'강남 코앞' 분당서 시한폭탄 '째깍째깍'…"그야말로 지옥" [집코노미TV]

집코노미 라이브위크 2021

이상우 인베이드투자자문 대표

풀버전 영상은 집코노미TV 유튜브 채널에서 확인할 수 있습니다.

▶전형진 기자
집코노미 라이브위크. 오늘은 여러분들이 너무너무 기다리셨을 킹 갓 그레이트 상우, 이상우 인베이드투자자문 대표 모셨습니다. 오늘 저희가 모신 건 사실 약간 청문회 차원도 있습니다.

▷이상우 대표
각오하고 나왔습니다.

▶전형진 기자
작년에 이 자리에서 '2021년 서울의 KB 평균매매가 기준으로 9.9% 정도 오를 것 같다', '그만큼만 오르길 희망한다'고 하셨는데 거의 20% 올랐어요. 매년 이렇게 전망이 틀리는 게 반복되니까 따끔한 질책을 받아야 할 것 같은데..

▷이상우 대표
제가 겁쟁이라서.. 올해 특징 중의 하나가 조금 저렴했던 것들이 아주 빠르게, 강하게 올라가는 모습이 보였던 것, 그게 결국은 전반적인 상승을 다 이끌지 않았나, 라고 보고 있고요. 9.9% 말씀드렸던 건 서울인데, 조금 전에 말씀드린 건 또 다른 지역들이죠. 그동안 우리가 선망하던 곳들이 조금 덜 올랐고, 안 보던 곳들이 확 오르는, 결국은 그걸 주식 용어로 표현하면 키맞추기?

▶전형진 기자
모두가 궁금해하는 건 그러면 내년 전망은 어떤가. 사실 어떻게 말씀하실지는 다 알아요 우리가. 머리카락에 뭐 주술적인 의미가 있다는 말씀도 채팅창에 올라오고 있고, 삭발하시는 날에는 서울 집값이 떨어지는 날이다..

▷이상우 대표
삭발하면 보합 아닌가요?

▶전형진 기자
내년 시장에 대한 전망을 서울 위주로 해주신다면.

▷이상우 대표
상승률은 말하지 않으려고 하는데, 조금 전에 저한테 압박을 좀 주셔서 말씀드리면 10% 정도는 상승하지 않을까. 저는 늘 평균매매로 말씀드려요. 지금 한 12억대 후반이죠? 10% 정도 오르면 14억원 약간 안 되는 정도가 되겠죠.

지역이 너무 뻔해서 재미 없는 답인데요. '그건 나도 얘기 하겠다', 이런 식의 답이 100% 나올 거예요. 사실 여기까지만 말씀드려도 대충 다 아실 건데, 서울에서도 인기 지역쪽으로 좀 가지 않을까, 그렇게 생각하면 뭐 다들 아시는 것처럼 강남3구, 강남2구가 될 가능성이 아주 높겠죠. 내년의 특이사항은 1기신도시, 상당히 강하게 보고 있습니다.

▶전형진 기자
꽃길만걷게해줄께님과 코룸카라님의 질문인데요. '1기신도시의 리모델링과 시장 영향은 어떻게 될까요, 재건축이 과연 이뤄질 수 있을까요'라는 질문입니다.

▷이상우 대표
주민들이 지금 주거환경에 만족을 하냐 못 하냐, 그 부분에서 시작되는 것 같아요. 내가 지금 처한 상황에서 이게 조금 불편한데 나는 비용을 기꺼이 감수하겠다는 사람이 많은 곳들은 빨리 할 거고, 그걸 좀 덜 느끼는 곳들은 좀 천천히 할 것이고. 마지막으로 내가 뭔가 더 내놓을 수 없다, 이런 분위기인 곳들은 진행이 되게 더딜 것 같아요. 그래서 여기서도 양극화가 좀 발생할 가능성이 높다고 보고 있어요.

옛날 같으면 재건축이란 건 오히려 양극화에서 가장 밑의 단, 너무 주거환경이 나쁘고 너무 전세가격이 싸서 여기야말로 뭔가 할 수 있겠다 싶은 곳부터 먼저 했어요. 오히려 거꾸로 리모델링이란 단어든 재건축이란 단어든 여유가 있는 쪽부터 먼저 하지 않을까, 그런 생각이 강하게 들어요. 왜 그러냐면 비용을 부담하셔야 하니까요 이제는. 옛날처럼 자기 대지지분을 넘겨서 하는 식이 아니라 얼마씩 내셔야 하는 걸 당연하게 보셔야 하기 때문이죠. 30년 전에 지어진 우리 아파트와는 너무 다른 아파트가 딱 등장하는 순간 다 하고 싶어지죠. 그게 1기신도시의 내년 이슈 중 하나가 되겠습니다.

