후 6시 30분 진행됩니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