오피스 빌딩 매매도 '강남불패'…"강북 오피스 리모델링 필요"

3분기 거래물량 72%는 강남
IT·BT·NT 업종 판교 수요 확산
강북 오피스 노후화도 지적

서울 종로 광화문 일대 빌딩 모습. 사진=김범준기자 bjk07@hankyung.com

오피스 빌딩 매매 시장에서 서울 강남권과 강북권의 양극화 현상이 뚜렷한 것으로 나타났다.

2일 신영 리서치센터의 오피스 매매시장 보고서에 따르면 올해 3분기 서울 및 분당권역에 위치한 거래면적 3300㎡ 이상의 중대형 오피스 빌딩 거래 건수는 29건, 거래액은 4조4740억원으로 나타났다.

코로나19의 4차 대유행에도 오피스 빌딩 매매시장은 지속 성장하고 있다. 보고서는 성장세의 원인으로 △부동산 대체투자 시장에서 오피스 빌딩의 대안 상품인 호텔과 리테일 △해외 부동산 상품의 부진에 따른 풍선효과 △투자 기관 및 실수요자 간의 경쟁 심화 △신규 오피스 공급 물량의 감소 등을 꼽았다.

강북권과 강남권의 양극화도 뚜렷해졌다. 3분기 거래된 중대형 오피스 빌딩 29건 가운데 72%에 달하는 21건이 강남권에 위치했다. 올해 1~9월 전체를 봐도 총 81건 가운데 59건이 강남권에 쏠렸다. 서울시 25개 자치구 중 절반이 넘는 14개가 강북권에 소재한 점을 감안하면 거래 규모는 자치구 규모와 정비례하지 않다고 풀이된다.

강남권 편중의 첫 번째 원인으로 보고서는 정보통신기술(IT)·바이오기술(BT)·나노기술(NT) 업종 중심의 판교발 오피스 초과 임차 수요를 들었다. 이들은 유사 업종 간의 교류가 성장 동력이기에 강남권을 선호한다. 대표적으로 애플, 시스코, 오라클 등이 강남지역에, NHN, 카카오, NC소프트, 크래프톤 등 등은 분당·판교지역에 자리잡고 있다.

보고서는 이러한 지역 선호 현상이 리먼 사태 이후 약 10년간 제자리 수준에 있던 분당·판교 오피스 시장의 공실을 크게 줄이면서 매매시장을 급등시키는 결과를 불러왔다고 분석했다.

두 번째 원인으로는 종로구와 중구를 중심으로 형성된 구도심 빌딩의 노후화가 지적됐다. 강북권 대표 오피스 빌딩은 1970년부터 공급되기 시작해 강남권에 비해 노후화된 곳이 많다. 정보통신 설비 및 협소한 주차 공간 등의 단점도 더해지며 거래 비중이 줄어들고 있다는 평가다.

그러면서 산업 구조가 제조업보다는 IT를 중심으로 재편이 가속됨에 따라 강북과 강남 지역 오피스 빌딩의 양극화는 당분간 심화될 것이라고 전망했다. 신영의 최재견 부동산 리서치 센터장은 “강북권 오피스 빌딩의 재건축과 리모델링 등을 통해 빌딩의 하드웨어 경쟁력을 확보할 필요가 있다”고 말했다.

한편 4분기는 4000억원 규모의 수내역 분당 퍼스트 타워와 1조원 규모의 판교 알파리움타워 등 최소 3조원 대 거래가 예정되어 있어, 2021년 연간 거래금액은 사상 처음으로 15조원을 돌파할 것으로 예측된다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com