조정기에 더 빛나는 준신축 투자 [집코노미TV]
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[서기열의 집터뷰]부동산힐러 메디테라
변곡점에 베팅 기회 있다
소액으로 안전하게 투자하는 방법
«부동산 처방전»의 저자이자 실전 투자자인 메디테라는 이런 불확실성의 시대 리스크 관리가 최우선이라고 말합니다. 다주택자의 경우 수익과 세금을 계산해 옥석 가리기를 해야하며 현금 확보를 위한 선순환 구조를 만들어야 한다는 겁니다. 소액투자자를 위해 매매가와 전세가의 갭이 줄어든 준신축 아파트에 투자하는 방법을 소개했습니다. 메디테라의 변곡점에서 투자법 함께 들어보시죠.
누구나 내집마련 하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘 다시 메디테라 님 모시고 이야기를 더 이어가도록 하겠습니다.
사실 1편에서 대선 이런 굉장히 변화의 시기를 앞두고 좀 준비를 해야 된다 말씀하셨는데요. 이번 편에서는 조금 더 구체적으로 좀 이야기를 나눠보고 싶습니다.
무주택자들은 빨리 내집마련 하셔야 된다 했는데 사실 상황이 녹록하지 않잖아요. 이 대출 규제도 그렇고 다양한 부분에서 규제들이 많고 어려운데 무주택자도 좀 어떤 방식으로 접근해야 될지 좀 약간 구체적으로 방법론 차원에서 얘기를 좀 부탁드리겠습니다.
혹시나 이제 무주택자분들은 이제 내가 집을 마련할지 어떻게 해야 될지 모르기 때문에 제일 먼저 하셔야 될 거는 자산을 점검하시는 거예요. 내가 돈이 얼마 있는지 그런데 그거를 이제 부동산만 보는 게 아니라 금융자산 심지어는 대출 받을 수 있는 금액까지 좀 확인을 해보시는 게 중요해요.왜냐하면 똑같이 내가 월급을 받고 있는데 그 중에 지금 대출 이자가 그렇게 높지는 않잖아요. 그래서 내가 얼마만큼 이제 감당할 수 있는 이자 안에서 얼마만큼 더 대출을 받을 수 있는지도 점검을 해야 되기 때문에 마이너스 통장이라든가 보험약관대출 이런 것까지 좀 폭넓게 알아보셔야지. 왜냐하면 빚도 본인이 이제 대출을 할 수 있는 것도 본인의 능력 중에 하나거든요.
그런 다음에 내가 그렇게 해서 점검을 해봤는데 그럼에도 내집마련 하기에는 돈이 너무 부족해. 하시는 분들은 나중에 내집마련 할 걸 생각해서 씨앗을 뿌려놓는다고 생각하고, 이제 투자를 하시고 아니라고 한다면 내집마련을 하시는 거죠. 본인의 상황에 따라서 어떻게 할지를 먼저 정하시고 그 포트폴리오 계획을 세우고 하시는 게 제일 중요해요 지금은.
▶서기열 기자
구체적으로 자산 점검부터 시작을 해서 꼼꼼하게 준비를 해 보자. 그렇다면 사실 또 궁금한 부분 다주택자들은 어떻게 해야 될까. 왜냐하면 사실 세금은 계속 강화되고 있고. 추가로 투자하기 솔직히 쉽지 않은 상황이잖아요. 취득세도 많이 내야 되고. 다음 스텝 어떻게 가져가는 게 맞을까요. 매도를 해야 될지 보유를 계속 하는 게 나을지.
▷메디테라
그렇죠. 그래서 추가 투자 힘들다고 걱정하시는 분들이 많은데. 제가 투자자분들한테 뭐라고 하냐면 “일반인과 투자자의 차이는 일반인은 돈 있을 때 투자하고 그냥 가성비 안 따지고 하는 분들이고 투자자는 1년 365일 투자해야 된다” 이렇게 말씀드리기도 하거든요.
