민간 사전청약 변동성 줄인다…추정 분양가 제시, 격차 줄여

국토부, 대형 건설사 참여 유도

민간 건설사들이 3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 사전청약을 할 때 미래시점(본청약시점)을 추정해 분양가를 제시할 수 있게 된다. 본청약 때 실제 분양가와의 차이가 상당 부분 줄어들 전망이다.

27일 관련 업계에 따르면 국토교통부는 사전분양가 책정 때 미래시점으로 가산비를 계산할 수 있도록 하는 내용 등을 담은 ‘민간 사전청약 분양가 산정매뉴얼’을 조만간 확정한다. 아파트 분양가는 표준건축비와 택지비에 가산비를 더해 정해진다. 민간 사전청약의 경우 건축비와 택지비는 현재시점으로 계산해 반영하지만, 분양가에 가장 큰 영향을 주는 가산비는 본청약이 진행될 미래시점을 추정해 계산하는 식이다. 미래 추정가를 반영하기 때문에 시세의 60~80% 수준으로 책정된 공공 사전분양가보다는 다소 높아질 가능성이 크다.

사전청약은 본청약 약 2년 전에 주택을 공급하는 제도로, 주택 수요를 미리 흡수할 수 있는 게 장점이다. 하지만 분양가 책정의 불확실성이 커 민간 건설사들이 사전청약 참여에 부정적이었다. 향후 건축비 인상률이나 설계변경 과정에서 분양가가 상당 부분 올라갈 수밖에 없는데도 예비 분양자들의 대규모 민원에 시달릴 가능성이 높아서다.

한 건설사 관계자는 “확정분양가는 본청약 시점에 정해진다”며 “미리 계산 가능한 비용을 사전청약 당시 최대한 포함하면 향후 분양가 책정부담은 줄어들 것”으로 기대했다. 국토부는 단기간 수도권 공급을 늘리기 위해 LH(한국토지주택공사)가 보유한 공공택지에서 총 8만7000가구(매각 택지 1만2000가구 포함) 규모의 민간 사전청약 물량을 이끌어내겠다는 계획이다.

다만 아직 민간 사전청약의 흥행을 기대하기는 어려운 분위기다. 민원에 대한 민감도가 높은 시공능력평가 10위 건설사 중 사전청약 참여를 추진하는 곳은 한 곳도 없는 것으로 알려졌다. 반면 중견건설사의 경우 상당수 회사가 사전청약을 긍정적으로 검토하고 있다. 하지만 이 중 실제 참여로 이어지는 경우는 적을 수 있다는 우려가 나온다.

한편 국토부가 추진 중인 분양가 상한제 심사매뉴얼(투기과열지구와 공공택지 분양가 산정 기준) 개선 작업이 막바지 단계다. 분양가 인정항목과 심사 방식을 구체화해 지자체별 편차를 줄이는 내용이다. 예측 가능성은 높아지지만 분양가 인상 효과는 거의 없을 것으로 전문가들은 예상하고 있다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com