분양가 상한제, 지자체마다 다른 '고무줄 심사' 없앤다

국토부 '심사 매뉴얼' 배포

둔촌주공 등 분양 본격화 기대
동탄·의왕 등 2만가구 사전청약

지방자치단체별로 ‘고무줄 심사’ 논란이 있었던 분양가 상한제 심사 항목과 기준이 구체화된다. 민간 사업자가 사전청약을 받는 경우 추정 분양가를 산정하기 위한 기준과 절차도 마련됐다. 사업자의 분양가 예측성이 높아져 서울 강동구 둔촌주공 등 지연됐던 정비사업이 본격화될 것으로 정부는 기대했다.

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘분양가 상한제 심사 매뉴얼’과 ‘추정 분양가 검증 매뉴얼’을 8일 전국 지자체와 민간 건설사 등에 배포했다고 밝혔다.

분양가 상한제 심사 매뉴얼은 세부 항목별 합리적 심사 기준을 제시했다. 분양가 상한제 금액은 택지비와 기본형 건축비의 합에 택지비·공사비에 대한 각각의 가산비를 더해 결정된다. 하지만 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목과 심사 방식이 달라 갈등이 생기고 분양이 지연되는 문제가 있었다.

국토부는 택지비의 경우 공공택지는 상가·임대 면적을 제외하고 택지비 이자조달 비용까지 산정하도록 기준을 제시했다. 민간택지는 주변 시세를 더 정확하게 반영할 수 있도록 표준지 산정 기준 및 입지·특성 차이 보정기준을 구체화했다. 기본형 건축비 산정 시 지자체가 임의로 건축비를 삭감하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고, 이에 대해 행정지도도 할 예정이다. 지자체마다 조정 기준이 달라 불만이 컸던 가산비는 심사 항목을 구체화하고 권장 조정기준을 제시했다. 국토부 관계자는 “불확실성이 제거돼 민간이 사업을 안정적으로 추진할 수 있게 됐다”면서도 “지역별·단지별 차이가 있어 향후 분양가 상승·하락 여부를 일률적으로 말할 수는 없다”고 했다.

민간 사전청약을 위한 추정 분양가 산정기준도 마련했다. 사전청약은 본청약 약 2년 전에 주택을 공급하는 제도로, 주택 수요를 미리 흡수할 수 있는 게 장점이다. 하지만 분양가 책정의 불확실성이 커 민간 건설사들이 사전청약 참여에 부정적이었다. 수분양자로서도 분양가가 크게 달라지면 자금마련 계획에 차질을 빚게 된다.

사전청약 추정 분양가는 기본적으로 분양가 상한제 심사 매뉴얼을 기준으로 삼되, 사전청약 시점에서 산정하기 어려운 항목은 새 매뉴얼에 따라 별도로 추정하게 된다. 예를 들어 설치면적과 공사비를 곱해 난방비 등을 추정비용에 반영할 수 있다.

국토부는 기존에 매각한 택지 중 사전청약에 참여하겠다고 밝힌 후보지가 11곳, 2만1542가구로 집계됐다고 했다. 양주회천(3273가구), 오산세교2(2772가구), 화성동탄2(2296가구), 의왕고천(872가구) 등이다. 해당 후보지는 다음달부터 내년 3월 사이 사전청약을 시행할 예정이다. 내년에 사전청약 조건부로 매각하는 택지와 공공 사전청약 물량까지 더하면 총 16만9000가구가 사전청약으로 공급된다고 국토부는 설명했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com