"누가 당선돼도 집값 앞으로 3년은 더 오른다" [집코노미TV]

[Top Pick 전문가 2022 대전망] 곽창석 도시와공간 대표
의회 권력 바뀌기 전엔 현상황 유지
윤석열 민간 주도 공급효과는 3년 뒤

석 달여 앞으로 다가온 대통령 선거의 최대 화두는 부동산입니다. 20여년 동안 시장을 분석해온곽창석 도시와공간 대표가 시장전문가의 관점에서 이재명 후보와 윤석열 후보의 부동산 공약을 심층분석했습니다. 문재인 정부의 부동산 정책을 더 강화하겠다는 이재명 후보와 규제 완화 및 민간 주도 공급 강화를 내세운 윤석열 후보. 두 사람의 공약이 대조적이지만 민주당이 국회 다수를 차지하고 있기 때문에 누가 되든 향후 3년은 집값 상승이 불가피하다고 전망합니다.

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지. 서기열의 집터뷰, 오늘 곽창석 대표님 다시 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷곽창석 대표
네, 안녕하십니까

▶서기열 기자
바야흐로 선거의 계절입니다. 이제 대통령 선거 한 넉 달 앞으로 다가왔는데요. 시장 전문가로서 그 관점에서 주요 후보들의 부동산 공약을 한번 분석해봤으면 하는데요.

일단 최근 대통령 후보로 선출된 윤석열 국민의힘 후보의 경우 현 문재인 정부의 부동산 정책을 거의 반대되는 정책들을 많이 내놓고 있어요. 과연 이 윤 후보의 부동산 공약 가운데 긍정적으로 평가할 수 있는 부분은 어떤 게 있을까요.

▷곽창석 대표
우선 전반적으로 보면은 윤 후보의 부동산 공약들은 좀 전문가들이 많이 참여해서 고민을 한 흔적들이 많이 보여요. 실전에 가서 어떻게 될지 모르지만 현재 공약은 전반적으로는 비교적 높은 점수를 줄 수 있겠고.

또 지금 문 정부에서 추진하던 부동산을 거의 규제 일변도로 하던 거죠. 규제 완화 쪽으로 가겠다. 그래서 이제 세금 쪽도 좀 더 줄이겠다는 거고 시장의 기능에 맡겨서 시장이 돌아갈 수 있도록 하겠다. 지금 특히 양도세라든가 종부세라든가 이런 거에 대한 언급을 했거든요.

그리고 이제 주택 공급에 대해서도 민간이 주도적으로 공급에 나설 수 있도록 하겠다. 이런 측면도 긍정적인 신호로 보여요 그런 면에서는 이제 만약에 공약대로 시행이 되면 당장은 아니겠지만 한 뭐 집권 후반부 정도에 간다면 시장이 어느 정도 안정기를 찾을 수 있겠다 하는 생각이 듭니다.

▶서기열 기자
그렇군요. 그리고 또 이제 이런 말씀하신 것처럼 세제라든지 이런 부분들 규제를 좀 완화하겠다는 것들도 기존에 다주택자들이 들고 있던 물건들이 시장에 풀릴 수 있기 때문에 조금 긍정적으로 보시는 거라고 봐야겠죠?

▷곽창석 대표
네, 그 부분은 뭐 언급된 걸 보니까 한시적 완화로 언급을 했던데 뭐 한시적이든 뭐 계속 하든지 간에. 지금은 가둬놓고 못 나가게 할 게 아니고 팔고 나가고 싶은 사람들이 굉장히 많아요.

그런 분들이 나갈 수 있도록 문을 열어줘야 된다는 측면에서 다주택 중과세 유예를 한다거나 아니면 세율 자체를 떨어뜨린다거나 하면은 새롭게 또 투자에 뛰어들어서 투기 붐이 일지 않겠는가 이런 고민을 하시는 것 같은데.

▶서기열 기자
그럴 수 있죠. 그렇게 생각할 수 있죠.

▷곽창석 대표
그렇지는 않을 겁니다. 특히 한시적으로 하면 지금 특히 장기 보유한 다주택자들의 고통이 엄청나요. 20년, 30년 장기 보유한 고령의 다주택자들은 증여 이외에는 선택지가 없어요. 그런데 이런 분들한테 양도세를 좀 풀어주면 거의 뭐 싸게 던질 거예요.

