250만가구 '공급폭탄' 얕보다 쪽박 찬다 [집코노미TV]

[서기열의 집터뷰] 김경민 서울대 교수
2~3년 뒤 매수자 우위 시장 온다
조정기 대비해 자산 축적해야

내년 3월 대선에서 부동산 공약이 민심을 좌우할 최대 변수로 부각되고 있습니다. 이번엔 하버드 박사 김경민 서울대 교수가 이재명 후보와 윤석열 후보의 부동산 공약을 분석했습니다. 이 후보의 국토보유세 도입과 윤 후보의 부동산 세제 완화를 언급하며 원칙을 먼저 확립하는 게 중요하다고 평가했습니다. 다만 세제보다 더 강력한 효과를 발휘할 공약으로 두 후보가 내세운 250만가구 공급을 들면서 계획의 일부만 실행되더라도 시장에 큰 충격을 줄 수 있을 것이라고 전망했습니다.

▶서기열 집코노미TV 기자
누구나 내집마련하는 그날까지! 오늘 김경민 서울대 환경대학원 교수님 모셨습니다.

지금 대통령 후보들의 중요한 이슈가 또 부동산 공약인 것 같아요. 특히나 또 우리 교수님이 오셨으니까 부동산 공약에 대한 분석을 조금 한번 해보려고 합니다. 사실 이재명 후보와 윤석열 후보 두 분 부동산 공약이 조금 많이 상반된 부분이 많잖아요. 어떤 부분들을 좀 눈여겨봐야 될지 말씀 부탁드리겠습니다.

▷김경민 서울대 교수
우선은 지금 눈에 띄는 부분은 우선 공급은 둘 다 비슷해요. 아마 양쪽 진영에서 서로 짠 것 같은데 ㅎㅎ

▶서기열 기자
먼저 250만호 얘기하니까 이쪽도 얘기를 안 할 수 없는 거겠죠.

▷김경민 교수
그런데 이제 세금 부분은 완전히 다른 것 같아요. 세금 부분은 이제 이재명 후보께서는 국토보유세, 기본소득 토지세에 대한 말씀을 하셨어요. 그러면서 실효세율을 1%까지 올린다는 이야기를 했고요. 윤석열 후보자 같은 경우는 세제 완화를 얘기를 했어요.

▶서기열 기자
종부세 재검토하겠다 했죠.

▷김경민 교수
근데 저는 이게 단순히 뭐 뭘 하겠다는 것보다도 국민들한테 그 원칙에 대해서 얘기를 좀 해줬으면 좋겠어요. 원칙에 대해서. 그러니까 이게 부동산 경기도 살리고, 자산 격차 같은 것도 해소할 것도 있어야 돼요. 당연한 거고요.

근데 이제 만약에 보유세를 올린다고 하면은 양도세에 대한 얘기가 반드시 나와야 되는 겁니다. 양도세도 높고 보유세도 높다고 하면은 아예 누가 거래를 하겠어요.

▶서기열 기자
지금 국면이 그런거죠.

▷김경민 교수
지금 다 부자들은 자식들한테 다 증여하는 등기로 들어간 거잖아요. 그리고 부동산이라는 건 거래가 많이 되면 좋을수록 그게 시장의 균형 상태를 찾아가기 때문에 보유세를 높이는 건 전 찬성이에요. 그렇다면 양도세를 낮춘다는 얘기를 해줘야 돼요.

▶서기열 기자
예. 퇴로를 열어줘야.

▷김경민 교수
근데 보유세를 낮춘다고 하면 양도세를 높인다든지 그거는 좀 밸런스를 맞추는 정책을 말씀하시면 좋을 것 같고요. 그 다음에 다른 부분은 제가 봤을 때는 이제 보유세를 올린다. 이거 좋다 이거예요. 우리나라가 사실 실효세율이 낮았는데 다만 지금 종부세라는 게 있잖아요. 그죠? 종부세 있고 국토보유세 또 있는 건지 명확하게 말씀해 주시면 좋을 것 같고요.

그러면 이거 대상을 어떻게 일반 국민은 모두한테 할 것인가에 대한 문제도 또 들어가요. 예를 들어서 강남 좋은 동네 맞아요. 근데 거기 과거에 개포동이나 이런 데 주공 아파트 13평대였거든요. 거기 분들은 그 당시에 서민이었어요. 지금도 사시는 분들 계세요. 그렇다고 하면 이분들이 가격 올렸냐고요. 그거 아니에요.