사실 방법이 없는 건 아니거든요. 그러니까 방법과 전략을 바꿔서 하면 방법은 계속 있어요. 그래서 사실 지금 막 추수의 계절이냐, 모내기하는 계절이냐 이거에 대해 논란이 많기도 한데 “이모작의 시기다”라고 저는 말씀을 드리거든요. 추수도 해야 되고 모내기도 해야 된다라고.▶서기열 기자
두개 다. 뿌리기도 하고 거두기도 해야된다.
네. 동시에. 다주택자들은 그걸 동시에 해야 된다라고 말씀을 드리고 있고요.
지금 다주택자분들은 사실 명의가 없기 때문에 개인과 법인을 같이 가져가시는 경우가 많아요. 그래서 개인 따로 법인 따로 생각해서 이제 그 포지션과 방향성을 잡고 가셔야지 흔들림 없이 가실 수가 있거든요. 그래서 지금 어쨌든 뒤로 갔을 때 세금적인 리스크가 있을 수 있기 때문에 리스크 관리가 먼저 돼야 돼요.
그래서 개인이 갖고 있는 거든 법인이 갖고 있는 거든 이제 물건의 옥석 가리기가 중요한데. 개인은 옥석 가리기를 할 때 제일 중요한 건 종부세 6억을 넘었을 때 그 종부세를 내면서도 내가 가져갈 수 있는, 오래 가져갈 수 있는 물건 위주로 먼저 남겨놓고. 아니라고 하면 나머지는 터시거나 이렇게 하시고.
지금 물건의 옥석을 가릴 때 가장 기초적으로 깔려야 될 건 과연 갖고 있는 물건들이 전세가 상승이 있는 물건이냐 아니냐에 따라서 옥석을 가리셔야 돼요. 만약에 전세가 상승이 계속 받쳐주는 물건이고 기대되는 물건이다. 그러면 향후 세금이 올라도 전세가가 상승해서 만기가 됐을 때 돌려받는 금액이 훨씬 크거나 기대되기 때문에 그러면 이제 세금적인 리스크가 없거든요.
그렇네요. 지금 한 1년 정도는 좀 부담이 있을 수 있지만 다음 세입자를 받거나 계약을 갱신할 때는 조금 더 올려받을 수 있으니까.
▷메디테라
네네. 저도 실질적으로 이제 투자를 하니까 그 리스크 차원에서 제가 그 부분을 많이 고민을 하거든요. 그래서 올해 이제 만기가 되신 전세자분들이 5% 상승을 하는 갱신 청구권을 쓰는 분이든 아니든 너무 그런 거에서 리스크 방어가 잘 되더라고요.
한번 기자님도 생각을 해보세요. 3억짜리 전세를 사시는 분이 5% 상승을 한다고요. 그런데 그 물건을 대부분 다주택자 분을 한두 개 갖고 있는 게 아니거든요. 그걸 여러 개 갖고 있고.
그리고 이번에 갱신청구권을 쓰라고 해도 못 쓰시는 세입자분들이 진짜 많았어요. 갱신청구권을 쓸 수 있는 사람임에도 불구하고 본인은 이제 대출이 안 나와서 나가야 돼요 하면 그분이 이제 나가고 새로 세입자를 구하면 5% 상관 없이 몇 천이나 몇 억의 전세를 올릴 수가 있는 거죠. 그럼 이제 억 단위의 전세금 상승분이 들어와요. 그러면 세금을 내고, 예비비도 두고, 투자도 하고 이렇게 되는 거죠.
▶서기열 기자
자연스럽게 선순환 구조가 이루지는 거네요.
네네. 이걸 세팅하는 게 중요해요 다주택자는. 그래서 그래서 제가 아까 전에도 말씀드렸던 현금 확보 차원이 그런 면에서 이렇게 다 선순환이 되게끔 만드는 거죠.