▷곽창석 대표
대부분 마이너스예요. 장기 보유하신 분들은 팔려야 팔 수가 없다니까요.

▶서기열 기자
그렇죠. 그런 상황이면.

▷곽창석 대표
그래서 퇴로를 열어줘야 된다니까요. 그런 측면에서 새롭게 투자가 일어나고 이런 부분보다는 일단은 가격이 떨어질 거예요.

▶서기열 기자
그렇죠. 그렇게 좀 퇴로를 열어주는 순간 매물이 좀 나오게 돼서 가격이 좀 떨어지는 효과가..

▷곽창석 대표
투자자가 생기기가 어려운 게 일단 다주택이 되는 순간 취득세를 엄청나게 내야 돼요. 또 종부세가 엄청나게 많기 때문에 취득세, 종부세만 해도 지금 다주택자가 된다는 건 꿈에도 꿀 수가 없어요.

그러니까 어느 하나는 퇴로를 열어놓고 붙잡아야 되는데 도망가는 것도 막아놓고 안에다 폭탄 터트리면은 도망을 못 가요. 도망 못 가고 그냥 있을 수 뿐 없는 거예요.

▶서기열 기자
맞습니다. 그럼 또 대규모 공급정책도 포함이 돼 있는데 그건 좀 어떻게 보세요.

▷곽창석 대표
근데 양 후보가 다 두 캠프 다 똑같이 250만 호 공급하겠다고 했더라고요. 밸런스를 맞춘 것 같은데 예전 정부들도 다 후보 시절에는 다 몇백만 호 다 공급한다고 얘기했었어요. 전반적으로 보면 집권이 5년이니까 연간 50만 호 정도는 공급되니까 그게 틀린 말은 아니죠.

그런데 이제 공급을 어느 쪽에서 할 거냐에 따라 다른데 공공이 주도해서 공급하는 것은 이미 지난 문 정부 5년 동안 해봤잖아요. 잘 안 되잖아요. 더 문제는 공공이 나서서 싸게 공급한다고 하는 순간 비교 대상이 되는 민간은 힘든 거예요.

공공은 땅을 수용할 수 있지만 민간은 땅을 제값 주고 사야 되잖아요. 경쟁 상대가 아니잖아요. 그래서 지금 지난 5년 동안 공공주도로 해서 결국 사실 공급이 계속 줄었는데 윤석열 캠프에서는 지금 이제 민간 주도로 가겠다고 하니까.

정말 대통령이 된 다음에 그런 규제들을 풀면서 지금 사실상의 지자체의 분양가 상한제거든요. 분양가 상한제 완화한다든가 현실적인 대책들 재건축, 재개발 풀고 이렇게 하면 당장은 효과가 없어도 그런 이제 대책을 내놓고 실행하고서 한 3년 정도 지나면 본격적인 효과들이 나오기 시작할 거예요. 그러면 자연히 수급이 안정되고 가격도 떨어지는 상황이 충분히 올 수 있다고 봅니다.

▶서기열 기자
그렇게 보시는군요. 그렇다면 또 윤 후보의 공약 가운데 좀 부정적인 결과가 예상되는 공약은 뭐가 있을까요.

▷곽창석 대표
방금 말씀드린 거 하고 맥락이 비슷한데요. 이제 원가주택을 공급하겠다고 하거든요. 특히 청년 원가주택 이런 얘기를 하고 있는데 이렇게 역세권에다가 특히 그런 걸 하겠다. 이제 역세권 우리 시프트도 해보고 다 실패했거든요. 이것도 마찬가지에요. 같은 지역에서 원가주택을 공급하고 또 옆에서는 정상적인 가격을 공급하고 그러면 누구나 원가 주택을 하고 싶지 정상적인 가격을 하고 싶겠습니까. 어떻게든 원가 주택을 하려고 하겠죠. 그 얘기는 정상적인 가격의 주택 공급을 막게 되는 결과를 부른다는 거예요.

그래서 원가주택이 공약으로는 싸게 주겠다고 하니까 좋아 보이지만은 현실에서는 원가 주택을 하는 순간 결국 그게 청년들한테 부담으로 다가옵니다.

