갭투자 고민하시나요? 진실을 알려드립니다 [집코노미TV]
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집코노미 타임즈
부자로 만들어준다는 유혹
벼락거지는 면하자는 욕심
* 이 기사는 10월 21일 오후 6시 30분 집코노미TV 유튜브 채널에서 진행된 라이브 방송을 글자로 옮긴 내용입니다. 한경닷컴 홈페이지 또는 집코노미TV 유튜브 채널에서 영상으로도 보실 수 있습니다.
오늘은 조금 무거운 이야기입니다. 갭투자와 관련된 이야기입니다. 갭투자 하는 방법을 알려드리려는 게 아니라 갭투자의 그늘, 그리고 거기서 발생하는 문제들에 대해서 짚어보려 합니다.
이 같은 소액 갭투자는 통상 입주물량이 전년 대비 많이 감소하고, 또 앞으로의 물량도 예년보다 많지 않은 도시에 집중적으로 이뤄지는 편이죠. 이런 논리라면 B도시가 가장 유력하겠죠. 그런데 어차피 소액 갭투자이기 때문에 매매가격 상승뿐 아니라 전세보증금 상승까지 노리는 경우가 많습니다. 집값이 올라도 절대금액 자체가 작기 때문입니다. 보증금 상승까지 노린다면 매입 후 매각까지의 기간이 2년 안팎이었던 거죠.그런데 소위 선수들은 언제 투자를 할까요. 입주물량이 최저로 감소하기 전에 먼저 들어갑니다. 당장은 큰 갭을 감당하겠지만 본격적으로 전셋값과 매매가격이 오르는 시점엔 이미 2년을 채운 상황이 되기 때문에 미련 없이 털고 나올 수 있는 거죠.
그럼 갭투자를 했다가 단타로 빠질 수 있을까요? 올해 6월 1일부턴 단기 양도세율이 대폭 올랐습니다. 1년 미만 보유했다가 팔 경우 70%의 단일세율, 2년 미만 보유했다가 매각한다면 60%의 단일세율을 적용받습니다. 양도세는 원래 누진세율인데 단기 매각엔 단일세율로 무겁게 과세하는 거죠. 그러니까 최소 거래 기간이 2년이 됐단 의미입니다. 하지만 2년이 지나도 세입자가 계약갱신청구권을 행사한다면 보증금을 증액할 수 없겠죠. 과거와 비교하면 기대수익이 낮아진 셈입니다. 4년을 기다리지 않는다면요.
6·17 대책에선 법인의 종합부동산세도 크게 올렸는데요. 문제는 종부세가 매년 6월 1일을 기준으로 과세된다는 점입니다. 즉, 지금 집을 샀다가 내년 5월 말 매각한다면 종부세를 내지 않는다는 것입니다. 법인에 대해 강한 규제가 시행됐지만 개인 또한 만만치 않은 규제를 받고 있다 보니 상대적으로 널널해 보이는 것입니다. 전국이 규제지역으로 묶인 이후 오히려 서울이 싸보이는 것처럼 말이죠.
주택수나 자산 규모를 자랑하는 분들이 늘고 있는데, 자세히 보셔야 합니다. 부동산에서 이 정도 규모의 자산을 갖고 있다면 종말이 다가오는 임대사업자로 등록된 상태가 아닌 이상 절대 자신의 명의로 모두 보유하고 있을 수 없습니다. 세제적으로 가장 불리한 상태이기 때문입니다. 가족과 친구, 사돈이나 팔촌까지 동원해 명의신탁을 활용하는 것이죠. 그 물건을 내게 팔더라도 등기상 이름만으론 걸러낼 수 없다는 의미입니다.
명의신탁은 형사처벌 대상입니다. 국토부에서 주기적으로 실거래 전수조사 결과를 발표하지만 명의신탁 단속 건수를 보면 미미합니다. 그만큼 당국에서도 일일이 들여다보기 힘들다는 것이죠. 만약 재개발이나 재건축 입주권으로 수십, 수백억대 자산가라면 명의신탁 가능성이 높습니다. 투기과열지구의 정비사업엔 5년 재당첨제한이 있기 때문이죠. 청산하고 싶은 게 아니라면 자신의 명의로 많은 물건을 보유한다는 것 자체가 말이 되지 않습니다.
사실 최근 같은 장에선 물려서 사고가 나긴 힘들기도 하죠. 하지만 상승장이 계속 이어지던 2~3년 전에도 갭투자와 알선 관련한 사고는 더러 일어났다는 걸 명심하시기 바랍니다.
갭투자자들은 역전세를 가장 두려워하는데 이를 대납해주겠다고 회유해 회원을 늘리기도 했습니다. 이 때문에 대부업법 위반 등으로 송사가 불거지기도 했는데요. 회원들의 역전세를 대납해줄 땐 강사의 직원이 세입자로 들어가기도 했습니다. 전세대출을 일으켜 충당하는 것이죠. 이 부분은 제가 의혹만 갖고 있다가 최근 내부 증언을 얻었기 때문에 언급하는 것입니다. 계속 지켜보고 있다는 경고이기도 하고요.
부동산시장이 안 좋을 때 경매가 진행되면 유찰이 나올 수밖에 없습니다. 그럼 경매의 개시가격보다 세입자의 보증금이 높아지기도 하죠. 이땐 응찰자가 아무리 싼값에 낙찰을 받더라도 선순위 세입자의 보증금을 물어줘야 하다보니 아무도 응찰을 하지 않게 됩니다. 결국 세입자가 보증금이라도 지키기 위해 낙찰받게 되는 구조인 셈입니다. 일부는 갭투자자가 세입자들에게 경매로 겁을 줘 웃돈을 받고 넘기기도 했죠. 제가 해당 사건 갭투자자의 150여채 부동산에 대한 등기를 주기적으로 열람하고 있는데요. 보시는 것처럼 이렇게 빽빽합니다.
그런데 이 갭투자자의 사건은 아직 끝나지 않았습니다. 제가 그동안 취재하지 못했던 다른 뿌리의 줄기를 수원에서 발견한 건데요. 이 갭투자자를 알고 계시거나 사건의 당사자인 분들은 제 이메일로 제보해주시기 바랍니다.오늘 방송 말미에선 갭투자와 관련한 사례 두 가지를 말씀드렸는데요. 자산증식을 위한 투자를 하더라도 건전하게 하자는 의미에서 짚어봤습니다. 특히 부동산시장을 교란하거나 세입자의 눈에서 피눈물을 뽑는 투자는 하지 말자는 이야기입니다. 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