"서울 역세권 3.3㎡ 최소 5000만원…250만가구 지을 땅 마련 어렵다"

'공급중시' 긍정적이지만
그린벨트 풀지 않고서는
택지 확보 자체가 불가능

재건축·재개발 추진해도
멸실 때문에 공급 많지 않아

한경·프롬(FROM)100 대선공약검증단은 여야 주요 대선 후보의 부동산 공급 공약이 현실적이지 않다고 지적했다. 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 ‘주택 250만 가구 공급’을 내걸고 있지만 실현 방안이 마땅치 않다는 얘기다. 다만 문재인 정부와 달리 공급을 중시하는 정책 방향에 대해서는 높은 점수를 줬다.

손재영 건국대 부동산학과 교수는 “두 후보가 공통으로 주택 공급을 부동산 공약으로 앞세우고 있는 것은 문재인 정부의 부동산 정책이 실패했다는 인식에 바탕을 둔 것 같다”며 “‘다주택자의 주택 독점이 문제일 뿐 공급은 부족하지 않다’는 문재인 정부의 진단이 잘못됐다고 판단한 것은 옳은 방향”이라고 분석했다.

이 후보는 기본주택 100만 가구 등 공공주도 방식으로, 윤 후보는 재건축·재개발 규제 완화 등을 통한 민간주도 방식으로 각각 250만 가구를 공급한다는 계획이다. 기본주택은 무주택자가 건설 원가 수준의 임대료로 30년 이상 거주할 수 있게 한다는 임대주택이다.

그러나 250만 가구 공급이 가능할지를 두고 두 후보 모두에게 의문이 쏟아졌다. 이 후보의 기본주택과 관련해 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “땅값이 워낙 치솟아 있는 상황이어서 택지 확보 자체가 힘들다”며 “토지를 수용하는 방식이라면 원주민 반발이 만만치 않을 것”이라고 말했다. 손 교수는 “이 후보는 수도권 역세권 500m 이내에 기본주택 100만 가구를 공급하겠다는데 서울 역세권은 3.3㎡당 5000만원 이하로는 택지를 구할 수 없다”며 “현실적으로 그린벨트를 완화하지 않고서는 수도권을 중심으로 한 250만 가구 공급은 어렵다”고 진단했다.

윤 후보의 민간주도 방식도 비슷한 지적을 받았다. 손 교수는 “재건축·재개발은 기본적으로 멸실이 있기 때문에 규제를 완화한다고 해도 공급 효과가 크지 않다”고 말했다. 김 교수는 “윤 후보의 30만 가구 ‘청년 원가주택’은 토지 50%를 기부채납하는 방식인데 이 경우 건축비가 많이 든다”며 “윤 후보가 제시하는 대로 값싼 분양가가 책정될 수 있을지 의문”이라고 지적했다.

홍기석 이화여대 경제학과 교수는 “두 후보가 모두 250만 가구 공급을 내세운 것은 ‘열심히 하겠다’는 의지의 표현 정도로 읽힌다”고 말했다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com