‘1+1’ 재건축, 종부세·취득세·양도세 ‘3중 압박’…“공동명의로 부담 덜어라”

정비사업 ‘1+1’ 분양 절세하려면

대형 한채 가진 소유자
두 채 분양 받으면
종부세 수천~수억 '공포'
양도·취득세 부담도 커

공시가격 35억원
59㎡·84㎡ 두 채 종부세
단독명의 3658만원
공동명의 땐 2044만원

재개발·재건축 정비구역에서는 한 명의 조합원이 정비사업이 끝난 뒤 아파트 두 채를 받는 ‘1+1’ 분양 방식이 있다. 다른 조합원에 비해 넓은 토지 지분을 소유해 높은 권리가액을 인정받은 이들이다. 오랫동안 부러움의 대상이 됐지만 최근 들어 어려움을 호소하고 있다. 부동산 관련 세제가 전반적으로 강화되면서 종합부동산세를 비롯해 세폭탄을 떠안게 됐기 때문이다.

종부·취득·양도세 모두 부담↑

1+1 분양은 재건축 아파트 단지에서 전용면적 120~130㎡ 이상을 소유한 조합원들이 신축 아파트를 분양받을 때 대형 아파트 대신 두 가구를 받는 제도다. 새로 받는 주택 중 한 채는 전용면적 60㎡ 이하 소형이어야 한다. 분양받은 소형 주택은 소유권이전고시일 다음 날부터 3년 이내에 처분할 수 없다. 재건축 아파트 단지의 중대형 주택형에 살던 조합원이 재건축 후 비슷한 크기의 신축 아파트 입주를 포기하고, 시세차익이나 임대 수입을 극대화하기 위해 택하던 방식이다.

하지만 최근 보유세 및 양도소득세 강화로 1+1 분양에 따른 세부담이 불어나고 있다. 최근 입주한 서울 서초구 A아파트의 경우 대형 주택형인 전용 133㎡(공시가 23억7000만원) 한 채를 보유했을 경우 종부세는 1150만원, 재산세와 지방교육세 등을 합한 보유세는 1839만원이다. 반면 1+1 분양을 통해 전용 59㎡(공시가 16억6000만원)와 84㎡(18억6000만원) 두 채를 받았다면 종부세는 3658만원으로 세 배 이상 급증한다. 보유세 총액은 4825만원에 달한다.

양도세 역시 크게 늘어난다. 관리처분계획이 인가된 시점부터 두 개의 입주권이 주택수에 가산돼 다주택자가 되기 때문이다. 재건축 공사 기간에 보유했던 대체주택에 대한 비과세 특례도 사라진다. 대체주택은 1가구 1주택을 보유한 재개발·재건축 조합원 가구가 사업시행인가일 이후 취득한 주택이다. 모든 가구원이 이주해 1년 이상 거주하고 새로운 주택이 준공된 뒤 2년 이내 양도하면 비과세 특례를 적용받는다.

취득세도 두 개의 입주권을 받기 위해 납부하는 분담금이 늘어나 취득세 면제 범위를 벗어날 가능성이 크다. 재건축·재개발은 새 아파트의 분양가가 기존에 보유한 부동산의 가격보다 비싸 추가로 분담금을 납부하는 경우에만 취득세를 낸다. 다만 두 채 모두 최초 취득으로 봐 중과는 되지 않고 재건축 건축비 등을 기준으로 2.96~3.16%의 세율이 적용된다.

공동명의 활용하면 부담 경감

정치권 일각에서는 보유세 부담을 완화해주기 위해 1+1 분양으로 취득한 전용 60㎡ 이하 소형 주택은 종부세 중과 대상에서 제외하는 내용의 법안을 추진하고 있다. 하지만 해당 법안이 국회 문턱을 통과할 수 있을지는 미지수다.

권민 세무사권민사무소 대표세무사는 “반포, 둔촌 등 강남권에서 세부담 때문에 1+1 분양을 포기하는 분위기가 나타나고 있다”며 “1+1 분양에 따른 종부세 부담을 피할 방법이 마땅치는 않지만 공동명의를 통해 부담을 줄일 수 있다”고 말했다. “부부가 공동명의로 아파트를 보유하면 각자 6억원의 공제액을 누리는 데다 누진세율 적용이 분산된다”는 설명이다.

가령 서초구 A아파트 단지에서 전용 59㎡(공시가 16억6000만원)와 84㎡(18억6000만원) 두 채를 분양받은 가구가 단독명의로 두 채를 보유했을 때 종부세는 3658만원, 보유세는 4825만원이다. 이를 부부가 50%씩 공동명의로 보유하면 한 사람당 종부세는 1022만원, 보유세는 1499만원이다. 부부의 보유세를 합하면 2998만원 수준으로, 단독 명의일 때의 3분의 2 정도다. 양도세도 부부 공동명의일 때 낮아질 수 있다. 양도차익이 분산돼 과세표준이 낮아지므로 단독명의일 경우보다 낮은 세율을 적용받을 가능성이 크다.

김소현 기자 alpha@hankyung.com