대출 규제하면 정말 집값이 떨어질까 [이은형의 부동산 돋보기]

한경닷컴 더 머니이스트

서울 한 시중은행의 대출 창구 모습. /한경DB

금융위원회가 지난 26일 발표한 가계부채관리방안의 주요 내용은 내년 1월부터 총 대출액이 2억원을 넘는 대출자에게 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 차주규제를 조기시행하는 것입니다.

총부채원리금상환비율(DSR)은 금융권에서 실행한 모든 대출의 원금과 이자상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 우리에게 익숙한 담보인정비율(LTV)에선 담보물인 주택의 가치에 따라 대출액의 상한이 결정되고, 총부채상환비율(DTI)의 산정시엔 주택담보대출의 원리금에 기타 대출의 이자상환액만 반영된다는 점을 감안하면 종전보다 강화된 대출규제입니다.

이번 방안의 취지는 충분히 공감합니다. 가계대출이 급격히 늘어날 때 선제적인 제어장치를 두는 것은 미래시점에 언제 발생할지 모를 돌발상황(외국발 경제위기라던가)에 대응하는 포석이기 때문입니다. 상환능력중심의 대출관행을 정착시키겠다는 정책 목표도 우리 사회에 꼭 필요한 사안입니다.

또한 올해의 전세자금대출과 집단대출에는 문제가 없도록 하고, 실수요자를 제약하는 관리규제의 예외허용과 지원확대, 중금리·서민금융 공급확대가 제시된 것도 매우 긍정적입니다. 이런 사안들은 내년에도 유연하게 적용될 가능성이 높습니다.

서울 시내의 한 은행에 붙은 주택담보대출 관련 안내문. /연합뉴스

그런데 주택담보대출과 전세자금대출, 집단대출의 경우에는 근래의 증가세를 이례적인 것이라고 쉽게 단정하기 어렵습니다. 그간 주택가격의 상승이 꾸준했기에 설령 종전과 동일한 대출건수가 실행되더라도 대출규모는 자연스럽게 커지기 때문입니다.

‘DSR제도의 실효성을 제고’하는 등의 정책목표와 ‘서민과 실수요자를 보호’하겠다는 내용이 일부 상충하는 것도 감안해야 합니다. 전자는 대출을 강화하는 것인데 반해 후자는 수요층에서 요구하는 대출이 차질없이 실행되어야만 얻을 수 있는 결과이기 때문입니다.

지난 상반기에 DSR 차주규제가 부각되면서 장점으로 제시된 것 중의 하나는 제도를 시행하면 고소득층의 대출한도가 줄어드는 반면 저소득층의 대출한도는 늘어나는 효과가 있다는 것이었습니다. 그런데 대출규제의 강화 효과가 저렇게만 있을까요?

저소득은 아니지만 그렇다고 고소득도 아닌 사람들(쉽게 생각하면 중간 수준의 직장인들)의 대출한도가 종전만큼 유지되고 적시에 대출이 나올지를 아직은 확신할 수 없습니다. 바로 직전의 이슈였던 대출규제(전세자금대출과 집단대출까지 대출총량에 포함했던)를 생각하면 과연 계층별로 적절한 차등이 있을지에 대해서는 여전히 아쉬운 부분이 있습니다.

대출규제가 강화되면 분명 주택 매수는 억제됩니다. 하지만 대출에 크게 좌우되지 않는 금액대의 주택이나 어떤 식으로든 구매력을 갖춘 사람들에게는 대출규제가 미치는 영향이 한정적입니다. 더구나 주택 매수를 억누르더라도 집을 사겠다는 종전의 의향이 굳이 집을 안사도 되겠다는 것으로 바뀐 것은 아닙니다. 때문에 매수가 억제되면서 나타나는 현상을 시장수요가 바뀐 것으로 받아들이기는 충분치 않습니다.

그렇기에 당분간은 거래량이 상대적으로 감소하더라도 신고가 체결은 지속될 가능성이 높습니다. 집값이 비싸고 매물이 줄더라도 그 와중에도 집을 사야하는 수요층은 비록 소수일지라도 항상 존재합니다. 이걸 간과하면 안됩니다.

덧붙여 DSR 차주규제를 강화해 무리한 주택구입을 억누르고 전세자금대출을 줄여서 갭투자를 차단하면 투기세력 등의 부동산문제를 해결할 수 있다는 일각의 논리에서 전자가, 아무쪼록 이번 강화방안과는 관계없는 사안이었으면 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원

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