▶서기열 기자
그렇네요. 중요한 거는 남겨둔 물건들은 전세가 계속 오를 수 있는 물건들 중심으로 포트폴리오를 좀 바꿔놔야 된다 그런 말씀이시네요.
그리고 사실 전국구 실전 투자자로서 그동안의 경험을 바탕으로 이런 식의 변화를 앞두고 있는 시기에 좀 어떤 투자를 좀 해야 될까요.
▷메디테라
저도 성향이 워낙에 이제 교사 출신이다 보니까 되게 쫄보에요. 보수적이에요. 저는 조금 덜 먹더라도 안정적인 투자를 조금 추구하는 편이거든요. 지금은 세금 때문에 사람마다 각기 다른 받게 되는 제한사항이 틀려서 이제는 누구한테나 베스트한 물건은 없어요. 그래서 본인 상황에 맞는 물건을 찾으셔야 되거든요.
그래서 세금적으로 취등록세라든가 양도세라든가 보유세라든가 충분히 메리트 있는 물건 위주로 움직이셔야지. 여러분들이 앞으로 리스크는 줄이고 수익은 가져갈 수 있는 구조가 되기 때문에 리스크 관리가 먼저 돼야 되고.
여러분들이 기본적으로 무주택자든 다주택자든 기본적으로 두세 채 이상은 있어야 되지 않을까 싶어요. 왜냐하면 본인 집은 본인 집대로 본인이 살아야 되잖아요. 주거 비용의 돈을 줄이기 위해서 씨앗을 뿌려놓는 것도 중요하고. 그리고 인플레이션이 왔을 때 수익을 가져올 수 있는 라인을 만들어놓는다고 하면 솔직히 파이프라인, 수익 파이프라인을 만들어 놓는다고 하면.
그렇죠. 여러 개를 꽂아놔야 된다. 만들어놔야 된다.
▷메디테라
그렇죠. 그 물줄기가 굵을 수도 있고 얇을 수도 있잖아요. 그러니까 그리고 또 본인이 경험을 쌓아야 하기 때문에 그런 식으로 파이프라인을 만들어놓는 게 좀 좋을 것 같아요. 초보자분들한테는.
▶서기열 기자
그렇군요. 그러면 사실 그런 투자의 방법으로서 그동안 메디테라 님은 전국에 이렇게 준 신축들에 대해 좀 투자를 좀 여러 곳에 하셨다고 들었습니다.
제가 말하는 준신축은 소액 투자자들한테 이제 특화된 준신축이라고 해서 갭이 줄어들어 준신축을 말씀드리는 거거든요. 그래서 저는 지역에 따라서 갭이 줄어들어서 이제 소액 투자가 가능한 연식에 있는 애들이면 준신축 투자 개념으로 다 봐요.
왜냐하면 분양받는 애들은 리스크가 뭐냐면 잔금을 치를 때 지금 분양 받으시는 분들은 나중에 입주할 때 조정장이나 하락장에서 입주를 할 수 있어요. 왜냐하면 그 시간이 너무 길기 때문에.
그리고 분양을 받으면 잔금을 치를 때 계약금만 있으면 된다라고 생각하고 투자를 하시는 분들이 많은데. 잔금 치를 때 그게 대출 규제라든가 이번에 많이 겪어보시면 아시겠지만 리스크가 있어요. 잔금을 못 치를 수 있어요.
▶서기열 기자
압박이 있군요.
그러면 돈을 날릴 수가 있거든요. 그리고 재개발, 재건축은 전세가가 워낙 낮아요. 아파트가 오래됐다 보니까 세입자를 구할 때 높은 전세가를 받을 수가 없어요. 대부분 막 7억 이렇게 5억 이렇게 해도 전세가는 1억이나 5000만원, 7000만원 이렇거든요. 그러면 소액 투자자분들은 절대 접근할 수 없는 분야가 재개발 재건축일 수가 있어요.
리스크를 다 빼고 보니까 준신축 투자가 그나마 리스크가 없겠다라는 생각이 들었어요.