▶서기열 기자
저절로 그런 거죠.

▷김경민 교수
이분이 올린 게 아니고 나중에 들어온 사람들이 올린 거거든요. 그런데 이 분들 사실은 어떻게 보면 연로해서 60세 이상인데 소득도 많이 없는데 갑자기 당시의 시가 또는 공시지가 대비 1%를 내라 20억짜리 주택에 대해서 60세, 70세 이상에 계시는 노인분들이 2000만 원이 어디 있어요.

그러니까 이거는 좀 철학하고는 연결이 되는데 유럽이나 미국에서 지금 에이징 인 플레이스(aging in place)라는 개념이 나와요.

▶서기열 기자
그거는 무슨 개념인가요?

▷김경민 교수
그거는 이제 본인이 늙어서 그 지역에서 죽을 수 있는 환경을 마련해 주는 거예요. 아니 왜냐하면 연로한 분들이 돈에 쪼들려서 다른쪽으로 밀려난다는 건 되게 웃긴 거예요.

▶서기열 기자
그렇죠. 자기가 살던 근거지가 아닌 곳으로 밀러나서 노후를 맞아야 된다고 생각하면 그것도 되게 안타까운 일이죠.

▷김경민 교수
그게 젠트리피케이션 같은 것들로 중산층 이하 서민들이 쫓겨나는 것도 안 좋지만은 갑자기 부자 동네가 됐다고 거기 있는 분들이 다른 쪽으로 가라? 그것도 되게 웃긴 거예요.
이분들도 거기서 생활하면서 교회나 절을 다니면서 나름의 사회적 네트워크가 있는 거거든요. 그분들 거기서 여생을 마칠 수 있는 걸 해줘야 되기 때문에.

그렇다고 한다면 보유세를 어떻게 대상에게 어떤 식으로 매겨야지 사회적으로로 형평한 것인가에 대한 것들까지 가야 돼요. 이거는 그래서 단순히 보유세 올린다는 얘기가 아니고요 이거는 철학에 대한 거예요.

▶서기열 기자
토지공개념을 강조하면서 이런 국토보유세 얘기가 나온 것 같은데 그거보다 그 이상을 더 발전시켜서 이제 그런 부분까지 봐야 된다.

▷김경민 교수
그러니까 예를 들어 캘리포니아 같은 경우에는 그 시점에 가격을 기준으로 해서 보유세를 매기는 게 아니고요 자기가 산 시점부터 한 1년인가 2년마다 5%씩 올려서 그 가격으로 매겨요. 그러니까 자기가 10만 불을 샀는데 2년 후에는 한 10만 5000 불 정도 되는 거에 대한 세를, 재산세를 내는 거거든요. 10만달러짜리 주택이 옆집에서 100만 불에 팔렸다고 100만 불에 대한 1%를 내는 게 아니에요. 세율을 높이는 건 좋아요. 근데 이런 부분 다 고민을 좀 했으면 좋겠어요.

그다음에 두 번째는 양 진영에서 모두 고민을 좀 했으면 좋은 게 우리가 지금 종부세라는 거는 주택에 대해서 과세하는 거잖아요. 오피스라든지 상가라든지 거기에는 과세를 안 해요.

그러면 지금 강남에서 이미 이미 보편화된 거예요. 어떤 일이 발생되냐면은 종부세 때문에 이걸 팔고 싶었는데 못 팔아요. 그러면 이게 이 집은 디스카운트가 되는 거예요. 다세대 연립인데 그러면은 디스카운트 된 거를 외부인이 와가지고 제가 사려고 하는데 이때는 또 대출이 안 나와요. 왜냐하면 주택이 있기 때문에 대출이 안 나와요. 그러면 사려는 사람은 뭘 요구를 하냐면은 매도하려는 사람한테 그 분한테 다 쫓아내고 명도해달라고 얘기를 해요.

그러니까 계약시점 딱 계약금 걸고 잔금 6개월이면 1년 할 테니까 다 쫓아내고 이거 용도로 근생으로 바꿔주세요. 그럼 대출이 나와요. 그러니까..

