문정시영 등 서울 898곳 '증축 리모델링' 허용

서울시 '2025 기본계획' 마련

전용면적 최대 40% 늘리고
용적률 완화 항목도 구체화
임대주택 인센티브는 제외

건축심의 前 단지부터 적용
금호벽산·잠원동아 등 해당

리모델링을 추진 중인 서울 양천구 ‘목동2차우성’ 아파트. /한경DB

서울시가 노후 아파트의 리모델링 활성화와 공공성 확보를 위해 ‘공동주택 리모델링 기본계획’을 재정비했다. 리모델링할 때 열린놀이터 등 지역 친화시설을 넣고, 도로 등 기반시설을 정비하면 최대 40%까지 주거 전용면적을 늘릴 수 있도록 용적률 완화 기준을 마련했다. 주민 반발이 예상됐던 임대주택을 지으면 용적률을 더 주는 방안은 포함되지 않았다.

다양한 용적률 인센티브 선택 가능

서울시는 ‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’을 마련해 4~19일 주민 열람에 나선다고 3일 밝혔다. 공동주택 리모델링 사업의 기본 방향을 제시하는 시 차원의 법정계획이다. 2016년 기본계획을 최초 수립한 뒤 5년마다 사회적, 제도적 여건 변화를 반영해 재정비한다. 이번 재정비안에는 △공동주택 리모델링 수요예측 △공공성 확보에 따른 용적률 완화 기준 마련 △사업 활성화를 위한 공공지원제도 강화 등의 내용이 새롭게 담겼다.

아파트 리모델링은 준공된 지 15년 이상, 안전진단 B등급 이상이면 추진할 수 있다. 지어진 지 30년 이상 됐고, 안전진단 D등급 이하여야 가능한 재건축보다 사업 문턱이 낮아 20년 이상 노후 단지 사이에선 리모델링 추진이 잇따르고 있다.

특히 도로공원 등 기반시설을 정비하거나 열린놀이터, 공유주차면 등 지역 친화시설 등을 설치하면 용적률(주거 전용면적 기준) 인센티브를 받을 수 있도록 한 ‘서울형 공동주택 리모델링 운용 기준’이 최대 관심사였다. 공동주택 리모델링은 주택법에 따라 전용 85㎡ 초과 시 30% 이내, 전용 85㎡ 미만은 40% 이내에서 주거 전용면적을 늘릴 수 있다.

용적률과 가구수가 늘어나는 점은 재건축과 비슷하지만 그동안 리모델링 사업에선 공공기부 등 공공성 확보에 대한 구체적인 규정이 없었다. 내부 지침으로만 적용했던 용적률 완화 기준을 기본계획에 공식적으로 담았다. 해당 기준은 △기반시설 정비 최대 20%포인트 △녹색건축물 조성 최대 20%포인트 △열린놀이터, 공유주차면 등 지역친화시설 설치 최대 30%포인트 △상업시설 등 가로 활성화 최대 10%포인트 등이다.

서울시가 단지별 상황에 맞춰 인센티브를 적용할 수 있도록 구체적인 기준을 마련한 것에 대해 업계도 반기는 분위기다. 이동훈 리모델링협회 정책위원장은 “단지별 상황에 따라 다양하게 항목을 선택할 수 있게 됐다”며 “기존에는 주관적 요소가 반영돼 심의 통과 여부를 예측하기 어려웠지만 기본계획 재정비안이 마련돼 불확실성이 많이 줄어들 것”으로 내다봤다.

임대주택 도입에 따른 인센티브 항목은 당초 예상과 달리 들어가지 않았다. 서울시 관계자는 “임대주택 도입 여부를 검토했지만 사업성을 떨어뜨리고 관리도 쉽지 않다는 의견이 많아 이번 계획엔 포함하지 않았다”고 설명했다.

서울 898곳 ‘증축’ 리모델링 가능

서울시가 공동주택 4217개 단지를 전수조사한 결과 리모델링이 가능한 단지는 3096개로 추정됐다. 이 중 수평·수직증축으로 가구수를 늘리는 ‘세대수 증가형’ 리모델링이 가능한 단지는 898개다. 서울시 관계자는 “898개 단지의 리모델링에 따른 가구수 증가로 상하수도, 교통, 학교, 공원에 미치는 영향은 미미한 것으로 분석됐다”며 “현재로선 이들 단지 모두 증축 리모델링 추진이 가능하다”고 설명했다.

리모델링 사업은 조합 설립→1차 안전진단→건축심의 신청(1차 안전성 검토)→건축 및 구조 실시설계→사업계획 신청(2차 안전성 검토)→사업계획 승인→이주 및 철거→2차 안전진단→착공 순으로 이뤄진다. 이번 재정비안은 주민 공람 후 시의회 의견 청취와 도시계획위원회 심의를 거쳐 내년 1월 최종 고시될 예정이다.

따라서 현재 건축심의 전 단계인 단지들이 이를 적용받을 전망이다. 현재 리모델링 조합 설립을 마친 성동구 금호벽산(2001년 준공, 1707가구), 양천구 목동2차우성(2000년, 1140가구), 송파구 문정시영(1989년, 1316가구)과 가락쌍용(1997년, 2064가구), 서초구 잠원동아(2002년, 991가구) 등이 대표적인 단지로 꼽힌다.

서울시는 리모델링 활성화를 위해 사업비 지원 방안도 마련했다. 재개발·재건축과 달리 리모델링 지원 제도가 없었다는 점이 감안됐다. 정비기금을 활용할 수 있도록 관계 법령을 개정하고, 조합운영비·공사비 융자 등 금융상품 개발에도 나설 계획이다.

안상미 기자 saramin@hankyung.com