또 준신축이 좋은 이유가 옆에 분양을 하잖아요. 근데 내가 분양을 안 받았어 근데 분양하는 아파트가 가격이 날라가요. 그럼 그 옆에 있는 대장 아파트 원래 신축이 분양. 전에 있었던 대장 아파트가 준신축급이잖아요. 같이 따라가요.
그리고 옆에 이제 재개발 재건축이 있어요. 난 돈이 없어서 재개발 재건축 못했어. 근데 옆에 있는 재개발 재건축이 단기간 빡빡빡빡 하면서 가격이 쫙 올라줘요. 그럼 그 옆에 있는 애들도 같이 올라가거든요. 그 키맞추기랑 갭 메우기가 같이 들어가니까.
재개발 재건축 지역 옆에 있는 아파트.
▷메디테라
네네, 그리고 그 재개발 재건축이 잘 진행이 돼서 이제 관리처분 인가가 나서 이주를 한다, 이주 수요를 받아요.
▶서기열 기자
그렇네요.
▷메디테라
그러면 이주 수요를 받아서 또 올라요. 그러니까 리스크도 안 갖고 있으면서 양쪽에 수혜는 같이 받을 수 있는 게 이런 준신축 투자거든요.
▶서기열 기자
그렇군요. 그러면 좀 사례를 좀 이렇게 좀 들어서 설명해 주실 수 있을까요.
▷메디테라
네네. 그래서 첫 번째로 우선은 소액투자를 궁금해하시는 분들이 많으셔가지고 소액 투자.
▶서기열 기자
아무래도 좀 무주택자분들이시거나 아니면 좀 자본이 좀 많이 축적이 덜 되신 분들은 아무래도 궁금하실 것 같아요 많이.
▷메디테라
네, 그리고 또 돈이 없으신 분들이 또 좌절을 이번에 많이 하셔서 제가..
▶서기열 기자
힐링을 해 주셔야죠.
네. 힐링, 힐링제테크 전도사로서 말씀을 드리자면 소액도 아니고 제가 무피, 플러스피로 말씀을 드릴게요.
▶서기열 기자
진짜요?
▷메디테라
네네. 그러니까 무피 플러스피를 모르시는 분을 위해 잠깐 설명을 드리자면 무피는 집을 사고도 돈이 안 드는 투자고, 플러스피는 집을 사는데 돈이 들어오는 투자를 이제 플러스피라고 하는데.
저도 투자하다 보니까 계속 투자를 하잖아요. 그러다보니까 투자금이 마를 수밖에 없어요 어느 순간에. 그래서 저도 투자금이 없어서. 투자금이 마르면 재미가 없거든요 솔직히.
▶서기열 기자
총알이 없으니까. 물건이 있는데 총알이 없으니까 살 수도 없는.
▷메디테라
그 짜릿한 맛이 없잖아요. 그래서 되게 고민하다가 저도 무피, 플러스피를 막 되게 열심히 찾아다녔었어요. 그래서 지방에 이제 어느 지역이라고 얘기하면 또 지금 난리가 날 수도 있어서 지역은 얘기 안 하고 말씀드리자면. 공급물량이 막 많이 이제 공급물량이 쏟아졌던 지역이에요. 가격이 많이 조정받았죠.
그래서 원래는 걔가 가격이 2억대에 있는 애인데 1억 2000까지 가격이 떨어졌어요. 1억 3000, 1억2000까지. 그래서 가격이 그렇게 떨어지면 어떻게 돼요? 전세가도 같이 떨어지겠죠. 그래서 전세가도 원래 1억 5000, 1억 8000만원 하던 애인데 전세가도 막 1억까지 떨어졌었거든요. 그러다가 이제 그렇게 역전세를 몇 번, 두 번 맞았었어요 이 지역이. 그러니까 거기에 사는 전세 사는 분들도 너무 불안하고 이제 역전세를 두 번 맞은 집주인 분은 엄청 떨리겠죠.