그런데 우리 아파트 단지가 1000가구인데 예를 들면 소형부터 대형까지 있어요. 당연히 제일 작은 것과 제일 큰 건 조금 덜 있을 것이고, 가운데가 많을 거 아니에요. 의견이 잘 조율돼야 하는데 그 조율이 쉽지 않은 것 같은 게 벌써 눈에 보이는 거죠. 왜냐면 다양한 고민들이 들어 있으니까요. 사실 서울에선 벌써 한참 봤습니다. 재건축도 어느 아파트는 벌써 다 해서 입주했고, 어디는 추진위원회에서 계속 멈춰 있고, 모두 똑같은 이슈가 있었죠. 여기서 좀 놓치면 안 되는 게 용적률인데, 전 이제 용적률이 장해물 같진 않아요.

▶전형진 기자
그럼 제가 바로 다음 질문 여쭤볼게요. ru yu님이 용적률에 대한 질문 하셨는데. '용적률 300%를 넘는 20~30년된 서울 구축 아파트는 앞으로 매력도가 점점 줄어들까요' 이렇게 물어보셨거든요.

▷이상우 대표
서울 도심의 일반상업지역에 용적률 600~700% 꽉꽉 채운 오피스텔 가격 보시면 어마어마하잖아요. 그 아파트들이 만약 15년 지나면 지금처럼 확 빠질 것이냐, 그 질문하고 똑같은 것 같아요. 용적률이 꽉 차있기 때문에 사업성이 떨어진다? 그런데 그 사업성을 높이는 게 무엇일까. 그러면 지금 우리가 갖고 있는 집의 상품성을 어디까지 끌어올릴 수 있느냐를 곰곰이 생각해봐야 하죠.

집집마다 자기 집만 고치면 아무 의미 없는 것이고, 왜냐면 우리 집만 좋으니까. 그게 아니라 공통비 같은 걸 쓰는 느낌이지만 돈을 잘 모아서, 밖에서 봤을 때 아파트가 상품성이 되게 높은 걸로 보이도록 작업들을 앞으로 하실 필요가 있겠죠. 사실 이것들은 상업용 건물들, 빌딩 같은 경우도 사서 한 번 싹 바꾸면 가격이 확 올라가는 것과 똑같죠. 사실 그게 리모델링이에요. 증축만 자꾸 리모델링이라고 보지 않으셨으면 좋겠는데, 증축을 해야 사업성이 나온다고들 보시니까 거기 갇혀 있는 거죠. 그게 결국 내가 돈을 안 내겠다, 강한 의지가 거기 녹아 있어요. 내겠다, 라고 말하면 용적률도 그렇게 썩 높은 허들은 아닐 것 같아요. 거기서부터 얼마 낼 거냐, 사람마다 생각이 굉장히 다르겠죠.

▶전형진 기자
가을하늘님은 이런 질문 해주셨네요. '공급이 언제쯤 풍부해져서 가격이 안정화될 수 있을까요?' 설마 2100년쯤일까요?

▷이상우 대표
그때는 되나요?

▶전형진 기자
이것과 연관해서 갑자기 생각난 게 있어요. 1기신도시의 정비사업 진행에 맞춰서 분명히 엄청난 이주가 이뤄질 텐데, 만약 분당에서 이렇게 리모델링이나 재건축이 활발하게 이뤄진다고 하면 시장에 어떤 충격을 줄까요.

▷이상우 대표
그야말로 헬이죠.

▶전형진 기자
또 강남 코앞에서 이뤄지는 일이잖아요.

▷이상우 대표
그야말로 헬.. 그래서 제가 강의할 때 PPT에 '진정한 공포는 아직 오지 않았다', 이 말을 계속 쓰고 있는데요. 예를 들어 분당 얘기를 드리면 분당이 10만 가구예요. 만약에 이걸 여유 있게 20년 동안 하자고 하면 5000가구씩 해선 티도 안 나잖아요. 그런데 5000가구를 하는 것도 굉장히 힘들어요. 분당 아파트가 단지가 크지 않아서 500가구짜리 10개를 재건축을 하는 거예요. 예를 들면 야탑부터 오리까지 다 할 거 아니에요. 그럼 다 전세가격이 오르겠죠. 만약 그 속도로 한다고 해보죠. 그럼 20년 걸리잖아요. 그럼 20년이 지나는 동안 먼저 했던 것들은 다시 재건축 연한이 또 와요.

▶전형진 기자
그러니까 결국 짧게 가져갈 수밖에 없는..

▷이상우 대표
네, 그럼 짧게 가야 해요. 만약에 이걸 10년 만에 다 한다고 해보죠. 그럼 1년에 1만 가구씩.

▶전형진 기자
1년에 1만 가구씩 이주수요가 계속 발생하고, 그게 강남, 판교, 용인으로..