▷곽창석 대표
그래서 뭐 전반적으로 원가 주택을 뭐 30만 채를 한다 이거는 제가 볼 때 별로 바람직하지 않아 보입니다.

▶서기열 기자
오히려 그런 부분들은 현 문재인 정부에서 했던 것처럼 약간 공공 주도의 공급은 결국 이런 식의 공공주도의 공급은 시장을 왜곡할 수 있는 상황을 초래할 수도 있다. 이렇게 봐야 되겠네요.

이재명 더불어민주당 후보의 경우에는 부동산 대개혁을 천명을 했어요. 그래서 사실 이 후보의 부동산 공약 여러 가지가 있는데 그중에 긍정적으로 평가하시는 부분 먼저 말씀해 주실 수 있을까요.

▷곽창석 대표
이제 대개혁인데 지금 문 정부에서 해오고 있던 기조를 오히려 좀 더 강화하는 방향인 것 같아요. 저는 이제 개인적으로 문 정부 정책을 반대했던, 처음부터 반대했던 입장이거든요.

그나마 이제 조금 긍정적으로 평가할 수 있는 거는 실수요자에 대해서는 어쨌든 금융규제를 좀 완화하겠다. 이런 내용은 좀 긍정적으로 평가할 수 있는 것 같아요. 그 이외에도 세금에 대해서도 지금 과세이연제를 얘기하고 있는 것 같은데 지금 세금이 갑자기 너무 많이 늘었거든요. 현실적으로 과세이연제는 필요하다고 생각합니다.

▶서기열 기자
실수요자 그러니까 1가구 1주택에 대한 얘기를 했었던 것 같아요. 이 후보가 1가구 1주택자로서 집값이 올라간 거는 그건 어느 정도 인정해 줄 필요가 있지 않느냐 이렇게 얘기한 부분들을 말씀하시는 거군요.

▷곽창석 대표
그렇죠.

▶서기열 기자
예, 알겠습니다. 그러면 사실 문재인 정부의 부동산 정책을 초기부터 반대하셨던 입장에서 이 후보의 부동산 정책도 사실 약간 하실 말씀이 많으실 것 같은데 현재의 부동산이 어려움 난맥상을 더 악화시킬 것으로 예상되는 공약은 뭐가 있을까요.

▷곽창석 대표
전반적으로 문 정부가 그렇게 해왔잖아요. 계속 악화됐는데 뭐 지금 양도세도 더 강화하겠다고 하고요. 또 종부세라든가 재산세라든가 이런 현재 보유세에 대해서는 아예 국토보유세로 가겠다고 하거든요. 집이든 땅이든 가지고 있으면 실효세율을 1%까지 올리겠다는 거거든요.

현재 실효세율이 한 0.2% 정도 될 거예요. 그러니까 거의 한 다섯 배 정도 정도로 올리겠다는 건데 이건 엄청난 그 세금 폭탄이죠. 이렇게 되면 보유하기 힘들어서 팔 거다 이렇게 얘기하지만은 제가 볼 때는 보유세는 몇 천만 원이고요 양도세는 몇 억이에요. 결국 그래도 못 판다는 거예요. 결국 그래서 그런 이제 보유세를 중과하게 되면은 결국 중과한 보유세들이 임차인 세입자들한테 결국은 전가될 수밖에 없는 구조라는 겁니다. 그래서 결국 월세 폭등을 불러올 수 있고요.

아니라 기본 주택 때문에 월세 60만 원 받는 기본주택 하는 재원이 어디서 나오겠습니까. 결국 세금이잖아요. 세금도 많이 들 뿐만 아니라 민간은 완전히 민간 공급시장은 초토화된다고 봐야 돼요. 그러면 장기적으로는 더 큰 불행을 잉태하게 될 거라고 보는 거죠.

▶서기열 기자
그런데 결국에는 사실 공공 주도가 지속이 되면 아무래도 더 시장은 더 왜곡될 수밖에 없다.

▷곽창석 대표
제가 뭐 늘 지론처럼 말씀 드리지만 공공 주도의 공급은 성공한 사례가 없어요. 그거는 공산주의 국가에서 하는 일이지 이 자본주의 국가에서 공공주도로 성공할 수는 없습니다. 공공주도가 성공하는 순간 다 같이 망하는 거예요.

