"누가 당선돼도 집값 앞으로 3년은 더 오른다" [집코노미TV]
입력
수정
[Top Pick 전문가 2022 대전망] 곽창석 도시와공간 대표
의회 권력 바뀌기 전엔 현상황 유지
윤석열 민간 주도 공급효과는 3년 뒤
석 달여 앞으로 다가온 대통령 선거의 최대 화두는 부동산입니다. 20여년 동안 시장을 분석해온곽창석 도시와공간 대표가 시장전문가의 관점에서 이재명 후보와 윤석열 후보의 부동산 공약을 심층분석했습니다. 문재인 정부의 부동산 정책을 더 강화하겠다는 이재명 후보와 규제 완화 및 민간 주도 공급 강화를 내세운 윤석열 후보. 두 사람의 공약이 대조적이지만 민주당이 국회 다수를 차지하고 있기 때문에 누가 되든 향후 3년은 집값 상승이 불가피하다고 전망합니다.
누구나 내집마련 하는 그날까지. 서기열의 집터뷰, 오늘 곽창석 대표님 다시 모셨습니다. 안녕하십니까.▷곽창석 대표
네, 안녕하십니까
▶서기열 기자
바야흐로 선거의 계절입니다. 이제 대통령 선거 한 넉 달 앞으로 다가왔는데요. 시장 전문가로서 그 관점에서 주요 후보들의 부동산 공약을 한번 분석해봤으면 하는데요.
일단 최근 대통령 후보로 선출된 윤석열 국민의힘 후보의 경우 현 문재인 정부의 부동산 정책을 거의 반대되는 정책들을 많이 내놓고 있어요. 과연 이 윤 후보의 부동산 공약 가운데 긍정적으로 평가할 수 있는 부분은 어떤 게 있을까요.
우선 전반적으로 보면은 윤 후보의 부동산 공약들은 좀 전문가들이 많이 참여해서 고민을 한 흔적들이 많이 보여요. 실전에 가서 어떻게 될지 모르지만 현재 공약은 전반적으로는 비교적 높은 점수를 줄 수 있겠고.
또 지금 문 정부에서 추진하던 부동산을 거의 규제 일변도로 하던 거죠. 규제 완화 쪽으로 가겠다. 그래서 이제 세금 쪽도 좀 더 줄이겠다는 거고 시장의 기능에 맡겨서 시장이 돌아갈 수 있도록 하겠다. 지금 특히 양도세라든가 종부세라든가 이런 거에 대한 언급을 했거든요.
그리고 이제 주택 공급에 대해서도 민간이 주도적으로 공급에 나설 수 있도록 하겠다. 이런 측면도 긍정적인 신호로 보여요 그런 면에서는 이제 만약에 공약대로 시행이 되면 당장은 아니겠지만 한 뭐 집권 후반부 정도에 간다면 시장이 어느 정도 안정기를 찾을 수 있겠다 하는 생각이 듭니다.
그렇군요. 그리고 또 이제 이런 말씀하신 것처럼 세제라든지 이런 부분들 규제를 좀 완화하겠다는 것들도 기존에 다주택자들이 들고 있던 물건들이 시장에 풀릴 수 있기 때문에 조금 긍정적으로 보시는 거라고 봐야겠죠?
▷곽창석 대표
네, 그 부분은 뭐 언급된 걸 보니까 한시적 완화로 언급을 했던데 뭐 한시적이든 뭐 계속 하든지 간에. 지금은 가둬놓고 못 나가게 할 게 아니고 팔고 나가고 싶은 사람들이 굉장히 많아요.
그런 분들이 나갈 수 있도록 문을 열어줘야 된다는 측면에서 다주택 중과세 유예를 한다거나 아니면 세율 자체를 떨어뜨린다거나 하면은 새롭게 또 투자에 뛰어들어서 투기 붐이 일지 않겠는가 이런 고민을 하시는 것 같은데.▶서기열 기자
그럴 수 있죠. 그렇게 생각할 수 있죠.
