지역주택조합사업에 대해 알아보고자 합니다
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지역주택조합은 일정비율의 토지만 확보되면 다른 사업들에 비해 짧은 시간안에 건축 할 수 있고 시세보다 20~30% 이상 저렴하게 내집 마련을 할 수 있다는 장점이 있다. 문제는 지역주택조합 추진과정에서의 토지 확보여부, 조합원 모집 현황, 시행사의 사업진행 공개여부 등에 따라 사업이 지연될 여지가 있다.
○지역주택조합에 있어 가장 중요한 포인트는?
지역주택조합사업의 성공 핵심 여부는 토지확보에 있다. 조합원 모집이 완료되었다 할 지라도 이후 토지확보 과정에서의 불투명성 때문에 사업이 지연될 수 있다. 사업 지연의 결과는 비용 증가의 요인이 되어 조합원들의 추가분담금이 발생 할 수 밖에 없다.다만, 토지확보율이 95% 이상까지 진행되어 있는 사업지는 조합원 모집이 늦어지더라도 사업에 있어 가장 큰 지출요인인 토지비용 만큼은 추가분담금이 생길 여지가 없기 때문에 조합원들의 추가분담금의 의무가 적어진다. 지역주택조합사업에 있어 가장 중요한 것은 토지 확보율이다. 토지확보만 보장된다면 지역주택조합사업의 리스크가 거의 없다고 본다.
지역주택조합 사업의 가장 큰 장점은 주변시세에 비해 저렴한 분양가다. 또한 일반분양 아파트와는 달리 청약통장이 필요없다.
○주변시세보다 분양가가 저렴한 이유는?
지역주택조합은 비영리법인이기 때문에 수익금이 0원이 되어야 한다. 쉽게 말하면 조합원들은 토지매입비, 건축비, 입주 시 까지의 운영비 등 조성원가에 분양 받는다. 시행사나 건설사의 이윤이 없기에 가능하다. 조합은 일정의 자격요건을 갖춘 업무대행사를 통해 지역주택조합사업을 진행하고 소정의 업무대행비를 세대별로 지급한다.토지확보만 제대로 된다면 서민들의 내집마련 방법 중 가장 적은 비용으로 내집을 장만할 수 있다.
○방송매체들의 보도를 보면 성공하는 사업지가 20% 정도라는데
재개발, 재건축은 지주들이 조합을 결성하여 진행되는 것이지만 지역주택조합은 일정 지역을 정해서 토지매입을 통해 진행하는 사업이기 때문에 토지확보율에 따라 사업이 상당한 기간동안 표류 할 수 있다.시간이 흐른다고 해결되는 문제가 아닌 토지확보에서 생기는 문제점, 자격없는 업무대행사들의 난립, 관련법규의 미비 등으로 사업이 표류하는 현장들이 많았던 것이 현실이다.다행이 정부에서 지역주택조합과 관련하여 2017년 6월 3일 이른바 6.3 대책(2019년 6월 3일 시행)으로 주택법 법률제정 및 개정 등 미비한 법규를 보완하게 되어 신규로 진입하는 사업지에서는 선의의 조합원들에게 피해가 가지 않도록 여러가지 법들이 제정 및 개정되어 있다.
○어떠한 법률 등이 제정 및 개정되었고 6·3대책 전후의 차이점은?
첫번째, 개정주택법 시행이전에는 일간신문에 조합원 모집 공고를 할 경우 그 절차나 방법 등에 대한 어떠한 규정도 없이 조합원을 모집할 수 있었다. 개정된 주택법(2020년 7월 24일 이후 적용)에 따르면 해당 주택건설 대지의 50% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보한 후 해당 지자체에 조합원모집신고를 하고 조합원모집신고필증을 받아야만 조합원을 모집할 수 있게 개정되었다.두번째, 조합설립인가 신청 및 인가시 주택건설예정 세대수의 50%이상 조합원을 모집하고 건설대지면적의 80%이상 토지사용권원을 확보한 경우에만 조합설립인가 신청이 가능했으나 개정된 주택법에 의하면 추가로 건설대지면적의 15% 이상에 해당되는 소유권을 확보해야 조합설립인가 신청이 가능해졌다.세번째, 청약철회와 관련된 내용이다. 주택법이 개정되기 이전에는 조합원의 청약철회권이 없었으나 조합가입철회 및 가입비 등 반환에 관한 법률이 2020년 12월 11일 부터 시행되어 조합원의 가입청약철회권이 생겼다. 주택법 제11조의6 제2항 및 제6항에 따르면 주택조합에 가입을 신청한 자는 가입비 등을 예치한 날로부터 30일이내에 주택조합가입에 관한 청약을 철회할 수 있고, 모집주최는 주택조합에 가입을 신청한 자에게 청약철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구 할 수 없게 되어 소비자 보호에 대한 권한이 대폭 확대되었다.
