[집앤톡] 내 집 마련 지금 해도 될까?

김인만 부동산연구소장 인터뷰
"정부 구매 능력에 제한 뒀지만…구매 욕구는 여전"

"높아진 서울 집값에 최근 인천 집값 상승"
"직주근접, 교육, 교통 인프라 갖춘 송도는 유망"

올해 들어 11월까지 수도권 아파트값이 14.9% 올랐습니다. 서울을 중심으로 경기도, 인천 등에서 가격이 빠르게 치솟은 영향입니다. 집값이 빠르게 치솟으면서 올해 역시 가정의 가장 큰 고민은 부동산이었을 것입니다.

올해가 얼마 남지 않았지만 남은 기간 동안 부동산 시장은 어떻게 변할지, 내 집 마련은 어떻게 해야 하는지 김인만부동산연구소 김인만 대표와 이야기 나눠봤습니다.

▶이송렬 기자

올해 거침없이 올랐던 집값이 최근 들어서 주춤해진 분위기가 있습니다. 최근 부동산 시장 어떻게 보시나요?

▶김인만 대표

"최근 집값 변곡점 논란이 굉장히 뜨겁습니다. 대내적으로 기준 금리가 올랐고, 앞으로 기준금리가 더 오른다고 하니 부동산 시장 참여자들이 더 불안해하는 상황입니다. 대외적으로는 미국의 테이퍼링(자산매입축소) 시기가 더 빨라질 것으로 예상되는데다, 중국은 헝다 사태를 비롯해 위험이 베일 속에 가려져있습니다."

"주택을 가지고 있는 분들의 심리도 미묘하게 바뀌었습니다. 일시적 2주택자를 예로 들어보면, 추석 이전에는 '계속 집값이 오를테니 보유하는 것이 유리하겠다'고 생각하다가, 추석 이후에는 '집값이 떨어지진 않을 것 같은데, 비과세 혜택을 받고 정리하는게 낫지 않을까'라고 바뀐 것입니다."

▶이송렬 기자

여러 변수를 짚어주셨는데요. 시장 참여자들은 대출규제에 관심이 많은데요?

▶김인만 대표

"정부는 '돈줄'을 죄겠다는 것인데, 구매능력에 제한을 두겠다는 얘기입니다. 부동산을 구매할 때는 구매능력이 있고, 구매욕구가 있습니다. 구매능력은 '내 돈 주고 살래' '대출 받아서 살래' '전세끼고 살래' 등 부동산을 구매하는 방법입니다. 특히 무주택 실수요자들은 대출을 이용해 집을 구매하는 방법 뿐인데 정부가 유일한 수단을 막아버린 것입니다. 구매욕구는 말그대로 사고 싶은 마음인데, 현재는 집을 사고 싶어하는 사람이 여전히 많습니다. 때문에 앞으로 불안한 심리(구매욕구)가 얼마나 잠잠해지느냐에 따라 시장 안정 여부가 달렸다고 봅니다."

▶이송렬 기자

서울 집값이 워낙 오르다보니 수도권에 집을 마련하는 수요가 늘고 있죠?

▶김인만 대표

"서울은 이제 진입장벽, 문턱이 너무 높아졌고 규제도 많습니다. 때문에 상대적으로 경기나 인천 등 서울에 눈을 돌렸을 때 바로 보이는 곳에 수요가 쏠리는 것입니다. 과거 수도권 집갑 상승 패턴을 보면 서울, 경기, 인천 순으로 올랐는데 최근에도 비슷합니다. 요즘은 인천이 주목받고 있습니다."

▶이송렬 기자

인천과 '인천의 강남'으로 불리는 송도에 대해 구체적으로 얘기해주신다면.

▶김인만 대표

"인천은 수도권이지만 상대적으로 경기도보다 더 소외된 느낌이 듭니다. 이런 인천까지 집값이 오르는 가장 큰 이유는 배후수요에 있다고 봅니다. 인천은 인구가 300만입니다. 서울의 3분의 1 수준인데, 집값도 서울의 3분의 1입니다. 이런 수요가 서울로 진입하기 어렵다면 인천 내에서 해결할 가능성이 높습니다. 인천 내 수요와 서울에서 밀려온 수요가 더해진 것입니다."

"분당, 광교 등 기존 신도시가 아기자기한 느낌이라면 송도국제도시는 이를 압도하는 규모에 있다고 생각합니다. 송도국제도시에 가보면 가슴이 뻥 뚫리는 느낌이 확 듭니다. 면적이 55㎢로 1600만평가량 정도됩니다. 또한 다른 신도시처럼 단순 베드타운이 아니라 국제업무단지라는 점에 의미가 있습니다. 웬만한 시설이 다 있으니 집값이 오를 수밖에 없는 조건입니다. 여기에 수도권 광역급행철도(GTX) 개통이 예정돼 있어 단점인 교통망을 단숨에 극복했습니다."

▶이송렬 기자

집을 사려고 계획하는 분들, 집을 가지고 계신 분들에게 한 마디 해주신다면.

▶김인만 대표

"집을 구매할 수 있는 자금이 되고 필요한 분들은 고민하지 말고 매수를 해야 합니다. 구매 능력과 욕구도 있는데 집을 사지 않을 이유는 없다고 생각합니다. 집을 가지고 있지 않은 무주택자들도 조급해할 필요 없습니다. 언젠가 반드시 기회는 옵니다. 요즘 3기 신도시 청약을 두고 말이 많습니다. 지금은 청약에 넣지 못해 안달이지만 기다리다보면 기회는 올 것입니다. 차분하게 준비를 하면서 기회를 노리시면 됩니다."

다주택자들은 장기로 보유할 것이 아니라면 위험관리가 필요하다고 생각합니다. 금리가 계속 오르는 상황에서 집값이 침체되는 시기를 잘 버틸 수 있을지 신중하게 따져봐야합니다."

김인만 대표과 나눈 자세한 이야기는 한경닷컴 '집앤톡'에서 보실 수 있습니다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com