▶서기열 기자
돈을 계속 내줘야 되는 상황인데
그러니까 이제 진절머리가 난 거죠. 4년 동안. 그래서 나는 이제 가격이 조금만 올라오고 하면 나는 손해를 조금 줄일 수 있으면 바로 팔아야지 하고 대기하셨던 분들이 있어요. 그런 물건을 사는 거죠. 그래서 공급 물량이 이제 떨어졌지만 이제 공급 물량이 소화가 됐고, 이제 가격이 올라가고 전세가가 먼저 올라가거든요.
그러니까 공급 물량이 해소되면 가장 먼저 나타나는 시그널이 전세가가 올라와 줘요. 그래서 그 지역에 가격이 매매가가 1억 2000까지 떨어졌다가 1억 3000대까지 올라왔고 전세가는 1억 1000, 1억 2000이다가 1억 3000, 1억4000까지 올라온 거야. 그런 시기에. 그게 그런 시기가 되게 짧게 나타나요.
무피, 플러스피가 되는 지역과 시기가 딱 짧게 나타나거든요. 그때 제가 그래서 거기에 물건을 좀 여러 개 했었는데 그때 제가 1억 3000대에 물건을 사서 1억 4500에 전세를 놨어요. 사고 나서 저는 취등록세까지 다 그 돈으로 내고도 오히려 몇 백만 원의 수익이 났었거든요. 그래서 제가 그걸 1억 3000대에 샀다고 했잖아요. 지금 그게 지금 2억대에 매매가 되고 있어요.
몇 천만원을 더 버신 거네요.
▷메디테라
네네. 그러면 거의 1억 3000 대에 샀으니까 1억 4000이라고 해도 6000 정도 세금 떼도 거기가 이제 또 가격대가 낮잖아요. 이런 애들은 그러면 지방의 조정 지역일지라도 중과배제를 받아서 세금 한 1천~2천만원 정도 떼줘도 4000 정도는 손에 남길 수 있는 거죠. 플러스 피니까 이제 수익률을 계산할 필요가 없는 거지요.
그래서 돈이 없으신 분들도 공부를 많이 하고 노력을 하면 이런 물건을 찾으실 수가 있어요. 이런 건 좀 숨겨져 있어요. 그리고 이제 약간 ‘노오력’이라고 제가 말씀을 드려요.
▷메디테라
준신축 안에서 제가 말씀드린 대로 정책이 이렇게 왔다 갔다 할 때 아까 말씀드린 대로 이렇게 사람들이 안 움직일 때 멈춰. 이렇게 딱 하고 있는 관망세 때 들어가서 몇 개월 만에.. 제가 그때 2017년 초에 사가지고 계약서를 1월에 쓰고 3월에 잔금을 쳤었거든요. 근데 그 2개월 사이에 2억이 올랐었어요.
▶서기열 기자
계약을 먼저 했는데. 그 사이에 2억이 올라서. 2017년도 많이 올랐던 시기죠.
▷메디테라
그래서 그전에도 이미 그 단지는 매년 1억씩 올랐던 단지고 가격도 이미 5억 이상의 급의 물건이었는데 그때 이제 서울 물건을 어떤 식으로 쳐다봤냐면 가격이 더 오를 수 있을까. 이미 너무 많이 올랐는데 지금 막 10억, 20억, 30억 하는 애들이 더 오를까 이런 의구심을 많이 가지시거든요.
근데 과연 그러면 이것보다 더 안 오를까라고 생각했을 때 그렇지 않을 수 있다라는 거죠. 그런 식으로 한번 투자를 해보셔도 너무 좋을 것 같아요. 이제 규제가 있을 때 변곡점이 되는 그 시점에 딱 물건을 잡는 게 그 도움이 될 수가 있어요.
알겠습니다. 오늘 메디테라 님 모시고 이 불확실성의 시대 어떻게 해야 될지에 대한 얘기를 한번 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.▷메디테라
감사합니다
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영 김윤화 PD 편집 정준영 PD 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