▷곽창석 대표
그렇지는 않을 겁니다. 특히 한시적으로 하면 지금 특히 장기 보유한 다주택자들의 고통이 엄청나요. 20년, 30년 장기 보유한 고령의 다주택자들은 증여 이외에는 선택지가 없어요. 그런데 이런 분들한테 양도세를 좀 풀어주면 거의 뭐 싸게 던질 거예요.
▷곽창석 대표
대부분 마이너스예요. 장기 보유하신 분들은 팔려야 팔 수가 없다니까요.
▶서기열 기자
그렇죠. 그런 상황이면.
▷곽창석 대표
그래서 퇴로를 열어줘야 된다니까요. 그런 측면에서 새롭게 투자가 일어나고 이런 부분보다는 일단은 가격이 떨어질 거예요.
▶서기열 기자
그렇죠. 그렇게 좀 퇴로를 열어주는 순간 매물이 좀 나오게 돼서 가격이 좀 떨어지는 효과가..
투자자가 생기기가 어려운 게 일단 다주택이 되는 순간 취득세를 엄청나게 내야 돼요. 또 종부세가 엄청나게 많기 때문에 취득세, 종부세만 해도 지금 다주택자가 된다는 건 꿈에도 꿀 수가 없어요.
그러니까 어느 하나는 퇴로를 열어놓고 붙잡아야 되는데 도망가는 것도 막아놓고 안에다 폭탄 터트리면은 도망을 못 가요. 도망 못 가고 그냥 있을 수 뿐 없는 거예요.
▶서기열 기자
맞습니다. 그럼 또 대규모 공급정책도 포함이 돼 있는데 그건 좀 어떻게 보세요.
근데 양 후보가 다 두 캠프 다 똑같이 250만 호 공급하겠다고 했더라고요. 밸런스를 맞춘 것 같은데 예전 정부들도 다 후보 시절에는 다 몇백만 호 다 공급한다고 얘기했었어요. 전반적으로 보면 집권이 5년이니까 연간 50만 호 정도는 공급되니까 그게 틀린 말은 아니죠.
그런데 이제 공급을 어느 쪽에서 할 거냐에 따라 다른데 공공이 주도해서 공급하는 것은 이미 지난 문 정부 5년 동안 해봤잖아요. 잘 안 되잖아요. 더 문제는 공공이 나서서 싸게 공급한다고 하는 순간 비교 대상이 되는 민간은 힘든 거예요.
공공은 땅을 수용할 수 있지만 민간은 땅을 제값 주고 사야 되잖아요. 경쟁 상대가 아니잖아요. 그래서 지금 지난 5년 동안 공공주도로 해서 결국 사실 공급이 계속 줄었는데 윤석열 캠프에서는 지금 이제 민간 주도로 가겠다고 하니까.
▶서기열 기자
그렇게 보시는군요. 그렇다면 또 윤 후보의 공약 가운데 좀 부정적인 결과가 예상되는 공약은 뭐가 있을까요.
방금 말씀드린 거 하고 맥락이 비슷한데요. 이제 원가주택을 공급하겠다고 하거든요. 특히 청년 원가주택 이런 얘기를 하고 있는데 이렇게 역세권에다가 특히 그런 걸 하겠다. 이제 역세권 우리 시프트도 해보고 다 실패했거든요. 이것도 마찬가지에요. 같은 지역에서 원가주택을 공급하고 또 옆에서는 정상적인 가격을 공급하고 그러면 누구나 원가 주택을 하고 싶지 정상적인 가격을 하고 싶겠습니까. 어떻게든 원가 주택을 하려고 하겠죠. 그 얘기는 정상적인 가격의 주택 공급을 막게 되는 결과를 부른다는 거예요.
그래서 원가주택이 공약으로는 싸게 주겠다고 하니까 좋아 보이지만은 현실에서는 원가 주택을 하는 순간 결국 그게 청년들한테 부담으로 다가옵니다.
▷곽창석 대표
그래서 뭐 전반적으로 원가 주택을 뭐 30만 채를 한다 이거는 제가 볼 때 별로 바람직하지 않아 보입니다.
