부동산가격 상승에 현실화율 제고…울릉군-부산 수영구 표준주택 상승 1, 2위 서울 단독주택은 마포가 1위…15억원 초과 고가주택 12% 가까이 올라 보유세 인하 방안 3월 중 나올 듯…1주택자에 한정될 수도
올해에 이어 내년에도 토지·주택 등의 공시가격이 크게 오르면서 국민들의 각종 세금과 보험료 등의 부담도 커질 전망이다.공시가격과 공시지가의 상승은 보유세를 비롯해 건강보험료, 기초수급자 대상 선정 등 60여가지 행정지표로 활용돼 파장이 클 수밖에 없다.
다만 이를 우려해 여당인 더불어민주당과 정부가 세 부담 완화 방안 등을 검토하고 있어 실제 세 부담이 얼마나 늘어날지는 내년 3월이 돼야 구체적인 윤곽이 드러날 것으로 보인다.
◇ 가격 상승+현실화율 제고에 '역대급' 수준 올라…서울 도심 땅값은 코로나19로 이례적 하락 22일 국토교통부에 따르면 내년도 전국 표준지(토지) 공시지가 상승률은 10.16%로, 올해(10.35%)보다 0.19%포인트(p) 낮아졌지만 여전히 두 자릿수의 높은 상승률을 기록했다.전국 표준 단독주택은 공시가격이 7.36% 올라 올해(6.80%)보다 상승폭이 0.56%p 커진다.
내년도 공시가격과 공시지가가 크게 뛰는 것은 올해 서울과 지방을 가리지 않고 전국적으로 부동산 가격이 크게 올랐기 때문이다.
한국부동산원 조사에 따르면 올해 10월까지 전국의 지가 상승률은 3.47%로, 지난해 동기의 3.0%를 넘어 작년 전체 상승률(3.68%)에 근접했다.단독주택 매매가격도 11월까지 전국이 2.90%, 서울이 4.36% 올라 이미 작년 전체 상승률(2.50%, 4.17%)을 넘어섰다.
여기에다 정부가 지난해 발표한 부동산 공시가격(토지 포함) 현실화율 로드맵에 따라 현실화율(공시가격/시세)을 높여 적용한 것도 공시가격을 올리는 요인으로 작용했다.
정부는 공시가격 현실화율 로드맵에서 최종 현실화율을 단계적으로 90%까지 높이기로 하고 90% 도달 시점을 토지는 2028년, 공동주택은 2030년, 단독주택은 2035년으로 설정했다.이에 따라 내년도 표준지 공시지가 현실화율은 71.4%로 올해(68.4%)보다 3.0%p 올라간다.
이는 로드맵에서 제시한 내년 목표치인 71.6%와 유사한 수준이다.
내년도 표준주택 공시가격의 현실화율도 57.9%로 올해 55.8% 대비 2.1%p 높아져 정부의 현실화율 목표(58.1%)에 근접했다.
정부가 이날 발표한 내년 공시지가에는 이런 흐름이 고스란히 반영됐다.
지역별로 보면 표준지 공시지가 상승률은 서울이 11.21%, 세종이 10.76%로 1, 2위를 기록했다.
올해 표준지 상승률 1위였던 세종이 올해 12.40%에서 내년에 10%대로 상승률이 낮아지지만 서울과 함께 여전히 두 자릿수의 높은 오름세를 보였다.
서울은 강남권 재건축 단지를 중심으로 사업 추진에 탄력이 붙으며 집값이 뛰었고, 잠실 스포츠·마이스(MICE) 사업, 영동대로 지하공간 개발사업 등이 속도를 내며 개발 기대감에 땅값이 많이 올랐다.
이에 비해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파 등으로 서울 중구 명동 등 일부 상업용 토지의 공시지가는 하락했다.
내년 표준지 공시지가 상위 10위 가운데 8위까지의 공시지가가 올해보다 낮다.
19년째 전국에서 가장 비싼 표준지 자리를 지키고 있는 명동 네이처리퍼블릭의 ㎡당 공시지가는 올해보다 8.5%(1천750만원) 내린 1억8천900만원을 기록했고, 명동 우리은행 본점 부지는 ㎡당 1억9천900만원에서 1억8천750만원으로 5.78% 떨어졌다.
한 부동산 전문가는 "코로나19 등의 여파로 명동 일대 빈 상가(공실)가 크게 증가하고 임대료가 하락하면서 땅 가치도 떨어진 것"이라며 "서울 핵심 요지의 상업지역 땅값이 하락한 것은 이례적"이라고 말했다.
