고가주택 기준 혼란…양도세 비과세 12억, 대출금지 15억

'중구난방' 고가주택 기준

기존 9억으로 단일했던 기준
집값 급등에 제각각 달라져
전문가 "12억 수준 통일해야"

양도소득세가 비과세되는 고가주택 기준이 9억원에서 12억원으로 상향되면서 제도별 ‘고가주택’ 기준이 중구난방이 됐다는 지적이 나오고 있다. 기존에는 9억원으로 사실상 통일돼 있던 이 기준이 부동산 시세 상승 국면에서 제각각 변경되면서 세법과 대출 규정 등에 따라 9억~15억원 등 다양한 기준이 적용되고 있다.

당장 이달 말이나 내년 초부터 양도소득세를 매길 때 세금 부과 대상이 되는 고가주택은 시가 9억원 이상에서 12억원 이상으로 변경된다. 1주택자가 파는 시점에서 시가가 12억원을 밑돌면 양도세를 내지 않아도 된다.

2008년 이후 고가주택 기준은 실거래 가격 9억원으로 규정됐지만 지난 2일 소득세법 개정안 통과로 이 기준이 13년 만에 12억원으로 높아지게 됐다. 개정 세법의 시행 시점은 아직 정해지지 않았으나 이달 말 또는 내년 초가 될 것이라고 정부 관계자는 전했다.

종합부동산세를 내는 고가주택 기준은 올해 9억원에서 11억원으로 올랐다. 단 이는 시세가 아니라 공시가격이다. 과세당국은 국토교통부가 발표하는 부동산 공시가격에서 11억원을 제한 금액을 기준으로 과세표준을 계산해 세금을 물린다.

재산세를 감면해주는 기준은 공시가격 9억원이다. 지방세법은 공시가격 9억원 이하 주택에 한해 재산세를 0.05%포인트 감면해주는 조세특례를 규정해 놓고 있다. 당초 6억원 이하 주택만 감면해주려다가 고가주택 기준이 대체로 9억원인 점 등을 감안해 이같이 정했다. 이 제도를 만들 때만 해도 양도세와 종부세를 내는 고가주택 조건이 모두 9억원이었지만 제도가 바뀌면서 각기 다른 금액을 기준으로 양도세·종부세·재산세를 내게 됐다.

공시가격이 10억원인 주택의 경우 종부세법에서는 고가주택으로 보지 않아 세금을 내지 않지만 지방세법에선 고가주택으로 여겨져 세금 감면을 받지 못한다.

세금 이외에도 다양한 제도에서 고가주택 여부를 판단해 차등을 두고 있다. 이 역시 대부분의 기준 금액이 다르다. 건강보험에서 피부양자 요건에 적용되는 재산 기준은 9억원이다. 하지만 재산세 특례를 규정하는 공시가격 9억원과는 다르다. 건강보험공단은 재산세 과세표준을 기준으로 9억원이 넘는 재산을 보유한 경우 고가주택을 갖고 있는 것으로 보고 피부양자 요건을 박탈한다. 주택의 재산세 과세표준은 공시가격의 60%다. 공시가격으로 환산하면 15억원이 기준이 되는 것으로, 시세로는 21억원에 해당한다.

금융당국은 고가주택 기준으로 시가 15억원을 적용하고 있다. 투기지역에선 시가 15억원이 넘는 주택에 주택담보대출을 금지하고 있다. 이처럼 고가주택 기준이 난수표처럼 복잡해지면서 통일할 필요성이 있다는 지적이 제기된다. 단기적으론 12억원 수준에서 세법과 각종 법규를 동일하게 적용하는 것이 바람직하다는 의견이 나온다.

강진규 기자 josep@hankyung.com