▶서기열 기자
오히려 그런 부분들은 현 문재인 정부에서 했던 것처럼 약간 공공 주도의 공급은 결국 이런 식의 공공주도의 공급은 시장을 왜곡할 수 있는 상황을 초래할 수도 있다. 이렇게 봐야 되겠네요.
이재명 더불어민주당 후보의 경우에는 부동산 대개혁을 천명을 했어요. 그래서 사실 이 후보의 부동산 공약 여러 가지가 있는데 그중에 긍정적으로 평가하시는 부분 먼저 말씀해 주실 수 있을까요.
이제 대개혁인데 지금 문 정부에서 해오고 있던 기조를 오히려 좀 더 강화하는 방향인 것 같아요. 저는 이제 개인적으로 문 정부 정책을 반대했던, 처음부터 반대했던 입장이거든요.
그나마 이제 조금 긍정적으로 평가할 수 있는 거는 실수요자에 대해서는 어쨌든 금융규제를 좀 완화하겠다. 이런 내용은 좀 긍정적으로 평가할 수 있는 것 같아요. 그 이외에도 세금에 대해서도 지금 과세이연제를 얘기하고 있는 것 같은데 지금 세금이 갑자기 너무 많이 늘었거든요. 현실적으로 과세이연제는 필요하다고 생각합니다.
실수요자 그러니까 1가구 1주택에 대한 얘기를 했었던 것 같아요. 이 후보가 1가구 1주택자로서 집값이 올라간 거는 그건 어느 정도 인정해 줄 필요가 있지 않느냐 이렇게 얘기한 부분들을 말씀하시는 거군요.
▷곽창석 대표
그렇죠.
▶서기열 기자
예, 알겠습니다. 그러면 사실 문재인 정부의 부동산 정책을 초기부터 반대하셨던 입장에서 이 후보의 부동산 정책도 사실 약간 하실 말씀이 많으실 것 같은데 현재의 부동산이 어려움 난맥상을 더 악화시킬 것으로 예상되는 공약은 뭐가 있을까요.
전반적으로 문 정부가 그렇게 해왔잖아요. 계속 악화됐는데 뭐 지금 양도세도 더 강화하겠다고 하고요. 또 종부세라든가 재산세라든가 이런 현재 보유세에 대해서는 아예 국토보유세로 가겠다고 하거든요. 집이든 땅이든 가지고 있으면 실효세율을 1%까지 올리겠다는 거거든요.
현재 실효세율이 한 0.2% 정도 될 거예요. 그러니까 거의 한 다섯 배 정도 정도로 올리겠다는 건데 이건 엄청난 그 세금 폭탄이죠. 이렇게 되면 보유하기 힘들어서 팔 거다 이렇게 얘기하지만은 제가 볼 때는 보유세는 몇 천만 원이고요 양도세는 몇 억이에요. 결국 그래도 못 판다는 거예요. 결국 그래서 그런 이제 보유세를 중과하게 되면은 결국 중과한 보유세들이 임차인 세입자들한테 결국은 전가될 수밖에 없는 구조라는 겁니다. 그래서 결국 월세 폭등을 불러올 수 있고요.
아니라 기본 주택 때문에 월세 60만 원 받는 기본주택 하는 재원이 어디서 나오겠습니까. 결국 세금이잖아요. 세금도 많이 들 뿐만 아니라 민간은 완전히 민간 공급시장은 초토화된다고 봐야 돼요. 그러면 장기적으로는 더 큰 불행을 잉태하게 될 거라고 보는 거죠.
그런데 결국에는 사실 공공 주도가 지속이 되면 아무래도 더 시장은 더 왜곡될 수밖에 없다.
▷곽창석 대표
제가 뭐 늘 지론처럼 말씀 드리지만 공공 주도의 공급은 성공한 사례가 없어요. 그거는 공산주의 국가에서 하는 일이지 이 자본주의 국가에서 공공주도로 성공할 수는 없습니다. 공공주도가 성공하는 순간 다 같이 망하는 거예요.
