금융당국이 가계부채 대책의 하나로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화 시점을 예정보다 앞당기면서, 조건에 따라서는 주택담보대출 한도가 몇천만원씩 깎이는 경우도 있을 것으로 예상된다. ◇ 서울 7억 아파트 주담대 2억원→1.5억원 지난 7월부터 도입된 개인 차주(돈 빌린 사람)별 DSR 규제에 따라, 현재 은행에서 부동산 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 6억원이 넘는 집을 담보로 주택담보대출을 받거나 연 소득과 관계없이 1억원 초과 신용대출을 받는 경우 모두 DSR이 40%를 넘지 않아야 한다.
더구나 DSR을 따질 때 마이너스통장 등 신용대출에 적용하는 상환 만기도 기존 10년에서 7년으로 짧아졌다.
연소득이 같다면 그만큼 마이너스통장 관련 연 원리금 산정 금액이 늘어나 추가로 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 깎인다는 뜻이다. 26일 A은행의 시뮬레이션(모의실험)에 따르면, 연소득이 5천만원이면서 5천만원 한도의 마이너스통장(신용 한도대출)을 터놓은 대출자가 시세 7억원의 서울 아파트를 담보로 현재 주택담보대출을 신청하면 최대 2억원까지 받을 수 있다.
마이너스통장 금리는 연 3.95%, 주택담보대출의 금리와 분할상환기간(원리금 균등 방식)은 연 3.47%, 30년으로 가정됐다.
담보가 '규제지역(서울) 6억원 초과' 주택에 해당하기 때문에, 이 대출자가 5천만원의 마이너스통장을 놔둔 채 신용대출과 주택담보대출 원리금 상환 연간 총액을 DSR 40%, 즉 2천만원(연소득 5천만원×40%)에 맞추려면 주택담보대출을 2억원밖에 받을 수 없다는 얘기다. 이날 발표된 가계부채 대책에 따르면 같은 조건의 대출자가 내년 1월 이후 같은 담보로 주택담보대출을 신청하면 한도가 더 줄어든다.
'DSR 40%' 규제에 해당하는 것은 지금이나 내년 7월이나 같지만, DSR 산정시 신용대출의 상환 만기가 7년에서 5년으로 더 단축되기 때문이다.
이 기준에 따라 계산하면, 해당 대출자의 마이너스통장 연 원리금 상환액은 912만원에서 1천198만원으로 뛰게 된다. 이 상태에서 주택담보대출의 원리금 상환액을 더한 연간 총 상환 규모를 2천만원 아래로 묶으려면 가능한 주택담보대출은 최대 1억5천만원이 고작이다.
◇ 서울 6억원 아파트 주담대 2.4억원→1.5억원 같은 조건의 사람이 서울 지역 6억원짜리 아파트를 담보로 대출을 받는 경우를 가정하면, DSR 규제 강화에 따른 한도 축소 폭이 더 커진다.
지금 당장 이 대출자가 은행에 주택담보대출을 신청하면, 최대 2억4천만원(6억원×0.4)까지 대출을 받을 수 있다.
담보가 '규제 지역 6억원 초과 주택'에 해당하지 않아 'DSR 40%' 적용 대상이 아니고, 단순히 'LTV(주택담보대출비율) 40%'만 지키면 되기 때문이다.
하지만 내년 1월부터는 한 대출자의 총대출액(대출 신청액 포함)이 2억원을 넘으면 DSR 규제를 받기 때문에, 이 대출자가 'LTV 40%'만 생각하고 2억4천만원의 주택담보대출을 신청하면 DSR을 따져야 한다.
7년에서 5년으로 짧아진 신용대출의 상환 만기도 반영해 계산하면, 이 대출자는 주택담보대출로 최대 약 1억5천만원만 빌릴 수 있다.
지금 최대 대출액(2억4천만원)과 비교해 약 9천만원 정도 한도가 줄어드는 셈이다.
금융당국은 가계부채 대책의 하나로 카드론 대출액까지 DSR 산정에 포함하기로 했지만, 은행권은 이 조치로 은행 대출 한도가 크게 영향을 받지는 않을 것으로 전망했다. 시중은행 관계자는 "지금도 은행은 DSR 산정시 카드론을 넣어 한도를 책정하고 있다"며 "지금까지 카드론을 DSR에 넣지 않았던 2금융권에서 앞으로 대출을 신청하는 금융소비자들에게만 영향이 있을 것"이라고 설명했다.