'10억 로또' 과천 주암, '신혼타운' 시흥 하중…3기 신도시 청약 '찜'

Cover Story

하남·양주 등 4곳 4167가구
내달부터 3차 사전청약 접수

과천 주암 전용면적 84㎡
분양가 8억8460만원 추정
인근 실거래가는 20억원
청약 경쟁률 최고 예상

하남 교산도 주변 단지보다
3억원 이상 저렴 '눈길'
양주 회천, 분양가 2억 후반
시흥 하중은 全가구 신혼타운

3기 신도시 등 수도권 공공택지 아파트 3차 사전청약이 다음달 1일 시작된다. 서울 강남권과 가까워 ‘준(準)강남’으로 불리는 경기 과천 주암, 하남 교산을 포함해 4개 지구에서 총 4100여 가구가 공급된다. 분양가가 주변 시세 대비 60~80% 수준으로 낮아 1·2차 때와 마찬가지로 ‘내 집 마련’을 꿈꾸는 20·30대 젊은 층의 청약 열기가 뜨거울 전망이다. 전문가들은 선호도가 높은 중형 주택형보다는 소형을, 공공분양 일반 공급보다는 신혼부부 등 특별 공급이나 신혼희망타운 물량을 노리는 게 당첨 확률을 높이는 방법이라고 조언한다.

과천 주암, 경쟁률 가장 높을 듯

28일 국토교통부에 따르면 올해 세 번째 사전청약 물량인 4167가구에 대한 청약 접수가 12월 1일 시작된다. 1일 특별 공급을 시작으로 6일 일반 공급(해당 지역), 8일 일반 공급(수도권) 순으로 진행된다. 신혼희망타운은 다음달 1일 해당 지역, 6일 수도권 순으로 청약을 받는다. 당첨자 발표일은 다음달 23일이다. 사전청약은 분양할 주택의 조기 공급 효과를 위해 본청약보다 1~2년 앞서 청약을 받는 제도다.

청약 대상지는 하남 교산(1056가구)과 과천 주암(1535가구), 시흥 하중(751가구), 양주 회천(825가구) 등이다. 서울 강남권과 가까워 입지 조건이 좋은 곳으로 평가받는 하남과 과천에서만 2500여 가구가 나온다. 전체 청약 물량의 절반가량인 2172가구는 혼인 7년 이내 신혼부부와 6세 이하 자녀가 있는 부부, 예비 신혼부부 등에게 우선 공급하는 신혼희망타운이다.

추정 분양가는 주변 시세보다 20~40% 낮은 수준으로 책정됐다는 게 국토부 설명이다. 과천 주암 전용면적 84㎡(114가구)의 분양가는 8억8460만원이다. 이번 청약 물량 중 분양가가 가장 높지만 인근 부림동 ‘과천센트럴파크푸르지오써밋’(1317가구·2020년 입주) 전용 84㎡의 최근 실거래가가 20억~21억원 수준이란 것을 고려하면 ‘로또 청약’이란 분석이 나온다. 다만 본청약까지 최소 1~2년의 시간이 걸리고 최근 인건비, 자재비, 토지 가격 등이 계속 오르고 있다는 점을 감안하면 실제 최종 분양가는 중도금 대출이 불가능한 9억원을 넘을 가능성이 크다.

부동산 전문가들은 과천 주암 전용 84㎡가 고(高)분양가임에도 이번 청약에서 가장 높은 경쟁률을 기록할 것으로 예상하고 있다. 이 지구는 양재천을 사이에 두고 서울 서초구 우면동과 마주하고 있다. 전용 84㎡는 이번에 과천 주암에서만 공급된다. 1·2차 때도 인천 계양 전용 84㎡(경쟁률 381 대 1)와 남양주 왕숙2 전용 84㎡(81 대 2)가 최고 경쟁률을 보였다.

공공분양 물량인 과천 주암 전용 84㎡는 과천시 거주자만 청약할 수 있다. 과천 거주자가 아니라면 전용 46·55㎡의 신혼희망타운 물량(1421가구)을 노려볼 만하다. 신혼희망타운의 추정 분양가는 4억9313만~5억8729만원이다. 단 가점제로 당첨자를 뽑는 신혼희망타운 역시 과천 거주자가 비거주자보다 높은 가점을 받는다는 점을 고려해야 한다.

신혼부부라면 신혼희망타운이 유리

서울 강동구 남쪽에 있는 하남 교산은 100% 공공분양으로 공급된다. 지구 면적이 66만㎡ 이상인 대규모 택지여서 하남시 거주자가 아니더라도 청약에 도전할 수 있다. 대규모 택지는 전체 물량의 30%를 해당 시·군 거주자에게 우선 공급하고, 나머지는 경기 및 수도권 거주자에게 분양한다. 추정 분양가는 가장 작은 전용 51㎡가 4억2094만원, 가장 큰 전용 59㎡는 4억8695만원이다. 전용 59㎡는 인근 풍산동 ‘하남힐즈파크푸르지오2블록’의 같은 면적 실거래가(8억8000만원)보다 3억원 이상 저렴하다. 하남 교산은 송파~하남 간 도시철도(서울지하철 3호선 오금역~5호선 하남시청역) 개통(2028년 예정) 호재를 직접적으로 누릴 수 있다. 이번 청약 물량을 포함해 총 3만3000가구가 공급될 예정이다.

높은 분양가가 부담스러운 수요자라면 분양가가 비교적 낮은 양주 회천이나 시흥 하중에 관심을 가져볼 만하다. 양주 회천의 추정 분양가는 2억9185만원(전용 59㎡), 모든 가구가 신혼희망타운으로 채워지는 시흥 하중은 최고 3억1286만원(전용 56㎡)으로 정해졌다. 양주 회천은 수도권광역급행철도(GTX)-C노선(지하철 1호선 덕정역~수원역) 개통에 따른 교통 개선 기대가 크다.

이번 청약 공공분양 물량(1995가구)의 85%는 신혼부부, 생애 최초 등 특별 공급에 배정된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “생애 최초 등 자격 요건을 갖췄다면 특별 공급이나 신혼희망타운 청약을 신청하는 게 당첨 확률을 높일 수 있다”고 했다. 특별 공급과 신혼희망타운은 가구당 소득이 도시 근로자 월평균 소득의 130%(맞벌이 140%) 이하여야 신청할 수 있다. 통상 신혼희망타운은 공공분양 특별 공급보다 경쟁률이 낮다. 신혼희망타운 물량의 70%는 자녀 수와 무주택 기간, 해당 지역 거주 기간, 청약저축 납입 횟수만으로 당첨자를 가린다.

하헌형 기자 hhh@hankyung.com