▷이상우 대표
네, 그런데 지금 벌써 판교도 12년 됐단 말이에요. 대표적으로 동탄1신도시가 2007년부터 입주해서 내년 15년이에요. 그럼 연한이 안 왔기 때문에 재건축과 관련이 없는 것으로 생각하고 있지만 여기도 리모델링 연한이 내년부터예요. 리모델링 안 한다는 보장이 없어요.

▶전형진 기자
옆에 동탄2에서 새 아파트가 올라가니까 자극을 받겠죠.

▷이상우 대표
아까 우리 나눴던 얘기들처럼 주민들끼리 '돈을 모아서 한 번 가치를 높여볼까?', 이게 밸류업인데, 밸류업에 대한 생각이 일치되는 순간 돈을 들일 것이고 결과물은 멋있게 나오겠죠. 정부에서 재건축과 관련해 생각을 하고 있지 않은 단지들조차도 뭔가 움직이기 시작하면 이런 분위기가 도대체 어디까지 확장될지는 너무 무서워지잖아요. 그럴 때 제일 유일한 답은 다 못 하게 하는 거예요. 과거에도 그런 사례가 있었잖아요. 그랬더니 이런 문제가 쌓이고 쌓여서 벌어졌죠. 이제는 그냥 하게 해야 돼요. 이젠 너무 늦었어요.

▶전형진 기자
더 늦어지면 더 큰..

▷이상우 대표
네. 익스포넨셜(기하급수적인) 그래프를 볼 수밖에 없어요. 그게 지금 뇌관이잖아요. 1기신도시 200만 가구에 5대 광역시까지 있어요. 그래서 1기신도시가 내년에 되게 중요한 이벤트인 거예요. 여기서 어떤 결과가 나오느냐에 따라 지방에 그대로 복제될 거예요.

▶전형진 기자
사실 다음 정권의 숙제입니다. 1기신도시 문제 어떻게 풀어낼 것이냐.

▷이상우 대표
제일 쉬운 법은 내 임기 동안만 안 하면 돼요. 항상 그런 식이었어요. 회사도 그렇잖아요. 임원분들은 나 있을 때만 안 하면 되죠. 다음에 하면 되죠.

▶전형진 기자
꺼끼오님은 성남 재개발시장에 대한 방향성을 물어보셨어요.

▷이상우 대표
LH와 같이 하는 것이고, 초반엔 굉장히 늦었는데 결과물들이 아주 좋게 나왔죠. 그리고 성남은 너무 할 게 많다 보니까 단지가 엄청 커요. 그런 단지가 입주했을 때의 효과라는 건 사실 다 보고 있어요. 포레스티아 같은 단지들이죠. 물론 거긴 재건축이지만 주변 산성구역이라거나 도환중 같은 곳들이 진행되는 것을 보면 단지가 꽤 크죠. 과거 같으면 그걸 깎아내리는 사람들이 있었잖아요. 언덕도 가파르고요. 하지만 건설사에서 상품성을 기가 막히게 만드는 일들을 해주다 보니까 상쇄되고 있죠. 수진 등 전부 다 하겠죠. 재개발이 빨리 끝나야 분당 재건축이 잘 될 수도 있죠. 그래도 성남이 분당보다 서울과 가까워요.

▶전형진 기자
맞아요. 성남 구시가지가 정말 서울의 바로 아래 붙어 있죠.

▷이상우 대표
그건 생각해볼 부분이에요.

▶전형진 기자
오늘 예고에 없던 실시간 질문을 마구마구 드렸는데 어떠셨나요.

▷이상우 대표
어떻게 자산을 늘려볼까, 이런 고민들이 보였어요. 작년부터 계속 말씀드리지만 자산을 늘리는 것도 중요하고 지키는 것도 중요하다고 생각합니다. 특히 올해 종부세가 충격적으로 많이 나왔기 때문에 자산을 안 지키면 곤란해지거든요. 그런 고민을 정말 해보신다면 회사를 성급하게 그만두는, 그런 결정을 하시면 안 된다, 제가 그만둬봐서 해보는 얘기입니다. 꼭 회사는 다니셔야 됩니다. 더 많이 안 벌어도 지키지 못하면 뒤로 갈 가능성이 굉장히 높은 상황이라는 것만 한 번 더 강조드리겠습니다.

▶전형진 기자
예고에 없던 질문 많이 드렸는데 당황하지 않고 침착하게 말씀해주신 이상우 대표님께 너무너무 감사드립니다. 모자란 답변은 부동산라이프 12월호와 다음에 나올 1월호에서 드리도록 하겠습니다. 정기구독을 해주시면 이상우 대표님을 앞으로 오래오래 많이 보실 수 있을 것 같습니다. 대표님 오늘 나와주셔서 너무너무 감사합니다. 감사합니다.

▷이상우 대표
감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 정준영·김윤화 PD 편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

풀버전 영상은 집코노미TV 유튜브 채널에서 확인할 수 있습니다.