▶서기열 기자
주택을 다 멸실시키고.

▷김경민 교수
만약에 이런 식으로 된다고 하면 서민주택의 멸실을 우리가 보게 될 거예요. 그러니까 이게 주택에 대한 세제 강화 굉장히 좋습니다만은 다른 토지 용도와의 형평성이라든지 거기에 있는 사는 사람들의 대상들에 대한 형평성 같은 거 고려해서 말씀을 하셨으면 정말 좋겠어요.

이거는 또 다른 부분은 지금 가격이 제가 봤을 때는 이자율 올리면서 꺾일 조짐이 좀 보이거든요. 근데 여기 안에서 갑자기 세제 완화를 지나치게 한다고 하면 그건 또 다른 기대 심리를 주는 거예요. 그 부분 역시 사회적 합의를 통해서 내가 고민을 해서 몇 년 후에 한다고 하면 사람들 기다릴 거예요. 다 찬성하고. 그런데 이거를 섣부르게 말씀하신다는 거는 지금 단계에서는 굉장히 좀 양쪽 진영 다 위험하다고 봐요.

▶서기열 기자
지금 선거를 앞두고 표를 더 얻기 위해서 세제 완화를 너무 깊은 검토 없이 이렇게 막 섣불리 던지는 거는 좀 오히려 위험하다, 시장의 왜곡을 또 불러올 수 있다.

▷김경민 교수
그러니까 저는 이제 종부세가 너무 계산이 헷갈리기 때문에 굉장히 깔끔하게 단일 세율로 가는 건 저는 찬성을 하는데 그럼에도 불구하고 이게 지금 다 아이디어 차원이잖아요. 정책 시뮬레이션도 안 돼 있고. 그러면 방향은 세우되 정책에 대한 것들은 2~3년 고민한 다음에 한 4년 후에 하겠습니다. 그러면 누가 뭐라고 그럴 거예요.

그리고 정책의 일관성이 있어야죠 사실은. 문재인 정권이 있고 윤석열 정권이 있다고 하는데 그건 대한민국 정부가 아니냐고요. 근데 문재인 정부에서 지나치게 양도세 때려 잡고 보유세 강화를 한 건 맞습니다만은 그렇게 시장의 메시지를 줬으면은 1~2년 동안 메시지가 어떻게 돌어가는지를 봐야 될 것 같아요. 대단히 죄송한 말씀인데.

▶서기열 기자
급격한 변화보다 네 이런 정책의 일관성, 연관성을 좀 이어가면서 가야 되겠다.

▷김경민 교수
그리고 저는 사실 이것도 문제인 게 우리나라 가끔 또 이 룸을 열어놔요. 제 말씀은 뭐냐면은 2주택자한테 빨리 팔려고 작년인가요 재작년인가 한 6개월 정도 유예시켜줬어요.
그거 뭐냐고요 그게. 다 기다리는 거지. 정책의 신뢰성을 자기들이 훼손해요. 제가 봤을 때는 그런 거 안 했으면 좋겠어요.

▶서기열 기자
또 그때는 또 그런 식으로도 접근하더라고요 이렇게 이때까지 한시적으로 퇴로를 열어준 거였다라고 얘기하시는 분도 있습니다.

▷김경민 교수
저 강력하게 반발하고 싶은 게요. 그전에 산 사람들은 뭐냐구요. 그전에 산 사람은 정부 정책 잘 따라서 팔았는데 그럼 그전에 한 6개월 이내 1년 산 사람들한테까지 세금을 환급해 주든가요. 말이 안 돼..

▶서기열 기자
적용의 형평성이 떨어지는거고.

▷김경민 교수
형평성이 완전히 떨어지는 거고 사실은 그거 완전 인사이드 정보 아니에요. 사실은 그렇죠?

▶서기열 기자
그렇군요. 그러면 이제 방금 좀 물론 방금 굉장히 정책적 제언까지 해 주셨습니다. 두 분 두 대통령 후보들 이렇게 좀 고민을 해보시라 얘기를 해 주셨는데. 사실 공약들을 좀 보셨을 때 대선 결과에 따라서 집값 향방 어떻게 좀 움직일 걸로 예상하시나요?