▶서기열 기자
그렇죠. 그리고 그렇게 되면 결과적으로 누가 당선되느냐 누가 대통령이 되느냐에 따라서 집값의 향배도 상당히 달라질 것 같다는 생각이 좀 드는데요. 어떻게 지금 전망을 하시는지요?

▷곽창석 대표
‘문재인 매운맛’ 이런 표현도 쓰잖아요. 그래서 더 강한 규제를 하면은 우리 용수철처럼 더 세게 누르면은 더 세게 튀어오르지 않습니까.

그럴 가능성이 높은데 지금 더 매운 맛이기 때문에 더 강한 규제로 가다 보면 어떤 게 있을 수 있냐 하면은 아예 거래 자체를 금지시킬 수도 있어요. 예를 들면 주택거래 허가제라든가 이걸 전반적으로 다 확대 시행하면 주택 거래를 아예 못하게 하는 거나 마찬가지거든요. 그러면 가격은 안 오르겠죠. 거래가 없으니까 그런 게 아니라면 쉽지 않다는 거예요.

그리고 이제 누가 되느냐에 따라서 초기에는 큰 차이가 없을 거라고 봐요. 어차피 지금 국회가 이미 민주당이 거의 180석이기 때문에 부동산에 관련된 법률 개정이 윤석열 후보가 대통령이 되더라도 법률 개정은 쉽지 않을 겁니다. 초반부는 지금 흐름하고 같이 갈 거예요 결국은.


후반부에 가면은 공급이 많이 늘어나면은 집값이 안정되는 방향으로 갈 거고.. 그게 아니라면 계속 오를 거거든요. 결국 집값 상승장의 끝이 수급 요인에 의해서 끝나는 게 아니라 많이 지어져서 끝나는 게 아니라 경제가 위기가 오면서 끝날 가능성이 높다는 거예요. 그러면 그건 불행한 사태가 올 수 있거든요.
그래서 어쨌든 국민들이 이 주거 복지가 되고 주거를 통해서 행복을 누리려면은 많이 짓는 쪽으로 가야 됩니다. 그것도 민간이 많이 지어야 돼요. 공공은 지어봤자 10%고요 결국 민간이 90% 공급하거든요. 그래서 민간 주도로 가는 게 옳습니다.

▶서기열 기자
그러면 이재명 후보가 당선이 되면 그렇게 규제를 강화하면서 집값은 그러면 지금도 많이 올랐는데 이보다 더 오른다고 봐야 될까요.

▷곽창석 대표
저는 더 오른다고 보죠. 지금보다 더 더 묶어 놓으니까 시장 기능이 살아 있으면 더 오르는 거고요. 그러면 제가 볼 때는 아예 시장 기능을 없애지 않을까 하는, 그게 이제 거래를 못하게 하는 거죠.

▶서기열 기자
그러면 그렇게 되면 윤석열 후보가 됐을 경우는 좀 완화가 되고 시장이 더 원활하게 돌아가면 집값은 하락한다고 보시나요.

▷곽창석 대표
장기적으로는 하락하죠. 아마 집권 3년 정도 지나면 하락 기조로 돌아서지 않겠는가 개인적으로는..

▶서기열 기자
기존에 준비하고 있던 3기 신도시라든지 이런 부분이랑 같이 결합되면 그때부터는 조금..

▷곽창석 대표
3기 신도시는 지금 진행이 많이 안 돼 있어서. 글쎄요 3기 신도시에 의해서 집값이 안정되는 거는 차기 후보들의 집권과는 큰 상관은 없지 않겠나 하는 생각은 듭니다.

▶서기열 기자
이제 그러면 이런 부동산 공약을 좀 보면서 투표를 해야 되겠다. 이렇게..

▷곽창석 대표
그렇죠. 그러니까 각자 입장이 다르시겠죠. 어쨌든 집값 잡아주기를 원하는 수도 있고 좀 난 도망가고 싶다. 나 좀 빠져나가고 싶다. 좀 풀어달라 이럴 수도 있는 거죠.

▶서기열 기자
오늘 말씀 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영 김윤화 PD 편집 정준영 PD 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