주거용 오피스텔을 상가로 임대할 때 유의할 점

송지용의 절세노트

다주택자는 주택을 사고팔고 보유할 때 중과세율이 적용돼 세 부담이 크다. 그래서 주택 수를 줄이기 위해 주로 양도나 증여를 고려하게 된다. 하지만 오피스텔은 실질과세 원칙에 따라 세법상 업무시설로도, 주택으로도 볼 수 있기 때문에 오피스텔이 주택 수에 포함되는지 여부에 따라 각 세법에서 판단하는 ‘주택 수’가 달라지게 된다.

취득세에서 주택 수를 판단할 때에는 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔이 재산세 과세대장에 주택으로 기재돼 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔이라면 주택 수에 포함된다.

양도세 비과세나 중과 여부를 판단할 때는 어떨까. 임차인이 전입신고를 하지 않으면 주택으로 보지 않는 것 아니냐는 문의가 많지만, 임차인의 전입신고 여부와 관계 없이 실제 거주용으로 쓰고 있다면 그 오피스텔은 주택으로 본다. 주거용과 업무용은 과세관청이 세부적인 세금 신고 내역 등을 확인해 구분한다.

올해부터는 다주택자가 다른 주택을 양도하고 최종 1주택이 된 경우 최종적으로 1주택이 된 날로부터 보유기간(조정대상지역 취득 주택은 거주기간)을 다시 기산한다. 주택 한 채와 오피스텔 한 채를 보유한 사람이 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용으로 바꾼 경우에 대해서도 업무용으로 전용한 날로부터 1주택 비과세 기간을 새롭게 기산한다. 따라서 용도를 전환한 후 보유기간이 2년을 경과해야 1주택 비과세 요건이 충족될 것이다. 다만 2021년 1월 1일 이전에 오피스텔이 업무용으로 전환된 것이 확인된다면 2020년 12월 31일 시점에 양도세를 판단할 때 주택 수에 포함되지 않을 수 있다. 그 경우엔 최종 1주택이 된 날로부터 보유기간을 새롭게 적용하는 규정은 적용되지 않는다.

송지용 하나은행 자산관리사업단 세무팀장