▷김경민 교수
이거요. 제가 봤을 때는 이게 우선은 이재명 후보 같은 경우에는 지금 보유세율의 상향이잖아요. 1% 얘기하고 있어가지고 그거는 부동산 시장에는 안 좋은 사인인 게 맞으니까 네 당연히 떨어지는 거라고 볼 것 같고요. 윤석열 후보 같은 경우에는 양도세율 완화 재산세 부담 둘 다 완화라는 얘기를 했어요. 네 그렇게 본다면 이제 소유하고 있는 사람들의 부담 자체가 작아지는 거니까 이건 플러스 사인이 맞죠. 다만 저는 이것보다 더 큰 게 사실은 이 두 분이 얘기하는 주택 공급.

▶서기열 기자
공급? 250만호 공급.

▷김경민 교수
아니 왜냐하면은요. 이게 노태우 정권이 저는 군사 독재정권이라고 생각하지 않아요. 그런데 굉장히 파워풀한 정권이었잖아요. 그죠. 그때 정권에서 100만호 겨우 했어요. 그래서 그거 벌써 지금 몇 년인가요 88년부터 했으니까 30년 전이에요. 30년 전에 100만 호 겨우 했거든요. 지금 할 수가 있겠냐고요 지금.

▶서기열 기자
지금 사실 땅도 별로 없고.

▷김경민 교수
그래서 주택 공급량이 지나치게 과도하다는 거 목표치가요.

▶서기열 기자
250만 가구는.

▷김경민 교수
그 과정에 얼마큼 실현할 수 있는가는 또 다른 얘기인데. 그렇죠. 만약에 실현한다고 했을 때 이거는 100만호가 아니고 50만호도 딱 나온다고 했을 때 시장에 미치는 충격은 엄청 날 거예요.

왜냐하면 우리가 그거를 90년대 경험을 했어요. 저는 제일 싫어하는 단어가 뭐냐면은 ‘강남불패’라는 말이에요. 강남도 사이클이 있는 시장이에요. 강남에 아파트가 88년에 엄청나게 뛰었어요. 그때 인플레이션도 굉장히 컸고 경기도 너무 좋았고요 노태우 정권 때. 거의 1년에 100%씩 뛰었거든요.

▶서기열 기자
서울올림픽도 있었고.

▷김경민 교수
그러니까 노태우 정권에서 딱 주택 200만호 건설한 거예요. 그렇죠 건설해서 입주가 재 기억에 맞다면 91년인가 92년부터 시작이 됐어요. 그게 96년까지 갔거든요.

그런데 분당에 가구 수가 다 해서 20만 가구예요. 강남의 대체재인 분당이거든요. 죄송합니다만 일산하고 산본이 아니에요. 분당이에요. 분당이 20만 가구 정도 됐는데 이게 그다음에도 계속 나와서 20만호인데 96년까지 제가 맞았다면 10만~ 15만호가 들어간 거라고요.

근데 그때 보면은 강남 가격은 90년부터 해서 96년까지 지속적으로 정체 및 하락이었어요. 그다음에 온 게 IMF였고요. 사실은 그죠? 그러니까 강남은 사이클이 다운 턴이 굉장히 길었어요. 그때 나온 게 10만호에서 20만호 사이로 그렇게 충격을 줬는데 양쪽 후보자 해서 전국에 250만호고. 지금 윤석열 후보자는 수도권에 130만 호거든요. 현실성이 없는 수치인데 그거에 반에 반만 하자고요 130만호에 반에 반하면 26만호잖아요. 그럼 충격 줘요.

▶서기열 기자
분당이 20만 가구 정도였으니까

▷김경민 교수
그리고 저는 그래서 이게 아마 현실화된다고 했을 때는 세제 혜택 이걸 뛰어넘는 충격이기 때문에 다운턴은 올 거라고 보고요. 얼마큼 정책적으로 본인께서 다 집행을 하셨느냐를 좀 봐야 될 것 같아요.

▶서기열 기자
구체적으로 정책을 세우고 또 정부가 들어서고 난 이후에 또 이 정책을 실행에 옮기는 것들을 보긴 해야 되겠네요.

그리고 이제 말씀하신 거 연장선상에서 하락기에 대비를 해야 될 것 같아요. 실수요자 그리고 투자자들 입장에서는 어떻게 해야 될지 좀 궁금할 것 같아요. 무주택자, 1주택자, 다주택자 각각의 입장이 조금씩 다를 것 같아요.