▶서기열 기자
그렇죠. 그리고 그렇게 되면 결과적으로 누가 당선되느냐 누가 대통령이 되느냐에 따라서 집값의 향배도 상당히 달라질 것 같다는 생각이 좀 드는데요. 어떻게 지금 전망을 하시는지요?
‘문재인 매운맛’ 이런 표현도 쓰잖아요. 그래서 더 강한 규제를 하면은 우리 용수철처럼 더 세게 누르면은 더 세게 튀어오르지 않습니까.
그럴 가능성이 높은데 지금 더 매운 맛이기 때문에 더 강한 규제로 가다 보면 어떤 게 있을 수 있냐 하면은 아예 거래 자체를 금지시킬 수도 있어요. 예를 들면 주택거래 허가제라든가 이걸 전반적으로 다 확대 시행하면 주택 거래를 아예 못하게 하는 거나 마찬가지거든요. 그러면 가격은 안 오르겠죠. 거래가 없으니까 그런 게 아니라면 쉽지 않다는 거예요.
그리고 이제 누가 되느냐에 따라서 초기에는 큰 차이가 없을 거라고 봐요. 어차피 지금 국회가 이미 민주당이 거의 180석이기 때문에 부동산에 관련된 법률 개정이 윤석열 후보가 대통령이 되더라도 법률 개정은 쉽지 않을 겁니다. 초반부는 지금 흐름하고 같이 갈 거예요 결국은.
후반부에 가면은 공급이 많이 늘어나면은 집값이 안정되는 방향으로 갈 거고.. 그게 아니라면 계속 오를 거거든요. 결국 집값 상승장의 끝이 수급 요인에 의해서 끝나는 게 아니라 많이 지어져서 끝나는 게 아니라 경제가 위기가 오면서 끝날 가능성이 높다는 거예요. 그러면 그건 불행한 사태가 올 수 있거든요.
그래서 어쨌든 국민들이 이 주거 복지가 되고 주거를 통해서 행복을 누리려면은 많이 짓는 쪽으로 가야 됩니다. 그것도 민간이 많이 지어야 돼요. 공공은 지어봤자 10%고요 결국 민간이 90% 공급하거든요. 그래서 민간 주도로 가는 게 옳습니다.
그러면 이재명 후보가 당선이 되면 그렇게 규제를 강화하면서 집값은 그러면 지금도 많이 올랐는데 이보다 더 오른다고 봐야 될까요.
▷곽창석 대표
저는 더 오른다고 보죠. 지금보다 더 더 묶어 놓으니까 시장 기능이 살아 있으면 더 오르는 거고요. 그러면 제가 볼 때는 아예 시장 기능을 없애지 않을까 하는, 그게 이제 거래를 못하게 하는 거죠.
▶서기열 기자
그러면 그렇게 되면 윤석열 후보가 됐을 경우는 좀 완화가 되고 시장이 더 원활하게 돌아가면 집값은 하락한다고 보시나요.
▷곽창석 대표
장기적으로는 하락하죠. 아마 집권 3년 정도 지나면 하락 기조로 돌아서지 않겠는가 개인적으로는..
기존에 준비하고 있던 3기 신도시라든지 이런 부분이랑 같이 결합되면 그때부터는 조금..
▷곽창석 대표
3기 신도시는 지금 진행이 많이 안 돼 있어서. 글쎄요 3기 신도시에 의해서 집값이 안정되는 거는 차기 후보들의 집권과는 큰 상관은 없지 않겠나 하는 생각은 듭니다.
▶서기열 기자
이제 그러면 이런 부동산 공약을 좀 보면서 투표를 해야 되겠다. 이렇게..
▷곽창석 대표
그렇죠. 그러니까 각자 입장이 다르시겠죠. 어쨌든 집값 잡아주기를 원하는 수도 있고 좀 난 도망가고 싶다. 나 좀 빠져나가고 싶다. 좀 풀어달라 이럴 수도 있는 거죠.▶서기열 기자
오늘 말씀 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영 김윤화 PD 편집 정준영 PD 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