세종은 지난해 수도 이전 이슈로 집값이 크게 뛴 뒤 올해 들어 집값 상승률은 둔화됐으나 토지·상가 등 부동산가격이 따라 오르면서 높은 상승률을 기록한 것으로 나타났다.
대구(10.56%), 부산(10.40%), 제주(9.85%), 광주(9.78%), 대전(9.26%) 등 지방 대도시의 표준지 공시가격 상승률이 높은 것도 현지의 땅값이 오른 데 영향을 받은 것이다.
표준지 이용 상황별로는 공업용이 14.99%로 가장 많이 올랐고 이어 주거용 12.48%, 농경지 9.73%, 상업용 9.6%, 임야 8.34% 등의 순이다.
◇ 울릉군·부산 수영구 주택 공시가격 급등…현실화율 높은 15억초과 11.88%↑ 표준주택 공시가격은 올해보다 더 올랐다.
시도별로 보면 서울이 10.56%로 가장 많이 오르고 이어 부산 8.96%, 제주 8.15%, 대구 7.53%, 광주 7.24%, 경기 6.72%, 세종 6.69% 등의 순이다.
시·군·구별로는 경북 울릉군(13.74%), 부산 수영구(13.71%), 경기도 성남시 수정구(13.59%), 부산 연제구(13.59%) 등 지방에서 상위 1∼4위를 기록했다.
울릉군은 공항 일주도로 건설 등의 호재로 가격이 급등하는 등 개발호재 지역의 공시가격이 많이 올랐다는 게 국토부의 설명이다.
서울에서는 마포구가 12.68%로 가장 많이 상승했고, 이어 서초(12.33%)·강남(12.21%)·송파구(12.02%) 등 '강남3구'가 그다음 순이다.
또 재개발 사업이 많은 동작구(12.01%)도 12% 넘게 상승했고, 성동구(11.98%)와 용산구(11.62%) 등 '마용성' 지역의 오름폭도 컸다.
이에 비해 노원(7.15%)·도봉(5.71%)·강북구(6.17%) 등 '노도강' 지역은 상승률이 서울 평균(10.56%) 이하였다.
내년도 표준주택은 저가보다 15억원 초과 고가주택의 현실화율을 더 높이면서 전국 기준 15억원 이상이 11.88%로 상승폭이 가장 크게 나타났다 9억원 미만의 현실화율은 올해 53.6%에서 내년 54.8%로 1.2%p 상향되는 데 그치지만 15억원 초과 고가주택은 올해 63.2%에서 내년 67.1%로 3.9%p 올라간다.
표준주택 24만호 가운데 1주택자 기준 종부세가 면제되는 공시가격 11억원 이하는 23만6천288호로 전체의 98.5%를 차지했다.
11억원 초과 주택은 3천712호로 1.5%다.
내년 초 표준 단독주택 공시가격이 확정되면 지자체에서 이를 토대로 개별단독주택의 공시가격을 산정해 3월 중 발표한다.
◇ 내년 보유세 부담 급증…3월 완화 방안 따라 감세 여부 결정 이처럼 공시가격 인상으로 내년도 세 부담 증가가 예상되지만, 당정이 세 부담을 낮추려 머리를 맞대고 있어 논의 결과가 주목된다.
국토부는 일단 공시가격이 적정 가치를 반영하고 부동산 유형별·가격대별 균형성을 확보할 수 있도록 현행 공시가격 현실화 계획은 예정대로 추진해 나갈 방침이다.
다만 공시가격 현실화로 국민의 세금 부담이 한꺼번에 대폭 증가해서는 안 된다는 점과 코로나19 사태 등으로 경제 여건이 어려운 점을 고려해 내년에 재산세, 건강보험료 등의 부담이 늘어나지 않도록 범정부 차원에서 부담 완화 방안을 마련하고 있다.
보유세의 경우 세 부담 상한을 조정하거나 내년도 보유세 산정 시 올해 공시가격을 활용하는 방안 등이 검토되고 있다.
종부세는 고령자 납부유예 등의 방안을, 건강보험료는 지역가입자의 재산가액 산정 시 부채 일부를 공제하거나 피부양 탈락 시 보험료를 감면하는 조치 등을 들여다보고 있다.
국토부 관계자는 "제도별 부담완화 적용 대상과 경감 수준, 효과 등을 담은 세부 시행방안은 내년 3월 중 확정해 관계부처 합동으로 발표할 계획"이라고 말했다.
다만 보유세 감면을 1주택자로 한정할 경우 2주택 이상 보유자들의 보유세 부담은 내년에도 크게 증가할 전망이다.홍남기 부총리는 일단 22일 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 1가구 1주택자에 대한 세부담 완화책을 마련 중이라고 설명해 1주택자에 한정할 수 있음을 시사했다.