▷김경민 교수
그죠, 다른데. 우선 무주택자 같은 경우에는 저는 지금 하락이 시작된다고 하면 지금은 조금 전까지만 해도 이제 매도인의 시장이 있잖아요. 매도 중심의 시장에서 물건이 자기가 원하는 물건이 잘 안 나왔어요. 그래서 근데 1, 2년 후 2~3년 후에는 아마 이게 매수인의 시장으로 바뀔 거예요.

그러면 본인이 원하는 물건들이 더 많아질 거기 때문에 당분간은 기다리면서 본인의 재정 상황에 맞춰서 좀 공부를 해야죠. 임장 다니면서 공부를 해서 어느 어느 물건에서 어느 가격대가 자기가 affordable한지 자기가 적용 가능한지를 좀 보시면서 좀 공부하면서 자산 축적의 시계를 좀 가졌으면 좋겠다는 생각을 하고요.

▶서기열 기자
기회를 올 때까지 기다리면서 공부를 해라.

▷김경민 교수
네 맞습니다. 집코노미 잘 보시면 될 것 같고요.

▶서기열 기자
감사합니다.

▷김경민 교수
두 번째는 이제 1주택자인데 그 부동산이라는 게 제일 힘든 게 환금성이잖아요. 이거를 팔고 또 물건을 사는 거. 주식은 갈아타기가 가능할 수도 있을 것 같아요. 근데 부동산에서 갈아타기 잘하는 분을 잘 못봤어요.

▶서기열 기자
네, 어렵습니다.

▷김경민 교수
본인이 판다고 했을 때 우선은 양도세가 조금 나올 거예요. 그러면 나머지 현금을 갖고 제가 기다리라는 말씀을 못 드리는 게 이게 외부적인 쇼크가 한 번 왔을 때 가격이 갑자기 튀어버리면은 그분은 아예 무주택자로 전락할 수가 있어요.

그래서 이게 명확하게 이제 갈아타기에 본인이 100% 잘할 것 같다고 하면은 그건 본인의 선택이지만 저는 당분간 1주택자인 경우에는 그냥 홀드하고 가셔야 되지 않나. 지금 상황에서 무리하게 갈아타게 했다가 거기서 실기 해버리면 위험할 것 같고요.

▶서기열 기자
그러니까 이게 지금 약간 변곡점이니까 떨어질 때 또 얼마큼 떨어질지 잘 모르게 확실하지 않고 불확실하고 또 이런 것들을 갈아타는 시점 잘못하면 갑자기 내가 아무것도 안 되는 상황이 될 수 있으니.

▷김경민 교수
갑자기 있다가 제가 틀려가지고 2022년에 경기가 대폭등하면서 인플레이션 빵 와가지고 가격이 빵 뛰어버리면 그분은 진짜..

▶서기열 기자
다시 잡기 어려운

▷김경민 교수
어려운 시장이 되는 거죠. 그리고 다주택자의 경우에는 저는 개인적으로 좀 대선이나 지방선거 이후 결과를 좀 보셔야 될 것 같아요. 지금 양쪽 진영에서 메시지가 좀 다르긴 합니다마는 그래도 뭔가가 바뀔 거예요. 근데 안 좋은 방향으로 바뀔 수도 있습니다만은 그래도 경제 행위를 결정할 때 있어서는 이게 좀 좀 우리가 스테이블라이즈된 상황에서 결정을 하는 게 맞거든요.

▶서기열 기자
왜냐하면 정책적으로 어떻게 많이 크게 바뀔 수 있는 상황이잖아요. 지금 공약을 내세운 걸 보고 있으면 그런 것들이 변수가 좀 어느 정도 실현되고 난 다음에 어느 정도 확실해지고 난 다음에 매도를 하든 매수를 하든 고민을 해볼 필요가 있다.

▷김경민 교수
네, 맞습니다.

▶서기열 기자
오늘 하버드 박사 김경민 교수님과 함께 내년 부동산 시장에 대한 전망 그리고 우리가 어떻게 해야 될지에 대해서 다양하게 한번 짚어봤습니다.
말씀 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영 김윤화 PD 편집 김윤화 PD 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