네번째, 주택법이 개정되기 이전에는 동호수를 선착순으로 지정할 수 있었으나 2019년 10월 29일 이후 조합원을 모집한 현장은 주택법 15조에 따라 사업계획 승인일 이후에 공개추첨 방식으로 동호수가 지정되도록 법이 개정되었다.
다섯번째, 모집과정에서 주택공급가격이 확정된 것으로 오해하게 하여 모집하는 행위를 금지하였다.
여섯번째, 2017년도 6.3대책에 의거 지역주택조합 업무대행사의 자격요건이 강화되어 무자격 업무대행사의 업무가 불가능하도록 관련법이 개정되었다.
○지역주택조합원의 자격은 어떻게 되나
지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 자격은 다음과 같은 요건을 갖춰야 한다. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 주택법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일1년전의 날)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유 (주택법 시행규칙 제8조1항에 따른 지위를 포함)하지 아니한 세대의 세대주로서 주택법 시행규칙 제8조에 따라 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주여야하고 주택법 시행규칙 제8조에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주이어야 한다.그리고 조합설립인가 신청일 현재 주택법 제2조 제11항 가목의 구분에 따른 지역(예: 서울 거주 시 - 서울특별시, 인천광역시, 경기도)에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람이어야 한다. 또한 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 한다.
조합원의 자격을 주택을 소유하고 있지 않거나 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 자로 제한하고 있는 것은 조합주택이 투기적 수단으로 악용되지 않도록 하기위한 조치이다.
지역주택조합 사업이 정상적으로 진행될 수 있도록 관련법들이 강화되었다. 조합원 모집단계부터 조합설립인가에 이르기까지 강화된 법률에 의거하게됨으로서 지역주택조합 조합원들의 권익이 극대화 되도록 조치되었다.
○지역주택조합에 가입 시 가장 유의할 점은 무엇?
첫번째는 누차 강조하지만 토지확보율이다.두번째는 업무대행사의 자격요건 여부를 꼭 확인하여야 한다. 2020년 1월 23일 개정된 법률에 의거 정부는 토지확보나 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 발생하는 조합원의 피해를 막기위해 조합원 모집 신고제를 도입하고 공개모집을 의무화했다.
세번째로는 조합원의 모집률이다. 조합측에서 해당 정보를 투명하게 공개하는 곳이 신뢰도가 높다고 볼 수 있다.
○지역주택조합의 타업무대행사와 ㈜피오이앤씨의 차이점은?
㈜피오이앤씨는 지역주택조합사업의 가장 큰 문제점인 토지확보와 관련하여 다른 업체와는 달리 역발상으로 접근하였다. 해당 건설 대지 면적의 95%이상의 사용권원이나 소유권을 확보한 상태에서 조합원을 모집하면 지역주택조합 사업의 가장 큰 리스크인 토지확보율에서 자유로울 수 있다.㈜피오이앤씨는 금천구 독산동에 위치한 지역주택조합 신축사업과 관련하여 현재 조합원을 모집중에 있다.
해당 건설 대지 면적의 95.37%를 조합의 이름으로 매입등기 완료하여 타 업체와는 뚜렷한 차별성을 가지고 진행중에 있다. 사용권원을 확보하지 못한 나머지 토지는 매도청구권으로 매입청구 할 예정이다.
○앞으로의 계획이나 지역주택조합 관련 법에 대한 의견은?
지역주택조합 사업은 무주택자나 서민을 위해 조성원가로 조합원에게 주택을 공급할 수 있는 좋은 제도다.2017년 6·3대책 이전에는 관계법령이 미비하여 피해를 보는 조합원들이 다수 있었으나 개정법률에 의하여 소비자보호 대책이 어느정도 마련된 것 같다. 소비자 보호를 위해 법률이 개정된 것은 뒤늦게나마 다행인 일이라 생각하지만 개정된 법률로 인해 신규로 지역주택조합 사업을 진행하기가 어려워졌다.사업승인 시의 지주동의율(95%)은 재개발이나 재건축에 비해 너무 비율이 높다고 생각한다. 지역주택조합사업은 무주택 서민을 위해 마련된 정책이다. 그러나 개정된 법률로 인해 지역주택조합 사업이 초기부터 높은 진입 장벽에 놓이게 되었다.
그러므로 사업승인 시에 동의율을 재개발, 재건축의 수준처럼 낮춰준다면 어떠한 제도보다 서민들의 내집마련 실현이 가능한 가장 좋은 정책이라고 생각한다.