종부세 감당할 수 없으면 나가라? [이은형의 부동산 돋보기]

한경닷컴 더 머니이스트

종부세, 주택 가격 끌어올리고 계층 고착화 우려
선한 의도의 정책이지만…"세 감당 안되면 나가라" 논리

서울 강남우체국에서 직원들이 종합부동산세(종부세) 고지서 배송을 준비하고 있다. 사진=김범준기자

최근 국세청이 발표한 ‘2021년 종합부동산세 납부인원과 고지세액’이 작년보다 크게 늘어 세간의 논란을 샀습니다. 그간 종합부동산세(종부세)를 부과하는 기준금액에는 큰 변동이 없었던 반면 공시가격을 비롯한 주택가격은 크게 높아졌기에 종부세가 인상된 것이 자연스러운 일이긴 합니다.

그렇더라도 작년보다 납부인원이 38%가량 늘어난 102만7000명, 고지 세액은 2배 수준인 8조6000억원이라는 수치를 가볍게 받아들이기는 어렵습니다. 주택분만 따로 보더라도 납부인원은 94만7000명, 고지세액은 5조7000억원에 달합니다. 서울 외곽이나 지방 등 작년까지는 종부세 대상주택이 없거나 미미했던 지역에서도 부담이 크게 늘었습니다.

전 국민의 2%가 부과대상자라는 것도 논란의 여지가 있습니다. 우선 종부세가 인별 과세이긴 합니다만, 연령대가 낮은 가족구성원처럼 주택보유와는 동떨어진 인구가 모집단에 포함되기 때문입니다.

1가구 1주택자 등이 체감하는 세금 부담을 보다 정확히 평가하려면 다른 기준으로 볼 필요가 있습니다. ‘서울 지역으로 한정했을 때 대상주택의 비율’이 하나의 예시입니다. 실수요가 높은 ‘국민평형(전용 84㎡) 주택 중 대상주택의 비율’도 의미가 있습니다.

한 시민이 국세청 홈택스 홈페이지를 통해 종부세 고지 내역을 확인하고 있다. 사진=연합뉴스

장기적으로는 종부세가 월세 형태로 세입자에게 전가될 수 있다는 점도 문제입니다. 임차인에게는 전세가 유리하지만, 임대인들은 월세를 선호합니다. 추후 전세자금대출을 원활하게 받지 못하는 상황이 확산되면 반전세 등 월세 수요가 늘어날 것이고, 그만큼 조세전가현상도 뒤따를 여지가 큽니다.

종부세는 주택 가격을 끌어올리고 거주지역에 따른 계층을 고착시킬 우려도 있습니다. 지금처럼 주택 가격보다 보유 수를 기준으로 세금을 매긴다면 자연스레 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호가 높아집니다. 다주택자들은 보유 주택들을 정리한 뒤의 해당 지역의 대장주(또는 자금여력에 맞춰 대장주에 가까운) 주택을 구입하거나, 지금보다 더 상급지의 주택을 매수할 가능성이 높습니다.

하지만 이러한 주택 물량은 한정되기에 수요 증가가 가격 상승으로 이어질 가능성을 배제할 수 없습니다. 주택 가격을 낮추고 시장을 안정시키겠다는 선한 의도의 정책이 오히려 정반대로 귀결될 수 있는 것입니다. 1가구 1주택에 대한 종부세까지 강화된다면 거주지역에 따른 계층의 고착화도 초래할 수 있습니다. 세금을 감당할 수 없으면 나가라는 논리가 현실에서도 쉽게 통용되긴 어렵습니다.

정부는 지난 몇 년간의 입주물량이 그 이전보다 많았다고 합니다. 하지만 동일한 기간에 가격이 상승했다는 것은 그 물량이 시장 수요를 충족하지 못했다는 의미이기도 합니다. 더군다나 지금은 인허가물량 감소 등을 근거로 향후 동일한 입주물량 수준을 유지하기 어렵다는 의견이 적지 않습니다. 지금은 강한 규제가 아닌 다른 방법으로 주택시장을 안정시킬 방안을 찾아야 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원

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