도심 저층·문화자산 인근 재건축…원베일리처럼 '특별건축구역' 가능

용적률·건축물 높이 제한 완화

도심 저층 주거지가 밀집한 지역과 문화자산 인근에서 재건축 등을 추진할 때 특별건축구역제도를 활용할 수 있게 된다. 특별건축구역으로 지정되면 용적률이 최대 20% 늘어나고, 건축물 높이 제한 완화 등 각종 혜택이 주어진다.

국토교통부는 ‘특별건축구역 운영 가이드라인’을 제정하고 3일부터 시행한다고 발표했다. 특별건축구역은 도시경관 조성과 건설기술 수준 향상 등을 위해 조경과 건폐율, 용적률, 건축물 높이 제한 등의 규제를 완화해주는 제도다. 서울 반포동 아크로리버파크(사진), 원베일리 등 강남권 랜드마크 아파트 중 상당수가 이 제도를 적용받아 재건축됐다. 하지만 지정 기준과 심의가 까다롭고 심의 과정에서 사업이 지연되는 경우가 많아 제도가 활성화되지 않았다. 2008년 도입 이후 지금까지 적용된 단지는 전국 69곳에 그친다.

정부는 이 같은 문제점을 개선하고 제도를 활성화하기 위해 연초 관련 규제를 완화했다. 허가 기준은 공동주택이 300가구 이상에서 100가구 이상으로, 한옥은 50동 이상에서 10동 이하로 낮췄다. 그동안 대상에서 제외됐던 단독주택도 30동 이상이면 특별건축구역으로 지정될 수 있다. 토지 소유주 3분의 2의 동의가 있으면 민간에서도 지정을 신청할 수 있도록 민간제안도 허용했다. 이번 가이드라인을 통해서는 용적률, 높이 제한 등 기준 완화가 가능한 조건을 구체화했다.

국토부는 저층 주거지가 밀집한 지역과 주변에 문화자산이 있어 높이에 제약을 받는 주택 등이 특별건축제도를 활용해 볼 수 있다고 제시했다. 예를 들어 2종 일반주거지역에 있는 곳을 특별건축구역으로 지정하면 용적률을 200%에서 230%로 상향하고, 층고도 최고 12층에서 14층으로 높일 수 있다. ‘2·4대책’ 도심복합사업 후보지 중 한 곳은 이 같은 방법으로 아파트 가구 수를 134~156가구에서 155~180가구로 늘릴 수 있었다.

주변에 문화재가 있다면 문화재에서 먼 단지의 높이를 더 올리는 식으로 규제 완화를 적용받을 수 있다. 종로구 돈의문1도시환경정비구역은 특별건축구역 제도를 활용해 문화재에서 먼 아파트 높이를 기존 16층에서 20층으로 높였다. 이 밖에 △대지의 조경 기준 △대지 안의 공지 △일조 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한 △주택건설기준 등에 관해서도 가이드라인을 제시했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com